“西三角”的另一场较量？
▲ 西安小雁塔 图片来源：摄图网
大西安人民最近有点小激动。
西安曲江新区管委会主任姚立军日前在电视访谈中公开表示，“我们已经确认了，西安的太古里将在小雁塔片区诞生。”
尽管没有透露更多细节，太古地产方面也还未就此事发声，但“确认”二字已然引发坊间热议，历史文化保护与现代商业开发怎样融合？西安的消费力能否支撑项目发展？对标超越成都太古里，能实现吗？
笔者咨询了几位研究消费的专家朋友，大家既表达了期待之意，也均表示这是一件“考手艺”的事，商业项目的成功需要诸多因素共同成就，“不是引入品牌名字这么简单。”
今年8月，西安曾发布一份雄心勃勃的计划——国际消费中心城市创建实施方案，意在通过发展零售、餐饮、旅游、文化等领域消费市场，把西安建设成为“西部地区引领潮流的消费中心”。
要知道，隔壁的成都一直是西部消费中心，商业氛围备受市场认可；不远处的重庆，不仅“人气”颇高，新开业的来福士广场也来势汹汹。并且，二者此前已明确表示要积极创建国际消费中心城市。
西安想要引领？一个太古里恐怕不够。
西安需要太古里
▲ 小雁塔 图片来源：摄图网
一周多来，除姚立军在电视节目中予以“确认”外，西安的太古里项目还未公布更多信息。
也因此，在众多“期待”中，有业内人士指出，此番官宣较为“罕见”，一般情况下，政府和企业基本上会同步发声。
或是迫不及待吧。
笔者检索了一下，网络上可以看到不少类似“西安版太古里，又一个打卡地”“真正的‘太古里’要来了”的说法，而事实上，前者是曲江创意谷，后者则是由远洋集团打造的漫古小镇，均不是太古地产的 “太古里”项目。
有评论认为，北京三里屯太古里和成都远洋太古里的成功，让“太古里”品牌价值倍增，低密度、开放式的商业开发备受追捧。
如今，真·太古里要来了，又会给西安带来什么？首先，对小雁塔片区的改造是一定的。
2017年初，小雁塔历史文化片区综合改造项目正式启动，项目总占地面积约1141亩，将建设包含小雁塔古建筑群、唐文化风貌展示区、生态遗址公园和商业服务设施的城市公共空间新格局，成为“老西安名片”和“新西安客厅”。
公开报道显示，早在去年6月，时任西安市委书记王永康率队赴港举行推介活动，彼时，西安方面曾与太古地产进行了深入座谈。今年年初，太古地产造访西安，表示将为小雁塔片区呈现一个“完美的方案”。
10月22日，履新不久的西安市委书记王浩会见太古地产行政总裁白德利，三天后，姚立军即公开“确认”西安太古里将诞生于小雁塔片区。
姚立军此前曾表示，小雁塔片区的规划主旨，就是要对标超越成都远洋太古里，打造西安重要的唐文化展示区和丝路文化交流中心。
目标很明确。用全球生活方式引领者《Monocle》的话说，成都太古里混合用途式的商业街，实现了传统与现代平衡，改变了传统春熙商圈的形态，是一个“足以让任何一个国际化都市眼红”的成功案例。
而在世邦魏理仕成都分公司总经理邓耀华看来，小雁塔不仅具有历史价值，随着城市的发展，该片区也逐渐成为西安的核心区域，地理位置不亚于成都太古里，“历史与时尚的结合，还可以形成新的打卡点，带动旅游消费。”
如何对标超越？
▲ 小雁塔 图片来源：摄图网
当然，完成对标超越，绝非易事。
正如四川省连锁商业协会会长冉立春所言，品牌在转移过程中容易出现“流失”的情况，西安项目要成功，需要付出更多。就像日本企业伊藤洋华堂，在成都和北京生存状况全然不同，一个20年经久不衰，一个却节节败退，实力演绎“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”。
尽管暂不清楚太古地产将以何种方式推进“太古里”在西安落地，业内人士认为，不妨从其过往在内地的项目中，做一些大胆推测。
▲ 太古地产2019年中期报告
根据太古地产日前发布的2019中期报告，目前，其在内地已落成6个项目，一种是（接近）100%自持，如北京三里屯太古里，另一种则是50%合资，如成都远洋太古里。
前述业内人士在受访时表示，此前的合资项目让太古地产“尝到了甜头”，在西安或将延续这种方式，以更好地利用本地资源。
同时，考虑到西安SKP和高新中大国际两大高端百货与小雁塔的直线距离并不远，部分已进驻西安市场的一线大牌应该不会就近开店，“从业态上讲，应该更接近北京三里屯，不会走太高端的路线”。
对此，冉立春也提到，一线品牌在考虑是否进军一个新市场时，往往会考虑GDP实力等指标，在他看来，西安目前与成都仍有不小差距，品牌结构很难与之媲美。
一个不容忽视的问题是，在成都，太古里与成都国际金融中心（IFS）隔街相望，用冉立春的话说，二者“唇齿相依，相得益彰”，形成了1+1大于2的集聚效应。
而在西安小雁塔，究竟是太古里的独角戏，还是会有新人加入，尚不得而知。不过，西安此前已经表示，要提升商圈功能完善商圈体系。
根据去年7月发布的“商圈建设三年行动方案”，西安表示从2018年起，力争用3年时间，提升商圈功能完善商圈体系，打造1个国际消费中心、6个城市商业中心，建设28个区域商圈。
“高级玩家”进场
▲ 成都太古里 图片来源：摄图网
如果把成都看作“试金石”，进军西安，则可以视作太古地产对新一线城市继续看涨的表现。
笔者早前曾与成都远洋太古里的一位负责人聊过，选择成都作为“太古里”项目的第二站，主要有三方面的考虑：
在实施这个项目前，太古地产和远洋商业对成都商业地产市场进行过深入而全面的研究，并对成都的城市发展前景和投资潜力达成一致意见。
成都有悠久的历史，又是整个中国西部的经济和文化中心，积聚、吸纳整个西南地区消费能量。成都人开放包容、热爱生活、乐于享受，成都很多著名品牌销售额丝毫不逊色于北京、上海，商业潜力巨大。
对于股东双方而言，项目投资的标准最主要包括：优越的地理位置和长期发展的潜力，而成都远洋太古里完全符合这些标准，这也是我们一直在寻找的投资机遇。
不只是成都。近年来，随着“一带一路”建设的深入，西部城市一改昔日格局，表现出极高的成长性，受到越来越多商业项目的青睐，太古里、万象城、大悦城、SKP等“高级玩家”纷纷进场。
以西安为例，去年5月，北京华联旗下奢侈品百货、号称“全国最赚钱商场”的SKP（Shin Kong Place）正式开业，作为其走出北京的第一站，填补了西安在高端消费市场上的空白；同年12月，西安首座大悦城开业，为大雁塔片区注入了新的活力。
一年之内，“喜提”两大重量级商业体开业，而新老业态在竞争中优胜劣汰，这样的西安市场，用“焕然一新”来形容，也不为过。
有评论认为，很多人对西安的消费实力多有担心，其实不然，从数据上看，西安的消费力并不比成都和重庆弱——今年前三季度，西安城镇居民可支配收入只输成都2000多元，倒是重庆，还未跨过3万大关。
▲ “西三角”城市前三季度经济数据
不久前，新加坡在华投资最大单体项目、总投资240亿元的重庆来福士正式亮灯，其购物中心开门迎客第一天，人头攒动。
世邦魏理仕的一份分析报告显示，山形地势造就重庆成为网红旅游城市，自去年起游客数量激增。同期，重庆新一代消费者对商业项目的定义再次刷新，并通过互联网等渠道，提前获知外来品牌并报以期盼，“因此，今非昔比的消费需求端推动重庆零售物业市场迈入新篇章。”
当然，市场千变万化，商业开发既无法照搬照抄，也不可能一蹴而就。成都太古里筹划六年，才有今日之所见。商业赛道的较量，没点真功夫，很难笑到最后。
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