借名买房合同的认定和物权归属（下）
来源：原创
作者：王福坤 中南财经政法大学经济法硕士
首席内容官：智善爷爷（18995580086）
如前文分析，我国《物权法》第九条规定的不动产登记生效主义使得我国现实交易过程中出现的借名买房合同物权归属问题凸显，同时《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条，以及《物权法》第十六条规定的不动产登记簿的推定效力，又似为该问题的解决提供了法律依据。如何恰当适用《物权法》第九条、十六条以及司法解释，下文详述之。
三、借名买房合同的房屋物权归属
我国《物权法》第十五条规定的区分原则即物权变动方面必须意思主义与登记相结合。这意味着，如果支撑物权变动的原因行为或基础关系不成立或被撤销，则不能实现物权变动的法律效果。就借名登记案件而言，需要法院确认合同有效（当事人意义表示真实）并判决办理产权变更登记（以登记为物权变动方式），才能实现物权变动的法律效果。因此，实践中应当围绕物权变动的形式主义原则完善裁判规则。上述分析中，详述了借名买房合同的性质、效力认定，以及在借名买房合同涉及房地产政策时的效力认定，然借名买房合同的核心关键乃为借名买房的物权归属，根据我国《物权法》第九条规定的不动产登记生效主义，借名买房行为使得事实物权和法律物权之间冲突和认定。
按照物权公示原则，物权正确性的实质通过符合法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据这种推定，凡是符合法定公示形式的物权对于社会公众而言，就是权属正确的物权，他人信赖这种形式所取得的物权应受到法律的保护。法律物权也即登记物权。一般情况下，法律物权和事实物权应当是一致的，法律物权就是登记簿上记载的真实的物权，法律物权人对物的支配符合客观事实。但由于借名买房合同的约定，使得实际出资人与法律物权分离，对于与法律物权分离的真实物权，即事实物权。事实物权和法律物权分离时，如登记物权人不经事实物权人同意而处分不动产，此时登记物权人的处分为有权处分亦或无权处分，以及第三能否取得不动产物权。
《物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容根据，不动产登记簿由登记机构管理。此项规定，应为不动产登记簿推定力的规定，它与物权法关于不动产登记簿的公信力（即一百零六条规定的不动产善意取得）、更正登记（第十九条第一款）的规定具有密切联系，绝不能孤立地加以看待。在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有此项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上记载的为准，即推定不动产登记簿上记载的该物权的归属和内容与真实的物权归属和内容一致。不动产登记簿推定力是推定权利的存在或不存在，故而它不是事实推定，而是法律推定中的权利推定。作为权利推定的不动产登记簿推定某项权利的存在或不再存在，登记原因行为存在与否、不能为登记簿所及，也即不动产登记簿的推定力不是要推定登记名义人是以何种形式获得登记簿上记载的权利，而是推定该权利的存在。不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为，我国的主要物权变动模式是债权形式主义，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件，但“要件”不等同于“原因”。不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为。登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系画上句号，然后就是通过登记将该物权变动向社会公示。不动产物权变动的原因行为无效或被撤销的，不动产物权即使办理了登记也会相应无效或者被撤销。不动产物权的变动从根本上说是取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产登记。相对于当事人法律行为的基础法律关系，不动产登记具有从属性。
据此分析可知，我国《物权法》第十五条规定的不动产登记簿推定效力，正如“李某因所有权确认纠纷上诉案”中诉称的产权公示是行政机关对不动产物权当时权属关系及表现状态的认可和证明，其审查范围仅限于形式上、程序上的，并不创设具体的权利义务。二审法院也给予了认可。不动产登记簿的推定力是以不动产登记簿记载的法律物权和事实物权在绝大多数情况下是一致为基础的，在现实交易中，第三人信赖登记簿进行交易，维护市场交易的稳定性和信赖利益。在借名买房的情况下，由于借名人和出名人的合同约定，出现了不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利的分离，也即事实物权和法律物权的分离。
结合司法实务中裁判，司法判决认为在借名合同有效的情况下，房屋的物权归属于实际出资人，实际出资人提起确权之诉，在胜诉判决后出名人协助把房屋过户给实际出资人。《物权法司法解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”同时，不动产登记簿推定效力同时也为证明责任的分配。《物权法》第十五条所确立的不动产登记簿的推定力是可以被击破的，不能认为该规定是对实体权利的终局确定，否则将极大伤害真实权利人的利益。具体述之为，对登记簿的正确性推定有异议之人，仅仅动摇登记簿的推定力是不够的，异议人必须提出从中推导出登记簿是错误的主张并加以证明。具体为，登记簿上登记的法律物权人在无异议人的情况下，根据登记簿的推定力可知其为法律物权和事实物权的一致，即为积极推定，在诉讼中无需任何举证登记的原因行为；而异议人提出其为真实物权人的需提供各项证据证明登记簿的权利记载是错误的，其才为真正的物权人。
在借名买房合同中，借名人和出名人之间的法律关系及房屋的物权归属问题，在借名人提起确权之诉过程中，出名人对其占有的房屋根据登记簿上记载的法律情况而享有房屋物权，只有在借名人举证证明其与出名人之间存在有效的借名合同关系，以及其为实际出资人，只有上述的证明足以推翻登记簿的记载，借名人才能取得房屋的法律物权，实现事实物权和法律物权的统一。借名人为维护自身权益可为依据《物权法》第十九条第二款申请异议登记，如果异议登记之前，出名人处分了不动产，则构成无权处分。王泽鉴先生对此论述为“依借名登记契约之约定出名人并物权处分，出名人出卖借名登记之不动产予第三人时，买卖契约固然有效，但物权行为则属物权处分，仅第三人为善意时受善意取得制度之保护。”但我国台湾地区有学者认为“在出名人违约处分借名登记不动产之外部关系上，对照信托法中对于信托财产乃有登记制度之公示要求，但借名登记契约因无公示方法无从认定权利之归属，切为确保不动产登记之公示外观效力，避免立法者之价值判断失衡，无论第三人为善意或恶意，均应认为出名人所为之处分乃为有权处分，借以使借名人在享受借名登记契约之同时，应自行考虑并承担出名人违约处分财产之风险。”根据上述分析，出名人处分登记房屋为无权处分无疑，受让人可否取得不动产物权，取决于是否符合善意取得的构成要件。其实在涉及第三人的情况下，不动产登记簿的推定，公信制度价值在于保护善意第三人，物权追及力不及于第三人，事实物权人只能根据合同、或者不当得利等债权关系，行使债权请求权。在借名人提起异议登记之后须在《物权法》第十九条第二款规定的时限内向法院提起所有权确认之诉，根据上述分析，此时法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性，不动产登记簿具有权利的推定性，事实物权人在提起确认之诉时，须举证推翻法律物权。之后，在获得胜诉判决再由借名人依据胜诉判决书申请更正登记，以此实现事实物权和法律物权的一致性。
然在上述分析中，借名买房合同涉及房产政策时因违反《合同法》第五十二条第四项而无效，此时房屋物权需具体分析。我国《合同法》第五十六条可知合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。经济适用房借名购房合同该部分无效，不应当影响双方关于将来所有权转让之约定的效力。据此，在五年期满之前，如果借名人请求出名人移转房屋所有权，出名人有权拒绝。但在五年期满之后，出名人有义务将房屋所有权移转给借名人，借名人应当按照《经济适用住房管理办法》第三十条第二款之规定补土地收益等相关价款。根据司法实务中的判决，法院在判决借名买房合同无效，借名人请求出名人协助过户的诉讼请求不能得到支持。经济适用房在五年之内是不能处分的，只能在五年之后，才能在市场上交易，如此则借名合同因违反社会公共利益而无效，所以在五年内房屋的物权归出名人，这样才能符合国家实施经济适用房政策。在五年后，借名合同因其中约定的房屋物权归属以及结合实际出资人的出资情况，借名可通过上述的异议登记、确权之诉来实现法律物权和事实物权的一致性，但借名人需按照《经济适用住房管理办法》第三十条第二款之规定补土地收益等相关价款。只有这样才能实现国家政策的实施目的，以及借名人的合法权益。
结语
借名买房合同是随着我国各级政府发布的一系列限购政策而产生，借名合同在司法实务中的争议也是从2010年后不断增多。借名合同对购房资格的约定以及房屋物权的归属约定，其为无名合同，类推适用委托合同，这样完全可以适用我国现行《合同法》的规定并且可以更好实现借名买房合同中借名人和出名人之间利益的平衡。
借名买房合同中对房屋物权归属问题的约定，使得通常一致的法律物权和事实物权分离，法律物权和事实物权产生冲突，我国《物权法》第九条规定了不动产物权登记生效主义，严格按照该规定，使得实际出资人的合法权益无法得到保护，使其应该享有的物权转变成为债权请求权，此种情况下将难谓公平。然，《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。根据该规定，不动产登记簿具有推定效力，即推定不动产登记簿上记载的该物权的归属和内容与事实上的物权归属和内容是一致的；《物权法司法解释一》第二条的规定使得实际出资人的权益好似得到保护，通过借名人的举证证明实现对登记名义人物权的推翻，从而实现事实物权和法律物权的一致。
（完）
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