西安土地市场的“新风向”？|观察

土地市场的动向，能够反映出很多东西。

具体到某座城市里，包括一窥各区域板块的成长潜力差异。毕竟，资本习惯用脚投票。

A、梳理西安前9个月的土地成交情况，超过半数来自西咸新区。这种表现，亦符合其托管之后突然“蹿红”的直观印象；

B、重点在于那条曾展示于总理面前的大轴线，通过环境整治，大宗投资纷纷落地CBD核心区。在未来西咸一体化语境里，对于这片区域的土地价值，“金主”们常拿以前的曲江南湖周边作参照；

C、CBD核心区的土地永远是稀缺资源，近期108亩地块又将入市。看点在于，群雄逐鹿，投资信心几何，最终，又将花落谁家？

土地数据里面的风向问题

西安城市价值逐渐提升，特别西咸新区交由西安托管之后，这座城市的增长空间和路径逐渐明晰。

对地产开发商而言，市场无论冷暖，核心区的土地永远是稀缺资源，无非是拿的多与少的区别。譬如最近的万科，嘴里喊着“活下去”，对土地收储动作是日渐加紧。

西安土地市场过去的9个多月里，地产商们拿地的积极性是空前的，无论数量抑或单价，均是屡创新高。

据统计，1-9月，西安土地总成交243宗，楼面价创下6621元/㎡的新高。其中超过半数来自西咸新区，总计成交143宗，且楼面价屡创新高，文教园一成交地块的最高楼面价已达6402元/平，仅次于浐灞生态区，位列全西安第二。

▲图片来源：西安楼市情报

特别是从去年以来，随着各种利好政策的叠加出台， 作为大西安新中心的西咸新区不断“蹿红”，成为开发商的“宠儿”。

再来看看拿地的“金主”——万科、恒大、碧桂园、保利、新城、蓝光、中南置业……这些全国一线龙头房企纷纷抢驻带来强大的传导效应，让今年的西咸新区赚足了眼球儿，梳理这几个月西安土地市场的热点事件，基本上都与之相关。

2月24日，西咸新区沣西新城30宗土地成交，累计成交额超31亿元，创下沣西土拍之最!

4月25日，西咸新区17宗土地成交,恒大、万科、福星、海航等大鳄争相拿地!总价超14亿!

6月12-13日，西咸新区沣东新城7家房企瓜分735亩地，成交金额达27.8亿元。

7月18日，西咸新区文教园2宗180亩纯住宅用地拍卖，楼面价高达6402元/平，创下当时西咸新区乃至西安之最，一时风头无两。

今年以来，西咸新区土地市场如此“亢奋”，一方面源于其土地资源相对丰富，有能力“开仓放地”；另一方面是在大西安整体“三轴三带多中心多组团”的空间格局之下，开发商预见到了西咸新区未来的发展潜力……

百亩低密地块即将入市

当某个区域被当作“中心”来对待，也就是政策、资源、资本开始加速倾斜的时候。

大到西安的“国家中心城市”定位，中到西咸新区的“大西安新中心”定位，小到能源金贸区与国际文教园的“CBD核心区”定位。这种情形下，其宜居和营商两个环境自然会被重点关注，成为各界创业置业的焦点，也是必然的。

据西咸新区国有建设用地使用权网上交易系统显示，11月13日起，CBD核心区一宗108亩稀缺低密土地即将入市，规划容积率2.0-2.5、建筑密度≤20%——想必“金主”们已磨拳霍霍。

去年全国两会上，大西安“三轴三带”走红。其中最“惹眼”的，当属贯穿西咸新区、高新区的“科技创新引领轴”。总规划面积27平方公里的能源金贸区，恰好位于这条轴线上，被定位为大西安新中心CBD核心区。

相比于当下及未来的身份，能源金贸区的过去似乎更广为人知。这片区域位于《诗经》发源地---沣河与渭河交汇处，是周丰京、镐京所在，是中国文化的根脉之地，“一半城、一半绿”，典型的亲水生态宜居之地。

所以在未来西咸一体化的语境里，对于这片区域的土地价值，除了产业上的考虑，“金主”们常拿以前的曲江南湖周边作参照。政府层面亦有此共识，有意规划于此打造国际社区，为CBD的高端人群提供生活配套。

不过，CBD核心区更多还是要用企业总部来说话，如今来看，绿地丝路中心、陕建工第二总部、国家电网西咸总部、天众新材料总部、台湾基泰城市广场、中天集团西北总部等已纷纷抢驻，总部经济态势已崭露头角。

在土地开发上，我们常讲，“好钢用在刀刃上！”

整体而言，对待兼具历史人文与区位优势的能源金贸区，官方定位还是很清晰的，开发思路亦颇为得体，总部产业与高端配套齐头并进——毕竟，整体规划出自“新加坡规划之父”刘太格之手。

群雄逐鹿，花落谁家？

宏观驱动无须赘述，有着大西安窗口期与国家级新区的双重支撑，未来数年间，在大西安“多轴多心”的空间版图上，作为新轴线新中心的CBD核心区，其总部经济与功能配套的上升空间还是很有想象力的。

因为核心区的土地永远是稀缺资源，围猎者众多，眼下即将入市的上述108亩土地，作为核心区中的核心区，更为“惹眼”。

这种“核中核”的概念，想必极度符合“金主”的胃口。

不妨来看，该地块距西咸新区管委会仅1.7公里，旁写字楼、商业、酒店、公寓等商务配套颇具规模——政商资源密集，这是一大优势。

至于生活配套，亦不遑多让。

距西咸新区近年来重点打造的“万亩生态绿洲”2.4公里；地块北侧是公办学校沣东第七幼、小、初（在建中）；西侧为西工大附小（已开学），以及200亩城市绿廊；加之地铁1号线延伸段、12号线……

因为是大西安新中心CBD核心区，无论交通配套，还是教育、商业、市政、公园等城市配套，都在向这一带聚集、倾斜。业内人士推测，该地块或许将是继国际文教园之后，又一刷新大西安新中心土地价值的“热门”之选。

当下的看点在于，如此“配置”，将引来怎样的“金主”厮杀？而最终谁又将获胜，引得全城瞩目？

11月13日，“108亩”就将面市。

据西咸新区国有建设用地使用权网上交易系统显示，规划容积率2.0-2.5、建筑密度≤20%。希望能够得遇“良主”，再次拉升大西安新中心低密改善人居新高度——粉巷君亦将持续关注！

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特约作者：陆言 王小C

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