海荣，本土房企的接班人故事

第 1409 期〡2021/11/19

这是一则并不怎么起眼的消息。

陕西长安文化商业股份有限公司（简称长安文化）拟花不超过1600万元，在千里之外的云南购房，用于后期日常办公及经营高端民宿。

作为西安本土的新三板房地产服务企业，长安文化所处传统行业，业务业绩没有出挑的地方，挂牌以来也很低调，股权基本也没有流动性，或许因此，这次跨省布局并没有多少人注意。

但粉巷财经（ID：nbdfxcj）感兴趣的是，这家小企业在新三板上却有不少“大运作”。此外，长安文化的实控人郑程颢，并不是一个没有故事的小城青年。其父亲郑青海、母亲王孝侠，正是西安民营房企“四小龙”之一的西安海荣房地产集团有限公司（简称海荣地产）的创始人。

郑程颢运作的长安文化，以及其他公司，均与海荣地产的下属公司、或其父母的其他关联公司有着紧密的相关业务往来，可谓“背靠大树好乘凉”。另，出让方背后隐现云南城投，海荣地产恰是与云南城投合作密切的本土房企。

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拟花1600万云南购房

11月16日，长安文化公告称，公司孙公司大理乐住商业运营管理有限公司拟向云南城投洱海置业有限公司（以下简称洱海置业），购买位于大理经济开发区海东片区环海路东侧梦云南海东方二期A16幢B-018号、B20幢D35-3号，用于公司后期日常办公及经营高端民宿。

公告显示，子公司拟购买商品房的建筑面积约415.29平方米，房产总价不超过1600万元。

以上并购并不是大体量，不过，粉巷财经注意到，2021年上半年长安文化经营活动产生的现金流量净额为-873.63万元，同比减少170.45%。在此背景下，还要掏出1600万购房，或许有不小的压力。

长安文化表示，本次购买房产有利于公司长期发展需求，便于公司的业务开展，符合公司未来战略发展需要，不会对公司日常经营及财务状况产生不利影响。

截图来源〡爱企查

交易另一方是拥有国资背景的洱海置业，法定代表人李扬，注册资本2100万元，主营业务为房地产开发经营。控股股东为云南城投海东投资开发有限公司（持股95.24%），实际控制人为云南省人民政府国有资产监督委员会。通过股权穿透图，还可以看到云南省财政厅、云南省投资控股集团有限公司等身影。

图片来源〡大理市政府官网

值得注意的还有此次交易标的——梦云南海东方，该项目位于大理的海东开发区，更进一步说，是在大理海东的主要建设区域上和片区，属于海东国际旅游度假发展区的起步位置。项目规划面积7047亩，是一座同步全球度假品质的大型高端旅游度假项目。再有云南大理本身的高旅游价值加持，梦云南海东方对长安文化的吸引力也就不难理解。

据了解，为了加强洱海流域生态保护，海东开发区规划范围于2016年调减至53.89平方公里，2018年被全面按下“暂停键”，同年，海东开发范围锁定在已建成的9.6平方公里，也即上和片区。2020年，随着大理市人民政府发布《大理市上和片区控规批后公告》，包括梦云南海东方在内的多个停工项目陆续复苏。

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小公司也有“大运作”

资本市场上，上市公司买房并非稀奇事。不过，一家以房产中介服务等为主业的地方小企业，选择挂牌新三板，此后又走出本土，远赴千里之外的云南大理落子布局，可谓是小公司的“大运作”，颇有看点。

公开资料显示，长安文化位于西安市经济技术开发区，2009年12月成立，2016年完成了股份制改造，次年5月5日在新三板挂牌上市，由此开启了在资本市场的第一步。

长安文化目前只有3名股东，即：持股60%的海荣创投有限公司（简称海荣创投），同时也是长安文化的控股股东，持股25%的西安皇马企业管理咨询合伙企业（有限合伙），以及持股15%李永勃，同时也是长安文化的董事。实控人则是通过直接与间接持股，合计手握长安文化85%股权的郑程颢。

截图来源〡爱企查

粉巷财经发现，在上市前后，长安文化的主营业务还是商品房代理服务、二手房经纪服务等，2018年7月，长安文化收购西安海侠物业服务有限公司（简称海侠物业）55%的股权后，主营业务才变更为物业管理。而海峡物业也就是后来的陕西海悦生活服务有限公司（简称海悦生活），目前每年贡献长安文化超70%的营业收入。

众所周知，新三板挂牌公司流动性较差，估值吸引力也有限。长安文化上市以来也少有资本动作，目前仍在基础层，不过业绩表现尚可。

2018年至2020年，长安文化营业收入分别为9574.35万元、9756.37万元、10103.36万元，净利润分别为1507.79万元、1157.34万元、982.8万元。最新半年报显示，长安文化2021年上半年营业收入4731.07万元，同比增长13.97%；净利润204.77万元，同比下滑65.57%。

截图来源〡长安文化2021年半年度报告

营收增加的同时，利润为何下滑？长安文化的解释是，海悦生活服务的物业入住率提高，但电费、车库、采暖费成本增加；商品房代理业务增长，但相应的人工成本和营销成本亦有增加。

作为一家小体量的本土房地产服务企业，长安文化选择步入新三板，也侧面显现出其成长“野心”，比如，倒逼公司完善治理结构、规范经营运作，获取融资，对接资本市场。

而此次跨省购房，发展民宿业务，对长安文化而言并非心血来潮。事实上，长安文化在2019年就成立了西安荣苑民宿产业发展有限公司，经营范围便是民宿项目开发管理，住宿、餐饮服务等。

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富二代的投资故事

曾为首富的王健林，曾豪掷5亿“零花钱”让儿子王思聪试水投资，并对外公开称允许王思聪失败两次，第二次失败，就回家继承家业。

富二代的创业故事，总是有类同的地方。前文提到的长安文化实控人郑程颢，其实也是个不折不扣的富二代，其创业和运作公司，很大程度上依赖于父母的公司海荣地产提供的关联业务。

2006年，23岁的郑程颢（彼时还叫郑浩）出任西安市兴佛房地产开发有限公司（简称西安兴佛）任执行董事兼法定代表人，正式开启了事业轨迹。2008年9月至今，先后在西安瑞丰乾秦房地产开发有限公司、西安海璟实业有限公司等十数家房地产企业担任重要职务，2016年6月-2018年3月，任长安文化董事长。

截图来源〡长安文化2020年年度报告

目前，郑程颢名下担任法人的企业3家、担任股东的企业13家、担任高管的企业16家，控股企业则有58家。

可以说，未到不惑年纪的郑程颢已经是个房地产行业的“老人”。

除此之外，郑程颢还在深圳市国泽商投资有限责任公司、西安皇马企业管理咨询合伙企业、西安中永顺投资管理有限公司、海荣创投等管理咨询类公司任要职。这也为其用创投思维发展房地产业务，并促成长安文化挂牌新三板打下了良好基础。

不过，起点就比一般人高、发展更是迅猛的郑程颢，除了自身实力，还有一个重要原因是“背靠大树好乘凉”。

图片来源〡海荣集团官微

长安文化发布的多份关联交易公告显示，西安海荣投资有限公司（简称海荣投资）法定代表人、股东郑青海（持股99%）为郑程颢的父亲，西安兴佛的股东王孝侠（持股45.38%）为郑程颢的母亲。

截图来源〡爱企查

而郑青海、王孝侠夫妇正是西安海荣企业集团的创始人。海荣企业集团位于西安经济技术开发区，是以房地产开发为龙头，以物业管理、建筑辅材、酒店餐饮管理和旅游开发等为辅业的多元化企业集团，核心公司海荣地产成立于1999年，注册资金2.2亿元，是经陕西省建设厅、国家建设部批准的国家一级开发资质的企业。

透过企业关系图谱亦可看出，郑程颢任职的不少企业背后都有郑青海、王孝侠的身影，比如郑程颢事业起点的西安兴佛。

此外，粉巷财经发现，云南城投曾在2015年“联姻”海荣，首次布局西安。此后与海荣也有多次合作。这或许也从某种程度上解释了，郑程颢带着长安文化走出省城，为何首选云南。

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