解析 | 房地产的股权并购模式

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房地产股权并购，系指房地产企业通过收购持有房地产项目的公司股权方式收购房地产项目，从而取得项目开发权的方式。股权并购的标的是目标企业的股权，是目标企业层面的变动，并不影响目标企业资产的运营。股权并购的交易性质实质为或，并购方通过并购行为成为目标公司的股东，并获得了在目标企业的如、表决权等，但目标企业的资产并没有变化。

股权并购模式的基本交易框架

投资人向转让方购买股权，投资人支付股权给项目公司，从而达到控制项目公司，取得项目开发权的目的。股权并购模式包括三种模式：一是直接股权转让，二是公司分立股权转让，三是以地出资股权转让。另外，第二种和第三种模式，若需变更土地使用权人的，已投入的资金亦需达到开发投资总额的25%。

股权并购模式收购项目的基本程序

一、收购准备，简单了解公司和项目情况

在此阶段，律师需要协助收购方与被收购方接洽，了解目标公司及拟转让股权的基本情况；了解目标项目的基本情况；根据了解到的情况，对可能存在的法律问题、风险进行预判，并书面提示收购方，向收购方建议收购操作方案，根据目标公司和目标项目的具体情况设计、起草意向书。

二、签订意向书（或框架协议）

（一）意向书旨在为以收购股权的方式收购房地产项目的事务做出纲领性计划和安排，具体为：

1.为被收购方配合收购方进行尽职调查提出要求；

2.为收购方根据尽职调查结果决定是否继续进行收购设定条件；

3.为收购方按照被收购方要求支付定金提供合同依据。

（二）意向书的主要条款包括：

1.当事人双方

2.信息披露条款

由被收购方对目标公司和目标项目的重要信息进行披露，并由被收购方承诺所披露信息的真实性。信息披露与支付定金紧密相连，若要求被收购方披露程度较深，则需要支付定金以示诚意；若对被收购方披露无过多要求，则可约定无定金或少定金。

3.收购的纲领性计划和安排，并设定自动终止日

要设定完成尽职调查的时间、条件，设定收购方决定是否继续收购并通知被收购方的时间以及完成股权收购协议起草、谈判和签署的时间等。

4.定金条款

定金又称诚意金，由收购方支付一定数额定金，条款约定没收定金或双倍返还的条件。无定金或少定金模式，较为粗犷，除一方违反诚信或守密义务外无违约责任；有定金模式，被收购方真实披露义务较重，且违反条件退出的应承担违约责任。

5.收购方继续收购或不再收购的条件

通常以调查结果与被收购方披露的情况一致作为是否继续收购的条件。

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6.违约责任

根据当事人希望意向书具备约束力的强弱而拟定不同的违约责任。

7.各方因签订、履行意向书发生的费用的承担

8.其他：生效条件、争议解决、通知等

三、尽职调查

股权并购中的尽职调查是指由律师进行的对目标公司的主体合法性存续、企业资质、资产和负债、对外担保、重大合同、关联关系、纳税、环保、劳动关系等一系列法律问题的调查。

（一）尽职调查的程序

1.与收购方沟通；

2.围绕收购目的、收购价值核心确定调查范围；

3.起草调查事项提纲供收购方参考；

4.收购方根据需要对调查提纲进行增删、修改；

5.收购方下达书面委托调查函；

6.律师对委托书载明的调查内容和范围进行调查工作。

（二）尽职调查的内容

1.目标公司设立、存续的合法性和从事经营活动的权利能力和行为能力的有效性；

2.目标公司现有股东持有、处分目标公司股权的合法性和完全性；

3.目标公司目前资产、负债和或有债务的真实状况，包括一般债权债务、担保责任、欠缴税费等；

4.目标公司已经签订但尚未履行完毕的合同及履行情况；

5.目标公司涉及的尚未执行终结的行政处理和诉讼、仲裁事项；

6.目标公司目前已经取得和正在开发、经营的项目、项目具体情况以及正在经营的其他业务的真实情况。

（三）尽职调查的方式

调查方式包括由被收购方提供，工商查询，向土地、规划、城建等部门查询，建议财务及其他专业调查配合，司法资料调查等方式。

（四）尽职调查报告

尽职调查报告的范围及深度应满足收购方据以判断目标公司股权及目标项目有无瑕疵、继续收购有无法律上的风险之需要，这意味着尽职调查报告应对目标公司的概括及历史沿革、股东及各自持股比例、公司治理结构及有关情况、主要资产及重大债权债务情况、公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况等进行详细陈述，并对尽职调查中发现的可能影响股权收购、影响目标项目的取得、开发、建设或销售等的问题进行法律分析和论证、提示法律风险。尽职调查报告的设计应包含以下几方面：

1.引言

引言应注明调查权利来源，任务与目的，资料来源及采信原则，有关声明。

2.定义

就报告中有关主体、客体、简称及其他词语含义进行定义。

3.正文

正文包括调查到的事实情况，在此应注意客观陈述。

4.法律意见

对股权收购有影响的问题进行法律分析、提示法律风险。

四、设计、论证收购方案

（一）收购方式包括直接转让、认购增资、两者结合混用等方式。

（二）资产负债

有关资产负债问题应涉及是否需剥离、剥离安排。其他经营性业务是否剥离，未披露资产、负债如何处理等方面。

（三）交易安排

主要包括股价及支付方式，股权及项目交割。

（四）其他事项

如国有、外资等股权交易的特殊安排，已签订未履行完毕合同的处理。

五、协商、谈判，签署股权收购协议

股权收购协议的内容包括：当事人、目标公司基本情况，转让标的，转让价款的确定和支付，工商登记变更，股权和项目交割，陈述与保证，税费承担，违约责任，协议生效及其他。

六、股权交割、项目交割

股权交割是指股权转让方协助股权受让方取得新股东身份或持股凭证，通常股权转让方协助受让方取得新股东身份或持股凭证即视为已交割完毕。实践中一般以工商变更登记作为股权交割的时间界点。

有关特殊股权转让的审批

一、对于涉及国有股权的，审批部门包括负责国有股权管理的部门及其地方授权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。

二、对于涉及上市公司股权的，审批部门还包括中国证券监督管理委员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信息披露义务等。

三、对于收购方为外资，或拟收购的股权为外资股权的，需要经商务主管等部门批准。

股权转让的税费

一、印花税：收购方和被收购方应分别按股权转让价格的万分之五缴纳印花税。

二、土地增值税：根据国家税务总局2000年9月做出的《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函【2000】687号），如果一次性转让项目公司100%的股权或较大比例的股权，可能被税务部门按土地增值税的规定征税。

三、所得税：被收购方应缴纳25%（自然人股东为20%）的所得税。

评价

股权并购的方法操作简单,不涉及资产的评估(实际办理过程中通常还是需要提供被并购境内公司资产评估报告),不需办理资产过户手续,节省费用和时间，同时更能有效解决一些法律限制，能逾越特定行业(如汽车行业)进入的限制，能规避中关于资产移转(如专利等)的限制。

股权并购的主要风险在于并购完成后，作为目标企业的要承接并购前目标企业存在的各种，如负债、法律纠纷等。实践中，由于并购方在并购前缺乏对目标企业的充分了解，导致并购后目标企业的各种潜在风险爆发，不能达到双方的最佳初衷。

律师建议

房地产企业在选择并购策略时应考虑以下几个因素：

一、需要考虑目标公司是否单纯地项目公司、能否获知其全部或有负责、项目本身干净与否、交易时已投入的资金额占项目投资总额的比例情况等。

二、股权并购相对于资产并购在花费时间上占有优势，资产并购需要在项目建设至法定条件后方可办理过户登记，且在办理相关建设手续变更环节需要耗费较多时间。

三、若有关问题并不复杂，仅考虑税费多少，必要时可求助律师设计股权转让和资产转让相结合的模式。

责编|方晶

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