房地产业营改增要关注的12个问题
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问题1：房地产开发企业已缴纳营业税发票需补开增值税发票如何开具？
答：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，需要补开，可以在增值税税控开票软件中选择“未发生销售行为的不征税项目”项目下的603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”项目。 使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，备注栏填写“补开营业税发票”并且不得开具增值税专用发票。
不受2017年12月31日前补开的限制。
问题2：营改增后交房时有面积差，房地产企业需要退房款，而这部分房款已经缴纳过营业税该如何处理？
答：根据《有关事项的规定》，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。暂规定不按照单套计算退营业税或缴纳增值税，按照项目统算。
问题3：房地产开发企业同时存在多个建设项目，可否分别选择适用简易计税方法和一般计税方法？
答：对于房地产开发企业一般纳税人同时存在多个项目的，符合简易计税规定的，可以按照项目分别选择适用简易计税方法和一般计税方法。
问题4：房地产开发企业分公司在销售不动产时，能否扣除以总公司名义支付的土地出让金？
答：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
问题5：房地产开发企业转让车位如何缴纳增值税？
答：目前青岛市房地产开发企业转让车位使用权一般存在两种形式：一是捆绑住宅转让车位使用权，二是单独转让车位使用权。
（一）对于捆绑住宅转让车位使用权，在《购房合同》或《车位使用权转让协议》中约定车位价款包含在其购房款中，其转让车位使用权的行为不属于无偿转让不动产，不视同销售行为。
（二）对于单独转让车位使用权，属于销售不动产行为，按照销售不动产相关规定缴纳税款。转让车位使用权，不涉及销售房地产建筑面积，不得扣除支付的土地价款。
（三）销售具有产权的车库、车位，按照销售自行开发房地产项目规定执行。【房企财税微信：jxhzhaojie】
问题6：房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否作为视同销售处理？
答：房地产开发企业销售精装修房，如已在《商品房买卖合同》中注明装修费用（装饰、设备等）和赠送家电，且随房屋单价一并收取的，不视同销售。
问题7：房地产开发企业销售取得“房款”已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票如何抵扣？
答：房地产开发企业中的一般纳税人，销售房地产老项目选择一般计税方式的，销售不动产时已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票。如果是用于已申报营业税的部分，应视同其进项发票用于非应税项目，其对应的建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。
问题8：房地产开发企业收取预收款如何开具发票？
答：按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。待正式交易完成后，开具全额的增值税发票时，开具的不征税项目的发票，无需收回。
问题9：房地产开发企业收到预收款按3%的预征率预缴的税款，次月申报期能否抵缴申报税款？
答：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目收到预收款不作为纳税义务发生时间。其收到的预收款不计入当期申报销售额，因此其按3%预征率预缴的税款不得抵缴其申报税款。待按规定确定纳税义务时间，根据销售额和适用税率或征收率计算应纳税额后，可以抵减已预缴税款。
问题10：房地产开发企业预缴增值税如何进行税务和会计处理？
答：预缴增值税的账务处理。企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税“科目结转至”应交税费——未交增值税“科目。
问题11：房地产企业将老项目的开发商品先办理产权证，然后对外销售，能否适用于简易计税？
答：老项目的开发商品办理产权证后再直接对外销售（不包含自用转为固定资产和投资性房地产的开发商品），属于不改变开发商品的属性，仍属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
问题12：房地产开发企业以接盘形式取得的在建工程，能否适用老项目简易计税政策？
答：房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。接盘购入未完工的房地产项目属于2016年4月30日前的老项目，可以继续选择适用简易计税方法。
来源：青岛国税
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