裁判要旨
其他
最高院:在执行异议的审查中，房屋的竣工验收备案以及是否实际交付均不是认定购房人合法占有的必要条件
虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案，不具备《商品房购销合同》中约定的交付条件,但购房人已经将其所购买的房屋进行出租, 行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的，其对于所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。至于开发商何时与承租方办理房屋交接手续，因对购房者的租金收益并不构成实质性影响，故其不能成为认定购房者是否实际占有案涉房屋的标准。
案情简介
陆进妹与红枫公司签订《房屋买卖合同》。同时，陆进妹还与东方广场公司、担保方红枫公司签订一份《租赁及委托经营管理合同》，约定“陆进妹将上述所购房产委托东方广场公司经营管理，装潢工程按3000元／㎡包干价全权委托东方广场公司进行，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，为期10年。租赁期内陆进妹将该物业租赁给东方广场公司。陆进妹授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为陆进妹与开发商、陆进妹与东方广场公司的交验手续。东方广场公司每年分12次以现金形式向陆进妹支付租金。”合同签订后，陆进妹于2011年6月29日全额支付了房款以及装修费。红枫公司已将施工完毕的房屋交由东方广场公司装修。本案中，中信信托与红枫公司签订《贷款合同》，后红枫公司逾期还款，中信信托就包括本案所涉房屋进行了查封。现东方广场公司承揽的装修工作已停止。红枫公司与东方广场公司之间房屋交接手续至今未办理，但红枫公司、东方广场公司与陆进妹确认，陆进妹已从东方广场公司获得该房屋的租金。现因陆进妹提出执行异议而成诉。
裁判意见
最高院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案二审中，当事人对于陆进妹已经支付了全部购房款、装修费和其本人对于未能办理房屋过户登记手续无过错并无争议，争议集中在其是否已经实际占有房屋的问题上。这一问题，恰为本案二审中当事人的争议焦点。
虽然案涉房屋尚未完成竣工备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据陆进妹于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，陆进妹已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为”从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即陆进妹支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，自2011年6月30日起，出租人东方广场公司对陆进妹所购置的案涉房屋的租赁期限即开始，因此，从红枫公司接收陆进妹购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务。而陆进妹亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，陆进妹从红枫公司购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者陆进妹的租金收益并不构成实质性影响，故陆进妹早已在《租赁及委托经营管理合同》”合作内容”部分第5项表示，”如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否有正式的房屋交接手续，并不能成为认定陆进妹是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，陆进妹作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在陆进妹与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。
法律规定
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
案例索引
《中信信托有限责任公司与昆山东方云顶广场有限公司、陆进妹商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷》【（2014）民一终字第125号民事 2014-10-23】
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