新冠肺炎疫情下，承租人减免租金的建议（上）

尚法 勤勉 精专 共赢

杨昌利 高级合伙人

广东金桥百信律师事务所律师

1

新冠肺炎疫情，算不算合同法第117条规定的“可以部分或全部免除责任”的不可抗力？

新冠肺炎疫情能否构成不可抗力的这个问题，在2003年非典疫情过后就已经被提出来了，然而遗憾的是，司法界是否并没有就此形成共识。部分法院不认定疫情为合同法规定的不可抗力，但在处理案件过程中还是会考虑疫情对合同履行的影响，适用公平原则，适当的调整双方的权利义务。也有部分法院却认定疫情为合同法规定的不可抗力，部分或全部免除合同一方的合同责任。

2

租赁合同没有不可抗力条款，或者虽有不可抗力条款，但未明确约定“瘟疫、传染性疾病，政府紧急政策等情形下，合同一方可以减轻或免除责任“，那承租人能否以不可抗力为由主张减免相应责任？

不可抗力是法定免责事由，根据合同法第117条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，本法所称不可抗力是指不能预见，不能避免，并不能克服的客观情况。但不可抗力又是相对的，并非绝对的，只有“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”导致了合同目的不能实现，这才构成合同履行的客观障碍，也才能成为当事人不履行合同而免除违约责任的正当理由。如果新冠肺炎疫情的发展已影响了租赁合同双方的合同目的实现，法院一般会认定为不可抗力，相对人可以援引法定的不可抗力条款主张相应的免责。但疫情的发展不影响或者只有短时间影响合同的履行，法院可能不会认定为不可抗力，不免除合同一方的责任或根据公平原则适当调整双方的权利和义务。

3

对于商场、超市、酒店、饭店、写字楼、厂房及其他经营性用房，是否应当免除疫情期间的全部或部分租金？

根据上文分析，判断新冠肺炎疫情是否构成对上述经营性合同履行的不可抗力，还得分析疫情的发展是否影响了上述经营性租赁合同的履行。由于政府部门为防止疫情扩散，以行政命令方式要求部分经营场所关闭，不得营业或限制营业（包括限制营业时间、限制营业场所的人数等）。那受此影响的经营性场地的租赁合同就是受到来自疫情防控的影响不能营业，影响了合同一方实现合同目的，应该认定为因不可抗力，并根据疫情对合同履行影响的大小，免除或减少承租人的租金责任。如果是因为承租人自行原因（包括为防止疫情扩散，自行停止营业），都不构成不可抗力，也不能因此要求免除或减少承租人的租金责任。建议租赁双方本着利益均衡和公平原则进行协商，合理确定疫情影响期间的租金。对于因政府行政命令不能营业的经营场所，建议承租人向相关政府部门取得不能营业的证明文件，与出租人协商免除不能营业期间的租金。但不建议承租方在未出租方同前，单方拒绝缴纳全部或者部分租金。

另外，租赁国有（含集体）资产经营用房用于经营的承租人，可以依据以下政策，向出租人申请，减免缓疫情期间的租金或物业费。

各地政府对租赁国有（含集体）资产经营用房的减免缓租金政策：

01

广东省

广东省人民政府2020年2月6日发布《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施》提出：三、进一步减轻企业经营负担。（九）减轻企业租金负担。国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。……本政策执行期暂定为自发布之日起的三个月（政策措施已经明确执行期的，按已规定的期限执行）。

02

广州市

广州市人民政府办公厅2020年2月6日发布《支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施》（穗府办规〔2020〕1 号）提出：八、降低房租成本。对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金（免租的承租户当前应无拖欠租金）。对于因疫情所减免的租金，在国企年度经营业绩考核中予以剔除。鼓励产业园区、科技企业孵化器的业主单位和运营单位为承租的中小微企业减免租金，对执行情况较好的视情况予以奖励，并在提质增效、资格认定等方面加大支持力度。九、降低专业市场租金。承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金，且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。对租用其他物业经营的，鼓励业主方为专业批发市场开办方减免或降低租金，鼓励专业批发市场开办方对中小微企业减免或降低租金。对执行情况较好的由市商务发展专项资金给予重点扶持，并在今后的市场转型升级中加大支持力度。……上述措施支持对象为我市辖区内受疫情影响、生产经营遇到困难的中小微企业，本措施自印发之日起执行至2020年12月31日。

03

深圳市

深圳市人民政府2020年2月7日发布《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》提出：二、减免物业租金。对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。

04

珠海市

珠海市横琴新区管委会办公室2020年2月5日发布《应对新型肺炎疫情帮扶企业共渡难关若干政策措施》（珠横新办函〔2020〕8号）提出：对承租区属国有资产物业从事经营活动的企业，2020年第一季度的租金全免、物业管理费减半缴交。

05

海南省

海南省人民政府办公厅2020年2月9日发布《海南省应对新型冠状病毒肺炎疫情支持海南旅游企业共渡难关六条措施》（琼府办〔2020〕6号）提出：对承租国有(含集体)资产类经营用房的旅游企业减免2020年一季度租金;对承租其他经营用房的，地方政府鼓励业主(房东)为旅游企业减免租金，具体由双方协商解决。……本措施所指旅游企业系在海南注册的旅行社、景点景区、宾馆酒店、旅游演艺、高尔夫旅游5类企业。本措施执行期暂定为自印发之日起至2020年6月30日止。

《海口市支持中小企业应对新型冠状病毒肺炎疫情的政策措施》（二）6、减免中小型企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小企业应受疫情影响，未能正常恢复生产的，经企业申请，减免至2020年2月份起3个月的租金。对租用其他经营用房的，鼓励社会各类企业类业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商决定。

《三亚市应对新冠肺炎疫情支持中小企业共渡难关的政策意见》（二）减轻企业负担：4.减免房屋租金。对承租国有（含集体）资产类经营用房的中小企业减免2020年一季度租金。对租用商场综合体及其他经营场所的，倡导业主（房东）为租户减免租金，具体可由双方协商解决。

4

对于采取扣点分成方式支付租金的商铺租赁。受疫情影响停业期限是否应当支付扣点分成和保底租金？

扣点分成方式，通常在人员密集聚集的购物中心商场铺位租赁中使用，购物中心与租用铺位的商户约定分成点数，并在约定时期按销售收入乘以分成点数收取租金，租金收入直接与商户销售收入挂钩，采用扣点分成方式的租赁合同，其法律性质类似于合作经营或者联营合同，双方应共担商业风险，作为人员密集聚集的购物中心，当前疫情之下地方政府严格限制管控，并在一定期限内做出了商业场所统一封闭停业的安排。故对于扣点分成租金，受新冠疫情影响没有经营的因没有收益，故不存在支付扣点分成。对于租赁合同中既约定有扣点分成，又约定了保底租金的，受新冠肺炎疫情影响的停业期间是商场统一安排的。不属于承租方的责任，造成无法经营，此情形下再行收取保底租金，有违公平原则，建议出租方免除承租方该期间的保底租金。

5

如果租赁双方协商租金减免，应该按照何种标准进行减免？

除各个地方政府出台租赁国有资产（含集体）物业用于经营，明确规定因疫情可减免租金和物业费标准。租赁私营或个人物业经营或居住，没有租金减免的明确标准。建议租赁双方结合租赁合同受疫情影响的情况，本着公平原则，合理分担租金的损失。同时，租赁双方也可以考虑后挪免租期、缓交租金等的方式共度时艰。

6

承租方能否以新冠肺炎疫情为由主张延迟缴纳租金？

承租合同为商务合同，合同生效后，租赁合同的出租方应将符合合同约定条件的房屋交付承租人并保持房屋满足约定的使用条件，承租方应当依约支付租金。如承租人确因治疗或者疫情防疫需要而被采取强制隔离，无法及时支付租金情况的，承租人取得相应证明并及时通知出租人，紧急措施结束后又及时支付租金的，法院一般会认定为因不可抗力，免除承租人的违约责任。

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