万泽周静雯：青年律师如何快速掌握房地产法律业务
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青年律师如何快速掌握房地产法律业务
房地产到底是什么前景，这是很多人热议的问题。现今的房地产市场要去库存、要加快户籍制度改革带动住房消费的政策，无疑表明房地产业依然被当做中国经济支柱产业，在未来还有巨大的发展空间，这包含着政治的、经济的、文化的、市场的以及其他多方面的正面支持因素。正因如此，与之相匹配的房地产法律服务市场，也一直很活跃。不知大家有没有注意一个细节，很多律师在交流沟通谈到专业领域时，民事类的律师往往会把建筑房地产作为专业特长。从我们了解的情况看，建筑房地产法律事务在法律服务中占的比重较大，青年律师如何在这个市场快速立足，开拓自己的天地，是个值得交流探讨的问题。
一、加强房地产相关法律规定特别是地方性政策的学习
《合同法》、《物权法》、《建筑法》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等，都是需要学习和掌握的，其中几个司法解释的实务操作性最强。
其实从上面罗列的规定不难看出，建筑房地产涉及的主要的法律法规并不太多，司法解释也都不太长，但我们需要特别重视的是，房地产行业与国家及当地的政策也是紧密相连的。比如购房资格的政策（包括公积金、商业贷款）；比如武汉市曾经的限购政策，就引发了一大批的退房潮；再比如外国人、港澳台人士具备一定的条件才能在武汉购买一套住房、且不能买商业用房，外国机构具备一定的条件才可以在武汉购买商业用房；还有每个地方关于房屋交付条件规定的也不同。武汉的商品房交付，就经历了开发办的综合验收、建委核发备案证、武汉市房管部门核发竣工交付使用备案证等几个阶段。但在2016年的1月1日，武汉市房管部门又取消了竣工交付使用备案证的核发，商品房的交付条件，又回到了买卖合同约定的各项单体验收证明文件材料需要一一核查的状况。有些开发企业，就存在原买卖合同约定竣工交付使用备案证作为唯一交付条件，但房屋在2015年12月31日却因种种原因没有达到条件而逾期交付，等到开发企业现在完善各项手续之后，我们的房管部门又取消了竣工交付使用备案证的核发，导致业主和开发企业纷争不断。应该说，上面这些问题，都涉及到买卖合同能否实际或全面履行的问题，非常重要。所以作为房地产专业的律师，不光要掌握国家的法律法规，还需要重点关注地方政策，这样才能准确判断相应事务的风险点。
给大家举个例子，我们在处理一起整栋房屋定制购买的过程中，就遇到一位擅长公司法的律师对购房合同提出了修改意见，比如要求购房合同必须按照国家工商总局制定的范本签订，但这种要求很难得到实现，因为购房合同需要在武汉市房管局网上打印，而武汉市房管局网上备案系统的合同格式不是按照国家工商总局的格式制定的；又比如客户提到购房合同需要在多少个工作日进行预告登记，物权法的确提到了预告登记，但是武汉市是在2016年才施行预告登记，目前也只有东湖高新房管局在施行，这个要求开发商也是无法满足的，当时这个律师就给她的客户带来了不专业的印象，后面客户再来洽谈合同的时候再也没有带这个律师一同前往了。所以说，房地产如果只对国家的基本政策规定有所了解，而忽视地方政策规定，法律服务就会出现水土不服，不接地气的情况。
二、加入专业的房地产律师事务所或者专业的房地产律师团队
律师职业是个实践性的职业，只有理论而没有实操，那都只是纸上谈兵。
现在房地产法律服务市场的实际情况就是，大型房地产企业聘请法律顾问或者代理重大案件，都采取邀请招标的方式。因此，首先就要有受到邀请投标的资格，其次还要有专业的团队来支撑。现在的法律服务市场，早已不是以前的单打独斗的年代，主办律师的个人能力固然重要，但团队的力量也不可小觑，我们曾经参与的一起法律顾问投标，企业就要求配备三名服务律师，而且对每一名律师都进行了面对面的沟通。所以说，只有加入了专业的房地产律师事务所或者团队，才有可能碰到更广阔的平台，争取到更多的实务机会。
三、提高专业素养，熟悉房地产开发流程
由于房地产行业的专业性较强，如果想要做好房地产专业律师，建议青年律师要花费一定的时间，了解房地产开发全流程，深入到每一个环节中去，才能有机会清楚这个行业在不同阶段的风控点。
规范的房地产开发企业，部门设置较多，各司其职，但也往往容易出现部门之间的沟通不暢而引发不必要的纠纷的情形。上次跟大家提到过交圈。什么是交圈？各专业、各部门信息互通，随时随地知道彼此想什么、要什么、在做什么、需要什么配合。这是“交圈”。一个项目要推进，各部门、各人员各有专业分工，一开会，各自汇报，互相难以衔接，甚至多有矛盾，比如各专业板块推进的时间节奏完全独立，自说自话。这是不交圈。
再给大家举二个我办理过的真实案例。案例一：某项目因燃气公司的要求，在施工过程中变更规划，将厨房与卫生间的位置进行了调换，但并未告知营销部门，导致营销过程中的说辞及样板间的设置都与变更后的情况不符。房屋达到交付条件时，业主以交付房屋与购房时看到的样板间和宣传资料不一致为由，集体拒绝收房。案例二：某项目外墙原为外墙外保温，因种种原因后改为外墙内保温，但工程部门同样未通知营销部门，导致所有的宣传资料与实际交付的房屋不一致。后数十户业主提出仲裁申请，要求开发企业承担赔偿责任。尽管上述纠纷最终得到解决，但终究给业主和开发企业，带来了很大的困扰。其实上述案例中所描述的情形，只要各部门相互配合协作，信息互通，是完全可以避免的。
如果我们的律师对企业能够深入了解，熟悉每一个环节，预知可能出现的风险，就能够针对性的提出相关建议，充分体现律师的专业价值。
四、养成良好的执业习惯
1、工作要规范：把握合同审核细节、重大法律问题出具书面分析意见。
房地产开发过程中，会有非常多的合同需要审核，一个正常的开发项目，一年的合同审核量预计在150份到200份左右。很多律师没有良好的习惯，合同来了，邮件中随意回复几句，给企业带了非常不专业的感觉，甚至很多企业会指出，律师审合同就是原封不动，改几个标点几个字，还没有企业经办人自己改得清楚。因此，我们建议大家认真对待每一份合同，注重细节，合同审核可以用修订加批注的方式，让企业清楚的知道律师的意图和想法，通过邮件的往来就能达到顺畅沟通的目的，既节约了时间，提高工作效率，又充分展示了律师的专业度。
房地产地开发过程中，还会出现一些突发情况，往往企业拿不准，也会向律师进行咨询。对于一些重大法律问题，或者今后可能面临风险的事项，我们建议不要仅仅只是口头回复，应该养成写书面法律分析的良好习惯。一方面可以提高律师的文字驾驭能力，另外还可以留下书面的证据，万一今后出现了相关风险可能被追责时，能够证明律师曾经提出专业意见，如果没有被采纳，律师也无疏漏或过错，律师的服务是完全到位的。
2、注重工作记录。
很多律师觉得，法律顾问签约难，续约更难，企业也觉得一年到头，律师没有做事，顾问费花得不值。如果我们养成了良好的工作记录习惯，一个企业一份档案，详细记录咨询、合同审查、法律意见出具、法律培训、参加会议、参与房屋交付等每一项法律事务，到了年末就能够向企业充分展现律师的劳动成果，为顾问合同的续签甚至是提高法律服务费打下坚实的基础。
3、发现房地产开发各阶段、各环节的常见问题并分析总结。
企业出现了法律问题是个常见现象，但律师要做到的，不仅仅只是解决问题，我们需要的是从问题的表象来分析实质，为什么会出现这样的问题，是否流程上存在漏洞，今后应当如何避免，这才是企业更加关注的重点。
4、提供增值服务。
由于律师可能会同时作为多家房地产企业的法律顾问，必然的会碰到这样或者那样林林总总的问题，定期总结，在保护商业秘密的情况下，定期进行案例分享，及时总结行业经验，这样的增值服务是企业非常欢迎的。
青年律师是律师队伍中最重要的力量之一，是律师事业的未来和希望。新时代给律师提供了更多的机遇，同时也给律师，特别是青年律师提出了更高的要求。
房地产法律事务有着多样性和复杂性，但同时也是一个广阔的法律服务市场，希望上面的小小建议能够对青年律师有所帮助，让大家尽快掌握科学的方法，在这个市场充分展现青年律师的风采。
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责编 | 高丽君