半年报|销售额增幅大大低于行业水平 万科地产遭遇增长天花板

8月21日上午，万科在深圳举办2018年上半年业绩会。事实上，在万科转型的关键时期，这份2018年中报本身就很值得关注。一方面，万科的主营业务如何，是否遇到了增长天花板？另一方面，万科的多元化业务如何，开始贡献利润了么？一向四平八稳的万科财报，此次罕见的出现了异常，销售增速放缓、现金流持续为负、预收款减少……这些指标的变化预示着转型中的万科不确定因素越来越多。

销售额增速放缓  经营性现金流为负

财报显示，2018年上半年万科实现销售金额3046.6亿元，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%；房地产业务的结算毛利率为27.3%，较2017年同期提高2.5个百分点。可以看到，在毛利率增长的同时，万科的净利润增速居然慢于营收。据业内人士分析，万科的净利润增速放在整个行业里来看，是要被老师留下来写作业的后进生。

在净利润增速放缓的同时，万科销售额增速放缓也很明显。财报显示，2018年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比分别上升8.9%和9.9%。而据国家统计局数据，今年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米，销售金额为5.66万亿元，同比分别增长3.2%和14.8%。从销售金额指标来看，万科上半年的增速只有个位数，大大低于国家统计局发布的行业平均水平。

至于备受瞩目的负债率，截止6月31日，万科的总负债达11393.67亿元，较一季度继续上升1104.4亿元，资产负债率达84.7%，创下了万科A在1991年上市以来的新高，净负债率也从2017年末低到极致的8.8%上升到了32.7%，经营性现金流为负。

上半年销售额、预收款增长率双双落后  

同时，年报显示2018年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%。碧桂园上半年销售额同比增长42.8%，恒大上半年销售额同比增长24.6%，三巨头的增长速度已经拉开。

房企财报中非常重要的一项是预收款项，万科2018年上半年预收款项仅为23.77亿元，与年初相比减少99.34%，少了4000多亿元。这样断崖式的变化，严谨的万科在年报中解释称会计政策发生了变化，“在建合同已结算的价款大于在建合同累计已发生的成本和已确认的毛利(或亏损)，其差额在预收款项中列示。”

截图来自于万科中报

会计政策的变化使得万科预收款项少算了4907.12亿元，将这部分补上后，万科的预收款项应该是4930.89亿元。数字虽然加回来了，但依然不改万科增速慢的事实，据2017年年报显示，2017年年末万科实现4077亿元预收款项，同比增长了48.45%。2017年年中，万科实现3579.31亿元预收款项，与年初相比增长了30.32%。而2018年中，万科预收款项仅增加了853.83亿元，与年初相比涨幅仅20%。

租赁确立为核心业务  万科的“去地产化”路径  

财报中的另一大焦点是，万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。万科表示，集团致力于成为全球领先的租赁住宅企业，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。

财报显示，截至报告期末，万科长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。截至目前，万科长租公寓业务已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。报告显示，期后，万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，为万科租赁住宅业务发展提供了资金支持。然而，这并不意味着租赁业务在万科营收中的比重分量以及租赁的赚钱能力，因为，此次半年报万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例高达95.0%，这么看来，其他业务都是“小料”。

在业绩新闻发布会上，首席财务官孙嘉表示：“万科的新业务已经全面打开，百花齐放。这是从原来确定的住宅业务到今天我们内部称之为不确定的拓展性业务的转变。”确实，上半年万科在商业开发与运营、物流仓储服务、养老教育、冰雪文化、娱乐文化、医疗等领域的动作频频。

商业开发与运营方面，万科以印力集团作为旗下商业开发与运营平台，截至6月底，印力共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，已开业自持项目79个，包括53个购物中心。

物流仓储服务方面，截至6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，服务客户60余家，累计已获得项目84个，总建筑面积626万平方米，其中已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。

在教育和养老方面，万科教育业务在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。万科养老业务目前已布局15个城市。但这些规模扩大的数字，大部分只能说明“我有”，不足以说明“我优”。万科进入的每一个领域都很大，都需要长期大量的资金投入，盈利周期长。

为未来业绩增长未雨绸缪

种种数据表明，万科对自己的现状不是没有忧患意识。具体到拿地投资方面，上半年万科共获取新项目117个，总规划建筑面积2049.1万平方米，权益规划建筑面积1143.9万平方米，权益地价总额约578.2亿元，均价为5054元/平方米。按建筑面积计算，90.8%的新增项目为合作项目。

不过，在117个新增项目中，一线城市中只有2个项目，位于上海。而万科的一线城市销售金额占比也在逐步下降，2016年上半年占比26%，2018年上半年只有18%。对此，万科内部人员向和讯房产表示，万科目前深耕的是核心城市群及都市圈。这与财报中的说法一样，半年报中提到，万科坚持聚焦城市圈，在深耕现有城市的基础上，上半年新进入涿州、盐城、银川等城市。

换个角度想，这或许也可以解释万科为什么要多点开花，大力发展其他业务，随着国家对一二线城市限购、限贷、限售等调控政策的全面铺开，一线城市楼市已逐渐冰封，在地产份额逐渐减少的前提下，万科如若还想保持一定的规模，也只能寻找其他的利润增长点。