房价下跌，业主如何维权？
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近来，广州楼盘下跌趋势明显，多个楼盘降价促销。对于之前购买的业主来说，仅仅一两个月的时间，房价就缩水十几甚至几十万，实在是难以接受。一些业主组团维权，围攻售楼处、要求开发商退房或退还差价的新闻频频出现。对于这种情况，业主应如何维权呢？
卢卫彬 律师
广东金桥百信律师事务所
具体来说，主要分为以下三种情况：
单纯的楼盘降价，已购房业主能否退房或退差价？
一般来说，单纯的楼盘降价，已购房业主不能退房或退差价。其原因在于，商品房销售是市场经济的一种契约行为，当然要遵循市场经济规律和契约精神。购房者在购买前就应当预见到房子作为一种商品，价格自然会根据市场供给和需求规律而有所波动，不可能只涨不跌。在近期政策调控的重压之下，开发商为了回笼资金，为了自身生存，通过降价进行促销是正常的销售手段。如果允许房价下跌时，已购房业主退房或退差价，那是否意味着在房价上涨时，开发商可以要求收回房子，或者业主应将上涨的差价退还给开发商？否则将构成不当得利？
从以上的分析可知，开发商并没有退房或退差价的义务，那么如何看待一些开发商的退款行为？
例如今年十一期间，有媒体报道“厦门万科白鹭郡买贵了能退100万”。根据相关信息梳理和万科的官方回应，事情大致为：厦门万科白鹭郡是厦门郊区的一个别墅盘，其2号楼于2018年10月1日正式开盘。由于对外宣传5折销售，销售十分火爆，开盘后5分钟内全部206套房源售罄，最低售价为278万/套，去化率100%。
对于之前买贵的业主，万科承诺只需要和开发商签订购房补充协议，取缔之前约定的精装修和赠送的车位等，相应降价部分约100万，直接抵偿按揭部分。怎么理解万科的这一行为？笔者认为，万科此举主要是为了迎合政府和从后期销售考虑，在安抚了业主的同时，还能赚得购房者的口碑，实为一种营销策略。但是就法律方面而言，万科并没有退房和退差价的义务。
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2
买房时签订了双合同，能否退房或退差价？
所谓“双合同”是指，购房者与开发商签订两份合同，一份为毛坯房购房合同，该合同价格用于网签；另一份是装修合同，房屋市场价与政府指导价之间的差价即算进“装修款”中，从而不计入网签。
双合同产生的原因是政府限制备案价，使得备案价偏离市场真实交易价格，开发商无奈，只好利用“法律技术”通过性质不同的合同把价格一拆为二。据此前网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示，2018年上半年，广州一手住宅网签均价仅17929元/平方米。但事实上，这是被隐藏的房价，双合同使得官方公布的网签价格失真。
需要注意的是，由于装修款不能贷款，需与购房合同中的首付款一并支付，因而“双合同”虽然将网签价格稳定在政府希冀的范围内，亦保证了开发商的利益，但却加重了购房者的首付负担。房价上涨时此矛盾并不明显，但在房价下跌时矛盾就暴露无遗，因双合同而要求退房的纠纷也多了起来。
关于双合同的法律性质。一方面，法律并没有明文禁止双合同，政府在相当一段时期内的态度也是“视而不见”；另一方面，在签订购房合同时购房者对双合同也是同意的。如果购房者又以“双合同陷阱”为由进行诉讼，并不能构成法院判决开发商败诉的理由。法院的判决依据主要是购房合同，只要双方签订了合同，而又没有证据证明有人胁迫签约，则视为是双方的真实意思表示，一般不会被轻易推翻。
关于双合同效力的拐点出现在2018年10月19日，当天广州市住房和城乡建设委员会（广州市住建委）发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》：对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。此规定被认为是明确禁止了双合同，此后购房者有权拒绝签订开发商提供的双合同，并向有关主管部门投诉。
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3
哪些情形下业主能退房或退差价？
根据我国《合同法》，主要有以下情形：
第一，约定解除，即当事人签署购房合同时约定了合同解除事由。比如合同约定：开发商如果在一定期限内降价，就构成违约，应承担违约责任如退房或退差价。据悉，在此前为数不多的求偿请求获得法院支持的判决中，正是由于双方作出了此类约定。从合同法层面上看，如果没有此类约定，购房者要求赔偿是缺乏法律依据的。
第二，法定解除，即我国《合同法》规定的合同解除情形。如开发商没有取得商品房预售许可证、一房二卖、房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的。这些情形下开发商构成根本违约，退房依据比较充分，成功率也比较高。此外，还有其他解除的情形，如面积误差比绝对值超过3%。一般来说，实际面积和约定面积误差在3%以内是多退少补，误差超过3%业主就有权退房。
总之，作为商品房购买主体，购房者应明确自己的权利和义务，房屋买卖交易完成后，在法规政策的维度内进行维权。
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