冒险净身出户仍需首付80%“消费贷”！重拳调控下看炒房客、投机者怎样“败北”?
作者 法制日报记者 赵丽 实习记者 戴梦岚
从每平方米8万元到每平方米不到7万元,这样的降幅让最近被花粉折磨得有些困顿的北京市民李凯精神一振。
李凯的家位于北京市南四环中路上一处中档小区。2004年,李凯以每平方米4000元的价格购买了这套商品房。今年春节过后,这套房子的成交价格一度飙升到每平方米8.2万元。对于这样的涨幅,李凯一直后悔没有在每平方米房价尚未过万元时出手再买一套。
不过,最近房价的下降让李凯觉得机会来了。经过左挑右选,李凯看中了自家小区内的一套大户型,总价将近900万元。“我也不是特别了解其他地区,所以就在周边选择,关键是现在的价格真的很合适。”按照李凯的计划,先把房囤下来,过两年等周边机场线以及商圈更加完善后,“肯定还会升值”。
之所以说是“囤”,因为李凯并非“刚需人群”。不过,连番调控政策让李凯的“囤房梦”几无实现的可能。
多条囤房“捷径”被否定
今年35岁的李凯与妻子除了目前居住的这套100余平方米的房屋外,在北京市西城区还有一套60平方米的学区房。
为了买房,李凯计划离婚。不过,对于买房这件事,他似乎“只是知其一而不知其二”——李凯最初的打算不断被现实否定:夫妻二人离婚后一人一套,由他再购买住房,但行不通,因为单身名下只能有一套住房；改方案后,将两套房产全部过户到妻子名下,李凯净身出户,但风险太大。
不过,即便甘冒净身出户的风险,李凯的“囤房”计划仍然不具可行性,因为首付增加不少。即使选择离婚,由于在此前购房过程中李凯的妻子曾进行公积金贷款,净身出户的李凯一年之内再买房会受到贷款限制。
“我看中的商品房不到140平方米。按照规定,不到140平方米的商品房最高只能贷187万元。也就是说,我至少要支付700万元的首付款。”李凯说,这对他来说并非小数目,“况且是一次性支出”。
就在李凯为700万元首付款发愁时,朋友给他指点了一条“捷径”——消费贷。
李凯的朋友告诉他,只要有车房做抵押、信用记录没有污点,就可以弄到消费贷。“银行对抵押物及信用记录等材料审核得很严,一旦认定借款人具有还款能力,经办人员不会追究这笔贷款最终用在了哪里。以装修的名义申请贷款一样可以用来买房,只要到期连本带息还上就好了。对于30万元以上的大额抵押贷款,银行放款要求只能刷卡或委托支付使用,一旦资金出现可疑操作或流向房地产市场会立马收贷。而30万元以下的信用贷款用户可以选择提款,虽然有的银行还会附加要求,比如提供后续消费小票供贷后检查,但如果有按期还款的把握,贷后监控也不会那么严格”。
不过,李凯仔细研究发现,这条“捷径”的风险似乎更大——要想申请此类贷款,在很多情况下都要给办理机构额外的“通道”费用,“这个费用至少是贷款总额的5%,再加上银行贷款利率,走这个路子得承受年化11%的资金成本”。
李凯想了想自己背负的借款,决定还是等等再说。“以我们家的收入能力,还款是很吃力的,万一出现突发性的支出,只能卖房还钱”。
也就是说,李凯只有在净身出户后一次性拿出至少700万元现金,才有可能“囤房”。
最严调控让投机者无奈
北京市民张进也遇到类似经历。
今年春节刚过,北京楼市依然处于亢奋状态中,原本每平方米6万元的房子一周后蹿升至每平方米7万元。在房价势如破竹的进击下,不少已经拥有1套住房的人按捺不住了。已有1套住房的张进就计划趁机“上车”。
今年2月初,张进看上北京东南五环外亦庄附近的一家准现房楼盘,这家楼盘原计划3月中旬开盘,均价约每平方米7万元。按照楼盘蓄客要求,张进交了20万元定金。同时,为了首付30%,他着手计划离婚,然后以妻子名义购买,因为妻子名下无房无贷。
3月17日,堪称史上最严的限购令出台。原计划开盘的楼盘暂缓,而更为关键的是,按照“3·17新政”及系列规定,就算离婚,因为尚未满一年,张进也将按照二套房80%的首付比例支付。这样一来,张进的首付负担激增,他不得不从“上车潮”中撤退。
在北京工作满5年的孙先生,名下无房无贷,在两大高端楼盘交定金排号,但是却面临被“劝退”的尴尬,因为他的妻子曾办理过购房贷款。
“从30%的首付到80%的首付,增加的首付负担不是一点点。”孙先生说,如果考虑向亲朋借钱,也难以凑齐。他尝试向银行办理消费贷款,但是,与此相应,各家银行收紧贷款审核。最后,孙先生不得不退出购买“豪宅”的队伍,转而选购面积适中的中等户型。
在这场调控大潮中,房产中介也似乎开始起到了作用。
半年前,小邹被调到北京一家大型房产中介机构担任门店经理,他到任后的第一件事便是调价。
“我之所以被调到这里,是因为这家门店效益太差,3个月不开张。我一看房价标的太高,和国家调控政策后消费者预期相差太远,必须调价。”小邹说,在下调售价后,他所在的这家门店销售量明显上升。不仅如此,在接受新房源的时候,小邹还给门店店员规定,过高的单价不接受,“太高的挂出去也没人看,还扰乱民心,我们还可能受到监管处罚,没必要”。
记者对话专业人士
剖析房价下降哪些法规政策最给力？
北京大学房地产法研究中心主任
楼建波
易居研究院智库中心研究总监
严跃进
因城施策调控作用明显
记者
9月18日,国家统计局公布《8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。过去8个月,全国70个大中城市房价经历了“趋稳——回落——继续回落——下降或持平”的过程。值得注意的是,8月份“全国70个大中城市”的房价变动首次用到“下降或持平”,在很多人看来,这个“首次”意义重大。
从房价上涨城市数量来看,目前有46个城市上涨,相比此前的上涨城市数量已经明显减少。同样,房价下跌的城市数量明显扩大,这也充分说明了8月在积极落实稳定房价等方面有较好的体现。从具体的房价上涨和下跌城市数据看,一些三线城市涨幅相对大,而一些热点城市已经出现了比较明显的环比下跌。
从一线城市当前房价指数的增幅来看,这是29个月以来即2015年3月以来首次出现的房价环比下跌,具有极为重要的信号意义,充分说明了当前此类城市房价的泡沫不断被挤压。
严跃进
记者
的确,从短期来看,二线城市涨幅有降低,这说明分类调控的政策起作用了,毕竟从今年3月开始,全国各地都出台了密集的调控政策。近期国家统计局也公开表示说,是因地制宜、因城施策的房地产调控政策在持续发挥作用。
从下降和持平的市场数据来看,总体上呈现了逐渐降温的态势,充分说明了当前全国房地产市场继续调整的现象,这和此前的政策调控效应积极释放是有关的。另外,部分三四线城市的房价涨幅也开始收窄,这说明此类城市也开始受到信贷政策等调整的影响,市场逐渐回归平稳。
从下降的角度看,淡季效应是一个很明显的因素,8月本身不是传统销售的旺季,所以销售业绩下滑也是符合预期的。
严跃进
政策在起作用。最近出了一系列政策,比如租售同权、北京的共有产权住房等,这些实际上都是在给一线城市的需求降温,我觉得这是不能否定的。还有存量房,操作的空间几乎没有。如果是一手的房子,开发商去跟有关部门做预售许可时,会有相关调控。
我想特别说一下因城施策的问题。我觉得市场就是这样的,如果市场上所有的交易都是往一个方向走,这就不是市场。所以,从因城施策再推一点,对一个房地产企业来讲,在不同的城市有不同的政策；从国家层面来讲,面对全国的房地产企业,与其说要步骤一致,还不如给他们更多的自主权利。我觉得因城施策肯定是对的,但是再往下推一点,应该有不同方向的交易和不同的判断,这才是一个有活力的市场。所以,我们将来要深化认识,调控的措施和手段要更精细、更科学。
楼建波
捂盘惜售问题怎样解决
记者
不仅如此,从我们了解的情况来看,房产中介似乎对房价下降也做了有力推动。比如,有的房产中介会有效评估所在地区的房产价值,让卖家合理出价,对于虚高的房屋不再挂牌出售。
从中介本身来说,中规中矩而不是违规操作是很关键的一个内容。尤其是类似北京等市场的二手房往往受到了较好地管制,所以价格方面也不会上涨。从消费层面看,实际上也是市场逐渐趋于理性的一个表现,尤其是在买涨不买跌的情绪下,类似物业的交易价格自然会受到冲击。
严跃进
记者
不过,目前仍有一些不和谐的声音。比如,有人认为目前处于楼市调控期,但在调控结束后,房价有可能反弹。据我们了解,目前有一些开发商仍在捂盘不销售,耗着直至调控政策结束后再开盘。您怎么看这一问题?
对此,政府的态度是很明确的,住房和城乡建设部一直把捂盘惜售的情况作为严厉打击的对象,但是现在执法上的一个难题是怎么界定捂盘惜售,目前还没有一个明确的定义。现在无非就是说,开发商拿到预售许可证后一次将所有的房屋投向市场,不能挤牙膏地投向市场。而且,我们现在对捂盘惜售的处罚还是行政处罚。
什么样的行为属于捂盘惜售、到什么程度要受什么程度的处罚?对于这些问题,我觉得现在基本上还停留在地方规定或者一个政策、一个规范性文件。从长远来看,预售制度的规定可能还要更细一点。
楼建波
记者
还有几个大家比较关注的问题,那就是房价环比下降会持续吗?如果持续,可能持续到什么时候?
从房价下降趋势来看,后续预计增幅方面会继续收窄,这充分体现了当前此类城市较好的发展前景和稳定导向。但有一点是明确的,即商业银行贷款的政策收紧会对具体的房屋销售和价格产生较为明显的影响,这会对部分房企形成压力。对于资金方面压力不大的房企,可能还是会有捂盘和违规收取费用的做法,这方面需要管制。
严跃进
从长远来看,是不是代表一个长期的趋势,我觉得还要再看几个月。还有一个问题是,一年的房屋市场也是有季节性的。
另外,我认为,如果统计数据里加入存量房的情况,那么说服力可能会比整体的房价情况好一点。除了我们刚刚提到的这个情况之外,还有就是自助商品房、限价商品房等上市多的话,商品房的均价就下来了。
楼建波
来源：法制日报
（编辑 唐晓芳 见习编辑 朱婵婵 岳铼）
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