业主手记：落子塞浦路斯，地产专业人士全球考察置业2
The following article is from 佰仕信基金 Author 李伟凡
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这位《塞岛家园》的业主，真的是走遍了全球的专业投资者，最终在考察完日本、东南亚、新西兰、希腊等等热门房产投资地之后，自己选择了塞浦路斯置业，并且有计划在这里继续开拓后期公司业务！
细细在上海和本文作者见面之后，觉得专业人士的眼光果然有独到之处，在我自己的感性认识之外，看到了许多理性的分析。
作者撰写了这部塞浦路斯投资三部曲！今天授权转载第三篇！
漫谈2018海外房地产投资：
爱神之国塞浦路斯第三篇
上周有朋友微信上直接问我，如果要在塞浦路斯投资房产，四个城市拉纳卡，利马索尔，帕福斯和尼科西亚哪个好？网络上有各种各样的文章，开发商的软文都说自己所处城市是最好的（塞浦路斯虽然小，但目前还没有一家遍布全国的开发商，都是利用本城市的土地资源做开发），中介的软文就说每个城市都很好，总要满足不同客户的需求嘛。但如果仅仅限于投资这一点来看，老李个人的观点首选利马索尔…
我已经想象到了有无数的鸡蛋鞋子等迎面飞来，各种质问：
1. 利马索尔都已经涨的这么高了，有很大泡沫！
2. 环境没有帕福斯好，教育没有尼科西亚好，交通还堵，居住条件不行啊！
好，我们就带着问题把四个城市都转转：
（一）拉纳卡
拥有塞浦路斯最大的机场—拉纳卡国际机场，东边的国家比如俄罗斯和中国过来基本降落在拉纳卡机场，除了机场，就是沿着海滩的大型储油罐了，但这些目前都不用了，要转移到利马索尔附近。市政府规划要沿着海边建一个邮轮度假区吧，效果图如下：
除此之外，就是拉纳卡目前的房价是四个城市中最低了，只有利马索尔的70%左右吧。所以就投资而言，拉纳卡不在老李考虑范围内。
（二）帕福斯
帕福斯是中国移民居住最多的地方，这两三年中国人过去争论最多的就是选利马索尔好还是帕福斯好，选帕福斯的理由很充分：环境最好，环境最好，环境最好…哈哈哈。
其实帕福斯中国人多的实际原因大家都不想怎么提，是因为早几年塞浦路斯移民行业很不规范，帕福斯是10万人不到的旅游小城，地价房价低，很多中介和开发商就把中国人引导过去，同样的30万欧的价格但在帕福斯的土地成本只有利马索尔的50%-70%，所以导致了早期的中国移民大部分居住在帕福斯。当然这两年帕福斯的旅游业确实做的很不错，也有机场，也有很多人习惯了小城居住，比住在利马索尔和尼科西亚简单干净。和当地中国人聊，生活安逸稳定，最大的问题是小孩的教育，帕福斯的国际学校比尼科西亚和利马索尔差很多。 考虑未来资产升值的潜力嘛，帕福斯也不在考虑范围内，之前有朋友说，旅游地产升值三亚不是最好的案例？拜托，三亚是一个小城养了整整十四亿人的海滩梦啊，帕福斯呢？100万人？
（三）尼科西亚
作为塞浦路斯的首都，尼科西亚人口最多，有四十万，同时集中了最好的行政资源和教育资源。对于中国移民来说，这几年搬到尼科西亚去的90%以上都是为了小孩读书。塞浦路斯是欧洲教育程度最高的国家，成年的男性和女性受高等教育的比例是50%和60%。先看看K12教育：
最好的English School在整个英联邦都排的上名的，这五年光是考上牛津和剑桥的就有几十名学生。再看看高等教育：
一个100万人的国家有十所的大学和学院，虽然没有特别知名的。
就四个城市对比而言，老李认为，尼科西亚住宅房产的租金回报比是最稳定的，可以在4%-5%，特别是买在几个国际学校边上的学区房，根本不愁租。所以如果已经确定要为了小孩以后读书要搬到塞浦路斯，尼科西亚是最好的选择，不住也可以当一个稳定的包租公。私立学校学费在塞浦路斯当地人眼里的惊人的高，竟然要5000欧元/年（因为公立学校都免费）！老李当时就要哭了，魔都双语幼儿园一年学费普遍价格在15万人民币，就是2万欧元左右。
（四）利马索尔
很多人说尼科西亚就像北京，利马索尔就像上海，的确商业程度最高的确实是利马索尔，人口三十万，是赛岛最大的港口，这两三年房价年年高，导致了当地人说起利马索尔的房价都觉的泡沫很危险，我们先不说房价多少欧元每平米，先看看更偏理性和标准化的写字楼租金：甲级写字楼的月租金水平是利马索尔18欧元/平米，尼科西亚14欧元/平米，拉纳卡10欧元/平米，帕福斯低于10欧元/平米。所以就这个租金水平来看，是否利马索尔住宅价格过高就见仁见智了。
利马索尔的房价这几年由于俄罗斯人的大量涌入而开始领涨，再加上赌场和油气田都和利马索尔直接相关，使得现在好的项目供需不平衡。靠近海边的公寓基本都是俄罗斯人在买，比如这套顶层直接看海的豪宅已经到了2万欧元每平米了。
其实利马索尔的海滩真心讲太一般了，沙子粗石头多颜色由于含铜偏黑色，不懂的俄罗斯人为什么喜欢这里。
中国人更喜欢离海远一点的别墅，开车到海边就十分钟不到，地买了就是永久产权自己的，然后和开发商谈设计和装修的细节。
从今后的城市发展，外来人口的导入以及支柱产业的潜力来看，利马索尔是我投资房产的首选之地，有人说价格高，十年前上海价格比周边城市都高不少，但回到十年前去投资，你会选哪个城市呢？
城市说完了，再聊聊开发商，这个很重要！很重要！很重要！和当地的老移民聊，多的是被中介骗被开发商骗的血泪故事：有买了房五年了现在还没有拿到产证的，有买了二手房签署了不对的移民方案导致儿子拿身份出问题的，有草草买房过半年搬过去才知道旁边的房子价格只有自己买的60%不到的。
这两年塞浦路斯规范了很多，信息不对称也少了很多，明显的骗局也少了，剩下的就是房价高低的问题。大开发商后续管理和配套服务更好，溢价一定更高，毋庸置疑，想想看那么多的广告投入，北京上海等地开办公室的费用，高企的渠道推介费用，羊毛出在羊身上，相同质量的同地段房子价格高出50%的价格也多见。小开发商性价比高，设计和装修可以定制，方案出来基本可以算出开发利润率，但也担心后续完工的风险，担心现金流的风险。归根到底希望过去投资买房的朋友们能提前多了解好交易对手和基本流程，比如要买的房子土地拿了证没有，以后需要分割不；规划许可和建筑许可拿到没有，预计什么时候可以拿到，能否写入协议；总规划图所有的参数得到相关部门认可不；政府最后审批后拿独立地契能否有明确的时间等等。再提醒两点：和国内开发商卖房子不一样，不管大小开发商，价格都是可以沟通的；律师最好找独立的，能最大程度保护好你的利益。
最后说说医疗，塞浦路斯的各个城市都设有公立医院，公立医院对所有人（无论是本国人还是外国人，若是外国人则无论其是否有永居身份）都提供几乎免费急症治疗。进一步治疗和住院治疗对本国人和持欧盟成员国护照的居民免费。非欧盟成员国的PR持有者缴纳最基本的保险一年175欧元，也是免费的。塞浦路斯的私立医院，整体水平都很不错，门诊费较高，不过药店价格合理适中。一般塞浦路斯的永久居民会购买2000欧元左右的私人医疗保险，选择在私立医院就诊，享受免费医疗。这种保险与塞浦路斯强制保险不一样。因为购买2000欧元左右的私人医疗保险好处非常多，只要购买此类保险，在塞浦路斯的任何一家医院看病都是全额免费，包括公立医院和私立医院。
总结下，就投资而言，老李会选择塞普路斯的利马索尔作为首选之地；就居住而言，帕福斯适合慢悠悠的过日子；就教育而言，尼科西亚最方便。 南欧就先聊到这里，下篇转移到日本，看看这个号称房地产寂静了二十年的国家现在是什么情况。
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