新《条例》中的那些“优势”物业

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8月6日广州市住建委发布了《广州市物业管理条例(征求意见稿)》（下称《条例》），《条例》对之前《广州市物业管理暂行办法》中规定模糊的地方做了进一步细致的规定，其中最为亮眼的是以“物管委”取代了此前的“筹备组”，以替代其行使筹备业委会的责任。关于《条例》的亮点网上已经有许多文章予以介绍了，这一期我们打算就其缺失点谈谈自己的看法。

本次广州市住建委立法的主要目的，在于破解业委会选举难以及运作不规范的问题。为解决上述问题，《条例》第三章专门规定了“物业管理委员会”制度，该项制度规定的物业管理委员会主要负责筹备成立业主大会并选举业主委员会，在业主委员会产生后解散。也即物业管理委员会起到了过去《暂行办法》规定的“筹委会”的作用。

一、【物管会职责】

根据《条例》第三十七条的规定，物管会应负责筹备成立业主大会、业主委员会以及对小区重大事项、物业纠纷和业主共有资金进行协调和管理。另外，该条第六款还规定了物管会的工作经费和业主代表的工作补贴由街道办或镇政府负责。

我方观点：就该条来看，物管会的职责对于保障业主权益是有利的，然而当我们发现，其无规定业主大会的成立期限以及业主代表享有补贴时，便发现事情有点不简单了。在下文我们会知道物管会主要由政府单位、居委会、物业代表以及业主代表构成，加入了各方成员的搭配会让物业纠纷提前公开化并在物管会存续期间得到“缓解”，而如果业主拿着是政府的资助，《条例》又无规定业主大会的成立期限，我们表示这笔补贴将是一个很稳定的收入。

二、【人员构成】

根据《条例》第三十八条的规定，物管委成员由街道办事处或镇人民政府、公安派出所、居民委员会、物业服务企业等单位代表和业主代表组成，其中，单位代表人数是一人，业主代表人数是五至十一人单数。其中物业管理委员会主任由街道办事处或镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表担任。

我方观点：就人员构成来看，政府人员的加入似乎利于缓解业主与物业之间的矛盾；加之且看业主代表人数，最低5人的数量也要比单位单表的4人多，业主代表占据了50%以上的投票权。然而根据《条例》第三十八条第二款：“物业管理委员会业主代表的具体人数、人选由街道办事处、镇人民政府根据物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素确定。”，这么一来，本应代表广泛业主利益的业主代表不是由业主选举产生，而是由街道办或乡政府来任命的，虽说业主们选举代表难，大家都没时间，不容易，但如此弄法，被任命的业主代表很有可能会立场不清。另外，物业代表加入管委会，将可能会导致业主与物业的冲突提前爆发。

三、【成员的更换】

根据《条例》第三十九条的规定，街道办或镇政府在选定好代表后，将向全体业主公示，业主如有异议可向街道办或镇政府提出，街道办或镇政府将依法进行协调解决（原文表述）。

我方观点：就协调解决这个词而言，我们觉得是挺有趣的。另外，该条的第二款还指向了第五十五条，该条款详细介绍了管委会代表的资格条件，只要代表违反了所列的七项资格条款之一，就会被街道办或镇政府及时更换，道理没错，然而在实际操作中，业主应该怎么证明不符合资格呢？即使在官员的行贿受贿案中，相关证据就已十分难获取，而在这种场合中，作为业主就更难去调查取证了。

综上我们认为，《条例》不应赋予过多的选择权和控制权在政府和居委会上，而是把权利更多地归还于业主，小区作为业主的共有资产，是业主私权的控制领域，不应为了尽快解决紧迫的现实问题，强行地将公权过多地压在私权问题上。政府协调前置，这本身就是维稳思维的再次体现，甚至有下位法违反上位法的嫌疑，为了处理好业主与物业的紧绷关系，政府要做的不是强压葫芦，而是要提高物业公司的从业门槛并加强对物业管理公司的把控和管理，真正还业主一片安宁。

附上《条例》原文几个主要条款：

第二节　物业管理委员会

第三十六条【物业管理委员会的设立条件】　住宅物业（含商住一体物业）有下列情形之一的，街道办事处、镇人民政府应当在物业管理区域内组织成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但未成立业主大会的；

非住宅物业符合上述情形之一的，街道办事处、镇人民政府可以根据工作需要组织成立物业管理委员会。

物业管理委员会自首届业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。

第三十七条【物业管理委员会职责】　物业管理委员会依法履行下列主要职责：

（一）筹备成立业主大会、选举首届业主委员会；

（二）未成立业主大会，但物业管理区域内专有部分占业主总人数百分之二十以上业主提议业主共同表决事项，或者发生重大事故、紧急事件需要及时处理的，按照本条第二十六条规定组织业主共同表决；

（三）未成立业主大会的，监督业主共有资金的管理和使用情况；

（四）未成立业主大会的，监督物业服务企业履行物业服务合同，调解物业管理纠纷，配合政府部门、居民委员会做好物业管理区域内的社会治理等相关工作；

（五）本法规规定的其他职责。

物业管理委员会的日常工作经费和业主代表的工作补贴由街道办事处、镇人民政府承担。

物业管理委员会应当接受街道办事处、镇人民政府与区房屋行政主管部门的指导和监督。

第三十八条【物业管理委员会组成】　物业管理委员会由街道办事处或者镇人民政府、公安派出所、居民委员会、物业服务企业等单位代表和业主代表组成，其中，单位代表人数是一人，业主代表人数是五至十一人单数。物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表担任。物业管理区域无物业服务企业的，可以增加一名业主代表。

物业管理委员会业主代表应当符合本条例第五十四条第一款的规定。物业管理委员会业主代表的具体人数、人选由街道办事处、镇人民政府根据物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素确定。提倡中国共产党党员业主担任业主代表。

第三十九条【物业管理委员会成员公示和更换】　街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示，公示时间不少于十日。业主对物业管理委员会成员名单有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调解决；公示无异议或者异议不成立的，物业管理委员会成立。街道办事处、镇人民政府应当及时书面告知区房屋行政主管部门。

物业管理委员会业主代表有不符合本条例第三十八条第二款规定的情形，以及物业管理委员会单位代表因工作变动或者其他原因不能履行职责的，街道办事处、镇人民政府应当及时更换，并向全体业主公告。

物业管理委员会可以持街道办事处、镇人民政府证明向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。印章由物业管理委员会主任保管，也可以由物业管理委员会主任委托副主任保管。

第四十条【物业管理委员会议事制度】　物业管理委员会会议由主任召集和主持，也可以由主任委托副主任召集和主持。三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。

物业管理委员会会议应当有过半数成员出席，业主代表成员不能委托代理人参加会议。物业管理委员会会议应当制作书面记录并存档。

物业管理委员会应当自作出决定之日起五个工作日内向全体业主公告。

第四十一条【老旧小区实施物业管理】　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区人民政府确定。

旧住宅小区需要实施物业管理的，由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，成立物业管理委员会，组织业主选聘物业服务企业或者自行管理。

文章转自：法航通

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