太古里与西安城市想象
第 1930 期〡2023/11/20
顶级商业体项目太古里在西安的进展和动态一直备受关注。
11月14日，西安太古里在小雁塔举行开工仪式，进入施工阶段，预计于2026年起分阶段落成，这意味着太古地产在内地的第七个商业运营项目，及第四座太古里正式落地。
相比北京、成都、上海太古里项目，西安太古里全面升级，在规划商业面积、商户数量、业态体量方面，均创下内地同一项目之最。
同时，“太古里”背后运营的公司太古地产，在内地开发商业项目十分审慎，特别是对顶级和稀缺的太古里布局，第四座选择西安，且与国家级文化产业示范区曲江新区合作，背后故事和城市想象值得深剖和关注。
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刷新太古里之最
公开资料，太古地产（01972.HK）是一家国内领先的综合项目发展商及运营商，尤其专注和擅长商业地产项目，业务范畴包括物业投资、物业买卖及酒店投资，事业版图布局在国内和美国。
据公司年报，太古地产已进入中国内地市场逾20年，在北京、广州、成都及上海拥有六个已投入营运的大型商业发展项目，其中商业代表之作太古里项目仅三个。
相比快速扩张、商业模式高度同质化的商业综合体，从太古地产布局项目数量及时间周期可以看出，太古地产开发商业地产非常审慎，尤其是太古里这种顶级和稀缺的商业运营项目。
而西安太古里，为太古地产在内地布局的第七个大型商业发展项目，也是继北京、成都、上海之后的第四座太古里，足见太古地产对西安的青睐和信心。
事实上，太古地产对西安太古里的确予以重注，据公司年报信息及西安太古里项目规划，笔者发现西安项目将刷新目前内地太古里多项之最。
据悉，西安太古里总占地面积约11.9万平方米，总建筑面积为25.6万平方米，是内地太古里中规划商业面积之最。
而据太古地产2022年年报，对照其他三个项目，北京太古里已落成地盘面积约13.03万平方米，已落成总楼面面积约19.87万平方米，成都地盘面积约9.05万平方米，总楼面面积约18.38万平方米，上海前滩地盘面积约7.09万平方米，总楼面面积约13.2万平方米。
图片来源：太古地产年报
业态和商户体量上，根据规划，西安太古里延续了“太古里”低密度、开放式的建筑设计布局，将包含超过30座单体建筑，可聚集顶级业态商户近500家，并融入零售商场、文化设施、奢华酒店、服务式公寓和商业公寓等丰富业态。
而据年报信息，北京太古里业态为零售物业和酒店，共有约281间零售店铺；上海前滩主要为零售物业约有250间店铺；成都太古里业态有零售物业、服务住宅和酒店，逾300间店铺，100间客房及42个服务式公寓的精品酒店博舍。显然，西安太古里的商户数量及业态创下同一项目之最。
同时，西安太古里总投资额预计约为100亿元，预计于2026年起分阶段落成。笔者在施工现场小雁塔历史文化片区看到，虽然外围挡得严严实实，但依然能够听到机器轰鸣的声音和隐约露头的塔吊。
值得注意的是，西安太古里项目地块于2022年3月成交，今年11月14日正式开工，预计2026年年初陆续建成，这意味着，作为大型商业项目，其开工和建设速度均颇为惊人。
要知道，西安太古里位于小雁塔文保区，西安诸多大型商业体开工前都经历过较长的文堪期，例如荟聚中心在2017年9月拿地，2020年底才开工建设，此背后足见西安对于太古里落地和推进的诚意。
据悉，在西安抓实抓细重大项目，稳投资的招商背景下，太古里背后的招投方曲江新区，通过加码招商，细致服务企业，最终获得上述商业大单。
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地方国资持30%权益
西安太古里除了创下内地太古里多项之最外，很有意思的一点的是，其在投资收益和模式上，采取了太古地产和地方国资联合投资的模式。
对比北京、成都、上海三地项目，其中北京三里屯太古里项目，太古地产应占权益为100%。
成都远洋太古里为太古地产和深度战略合作伙伴远洋集团共同开发，2022年12月，太古地产宣布向远洋集团收购项目股权及物管公司余下50%权益，以及于2023年2月完成收购余下35%权益。
据太古地产2023年中期报告，太古地产拥有成都项目100%权益，并在今年8月重新命名为成都太古里。
上海前滩太古里则由太古地产与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司的附属公司组成合资公司投资开发，双方各持50%权益。
西安太古里权益模式与上海类似，公开资料显示，2022年3月，太古地产通过旗下腾运有限公司与西安城桓文投组成的联合体西安腾运置业公司，拿下项目的出让地块。
其中，太古地产持股70%，西安城桓文化投资发展公司（以下简称西安城桓文投）持股30%，穿透股权，西安城桓文投为国企，实控人为西安曲江新区管理委员会。
西安太古里项目效果图
“作为顶级商业地产项目，太古里项目的估值和经营收益均极其可观，地方国资参与权益占比，能够长期锁定并分享项目的收益。”地产资深人士表示。
此或能从太古地产的财报中窥见一斑，太古地产公告显示，内地目前是公司收益增长的主要来源之一，而内地收益主要源于物业投资所带来的租金收入。
2023年上半年，公司内地投资物业组合的租金收入总额为26.38亿港元，较去年同期增长26%，其中应占租金收入25.84亿港元。截至2023年6月30日，公司内地已落成零售物业估值为658.99亿港元，其中公司已占权益为554.68亿港元。同期，北京三里屯太古里、成都远洋太古里、前滩太古里的零售销售额分别同比增长29%、27%、169%，北京三里屯太古里和成都远洋太古里租金收入总额则分别同比增长 1%、5%。从目前北京、成都、上海项目的运营情况来看，只要保持稳定经营，占有30%权益的曲江新区显然能从中获得不错的应占收入。
即便日后曲江方面要出售股权，亦能获得可观的股权收益，上述地产业内人士表示。
以成都太古里项目股权出售为参考，据上市公司公告，远洋方面将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，由合作方太古地产接手，将分三期交易，总代价人民币55.5亿元，相比最初投资溢价可观。
“曲江介入参与投资是非常有眼光的，除了常规税收，还能将顶级商业项目部分收益留在地方。”上述人士称。
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赋能文商旅融合
事实上，太古地产和曲江新区合作，不仅是获得商业的回报，从城市层面讲，双方的合作可以说是不同文旅商融合范式的碰撞与融合。
从目前北京、成都、上海项目看，太古里显然是当下顶级且稀缺的文旅商融合的非常好的项目。
以成都太古里为例，其地址在具有重要的历史、文化及地理意义的大慈寺周围，将潮流商业文化融入进具有川西民居特色传统建筑布局中，采用低密度、开放式建筑形态，同时满足了对历史遗迹的保护与现代商业的开发，具有强文化性属性。
商业层面，其主打奢侈、快消、零售品牌组合，且租户为头部商业品牌，如苹果、巴黎世家、古驰、迪奧、爱马仕、LV等。据太古地产2023年中期报， 商场拥有96%的超高租用率。
根据四川省连锁商业协会公布的数据，成都远洋太古里2022年销售额超过80亿元，在成都主要商业体和购物中心中位列第二，商业消费表现强劲。
同时，成都远洋太古里是城市地标之一及热门打卡旅游地，向来在社交平台上有很高的热度和流量。
而曲江新区作为国家级的文化产业示范区，擅长围绕文化旅游的新业态、新模式、新消费，整合文旅资源，有中国年·看西安、大唐芙蓉园新春灯会、大唐不夜城、长安十二时辰等一众出圈爆火的文商旅融合景区和产品。
“一个是商业地产维度的文商旅顶流，一个是政府开发区维度，双方在文商旅融合上的经验碰撞值得期待，亦能为城市文商旅融合赋能。”上述业内人士表示。
据此，太古里首先将提升西安在中国乃至全球的商业魅力和影响力，参照已有项目品牌业态及租用率，西安将进场奢侈品牌、时尚美妆、精品零售、品质餐饮、娱乐配套等业态的顶级头部品牌集合，填补西安商业空白及提升商业品格。
同时，据2022年度全国商场销售成绩，西安赛格、西安SKP分别斩获100亿元、95亿元的销售额，即将成为继北京、上海、杭州后，第4个能够支撑“双百亿商场”的城市，西安太古里如此重磅投资体量，带来的城市商业消费潜力充满想象，有望重塑地方及国内商业格局。
此外，笔者在现场看到，西安太古里项目地块位于唐长安城外郭城108坊之一的“安仁坊”内，属于小雁塔历史文化片区，是西安核心地段，历史文化底蕴拉满。
曲江新区表示，西安太古里的开工，为文化遗产赋能，双方将进一步探索“新商贸”“新创意”“新时尚”的产业生态集群，推动传统文化与现代文明完美结合，打造历史与现代交相辉映的文旅新地标。
太古地产则表示，其一贯尊重每座业务城市本身的历史文脉，西安太古里将打造一个充满活力的国际级新地标，促进“文、旅、商”融合发展，进一步彰显西安的历史遗产和文化价值。
这意味着，对照太古里在其他城市的回报和影响来看，西安本为国际知名文化旅游名城，更是国内热门文旅城市，西安太古里无疑是又一地标级文旅商项目，为城市发展带来新活力。上述人士则表示。