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普华永道2017年报解读
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普华永道
2017塞浦路斯房地产市场
年报摘录解读
整体概述
塞浦路斯房地产市场目前呈现的信心水平，在很大程度上反映了该国经济的积极发展、经济指标明显改善：
2017年国内生产总值(GDP)增长3,4%；
国际货币基金组织IMF对未来增长的预测为：2018年同比增长2,6%；
塞浦路斯信用评级的各种升级；
2017年游客人数的大幅增长14%。
在2016年市场表现强劲的背景下，无论是在交易方面，还是在新的建筑许可增长方面，都持续到2017年，这表明人们对房地产行业的信心有所增强。
外国买家的兴趣一直是塞浦路斯房地产市场的重要推动力，在这一年里，与高端住宅地产（150万欧元以上的项目）相关的交易大幅增加，在2017年同比增长了45%。
亮点数据
交易量提升
•塞浦路斯销售合同增加24%
•大部分交易记录在利马索尔(36%)
•Famagusta的销售额在2017年达到了最高的年度增长(44%)，紧随其后的是尼科西亚(42%)
海外买家活跃
•外国买家的销售合同增加33%
•帕福斯(Paphos)和利马索尔(Limassol)似乎是外国买家最青睐的地区：这两个地区加在一起占了海外交易的70%
高端地产（大于150万欧元的项目）快速增长
•高端住宅物业的销售合同增加了45%
•利马索尔吸引了52%的高端地产交易
房地产价格提升
•RICS和CBC住宅物业价格指数均显示上涨，RICS价格指数上涨4%
•同期RICS指数显示，商业地产价格同比上涨3%，写字楼上涨7%
建筑许可增长迅猛
•在塞浦路斯，2017年发放的新建筑许可的年价值增加了49%
•尼科西亚是新开发许可区域最集中的地区(占总数的35%)
经济复苏显著
以下三张图表，从GDP、失业率以及评级机构评级，给塞浦路斯经济的明显复苏做了精确画像。
第一张图：塞浦路斯和欧盟平均的GDP走势对比图。在2013年经济触底之后，塞浦路斯经济逐步走出低谷，2017年GDP增长达到3.4%，IMF预测2018到2020年塞浦路斯在欧盟范围内，仍将保持较高的经济增长速度。
第二张图：失业率水平创下六年来的新低。
第三张图：三大评级机构穆迪、标普和惠誉在2017年纷纷上调了塞浦路斯的评级水平，且展望均为积极。
三大支柱
塞浦路斯经济的三大支柱产业
旅游、贸易和运输
财务、专业和管理服务
房地产和建筑
旅游业
游客数量
塞浦路斯是东南欧最受欢迎的旅游目的地之一。
在2004年至2014年期间，游客平均到达人数在240万人次左右。2015年和2016年的游客人数都显著增加，分别达到270万人次和320万人次。2017年，游客人数创历史新高，达到365万人次，同比增长14%。
这一增长主要是由于邻国旅游市场的政治不稳定、英国和俄罗斯主要客源市场的增长以及新航线和航空公司的引进，加强了从其他市场进入塞浦路斯的渠道。
英国和俄罗斯游客是塞浦路斯旅游业的主要来源，2017年，这两个国家的游客约占游客总数的57%。
旅游收入
旅游业收入的变化似乎与游客人数的趋势一致。自2011年以来，旅游业总收入一直在增长，2017年达到264亿欧元的峰值（自2014年以来增长了30%）。
旅游行业前景
根据世界旅游与旅游理事会的预测，到2027年，游客人数将达到480万人次，这是由于产品种类的多样化和扩大。由于旅游产品的改善、新类别游客(如赌场、医疗旅游、体育旅游等)的获得以及旅游季节的延长，旅游业收入可能增加，这将对整个经济产生积极的影响。
金融、专业和管理服务
金融和专业服务部门近年来变得越来越重要，这从它对GVA的贡献以及它在就业中的相当大的份额可以看出。这个部门的规模和增长率使塞浦路斯变成了“服务经济”。
金融和专业服务包括银行、会计、法律和人力资本服务。
尽管发生了经济危机，特别是2013年的银行业危机，但国际商业服务行业并未像最初预期的那样受到严重影响，因为该国的竞争优势仍然保持不变(如税收制度、受高等教育的劳动力、发达的商业基础设施)。
房地产和建筑业
塞浦路斯经济严重依赖房地产行业，因为塞浦路斯是欧洲住房拥有率最高的国家之一，度假和第二套房也有重要的海外市场。
从2014年开始，国家经济表现的改善，也反映在房地产领域，从而提高了市场的交易活动。2016年市场出现企稳和小幅改善的迹象，2017年行业表现强劲，交易和价格指数出现增长。房地产和建筑部门对塞浦路斯GVA的贡献在2017年达到14%，预计该部门在中短期内将继续扩大。
从2014年开始，塞浦路斯经济和房地产市场出现信心增强的迹象，导致市场交易活动增加。2016年又有显著增长(同比增长43%)，2017年又增长24%。
在过去几年中，房地产交易的增长主要是由以下因素推动的:
•引入房产税激励措施，以及塞浦路斯投资者入籍计划，这主要吸引了非欧盟(中国、俄罗斯、印度和阿联酋)买家;
•国内部门需求增加;
•当地银行在实施债务换资产(Debt-for-Asset, DFA)掉期以重组其不良敞口(NPEs)的背景下进行的记录交易。
下图为2010到2017年各区提交的销售合约
高端需求增加
在高端住宅交易中（价格超过150万欧），在2010-2013年期间，塞浦路斯各地高端住宅物业的销售量稳定，平均每年约41个单位。
从2014年开始，随着塞浦路斯投资者入籍计划的修订，对这类房产的需求一直在不断增加。
2017年，高端住宅成交总量达到260笔，同比增长45%(2016:179笔)。
海外购买增加
在2010-2013年期间，外国人在DLS中提交了销售合同的房产数量下降了50%。
2014年至2016年，外国买家的需求呈上升趋势，CAGR为23%。
2017年，外国投资者的购买量进一步显著增加，记录达到八年高位。
与2014年记录的交易数量相比，2017年的交易活动水平似乎增加了一倍以上。
房地产价格回升
塞浦路斯中央银行（CBC）指数和皇家特许测量师协会（RICS）指数的两个指数显示了塞浦路斯各地住宅地产价格的走势。
自2010年以来，这两个指数都呈现出负增长趋势，反映出住宅地产需求的下降趋势，包括外国买家对度假屋的需求。这一消极的趋势一直持续到2015年，导致该地区的住宅地产价格整体下跌，与2010年的价值相比，下降了26-33%。
2016年，价格指数走势显示出小幅改善和企稳的迹象。在2017年，这是第一次，在2010-2017年的8年期间，两个价格指数均表现积极。
截至2017年第三季度，CBC指数同比增长1%，而RICS住宅指数同期增长4%。
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