买卖不破租赁是原则，但例外情况你了解吗？

尚法 勤勉 精专 共赢

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

此法条大家不会陌生，它就是耳熟能详的“买卖不破租赁”原则，即房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权时，受让人承继出租人原租赁合同的权利义务。该原则的意义在于保护相对处于弱势地位的承租人，即使不动产所有权发生变动，承租人也不会因此丧失租赁权。

李丽莉 律师

广东金桥百信律师事务所

夏雪婧 实习律师

广东金桥百信律师事务所

司法实践中，滥用“买卖不破租赁”原则的情况并非偶然。例如被执行人在被拍卖的房屋上不合理地设置租金显著偏离市场价、期限超长的租赁关系，以此影响拍卖。这对买受人、申请执行人的合法权益均造成严重损害，为执行不动产困境之一。对此，是否无计可施、无法可用？

有原则就有例外。承租人的租赁权在任何情况下都能得到支持吗？今天，就和大家分享一件买卖“破”租赁的例外案件。

案情简介

当事人谭先生通过司法拍卖竞得广州市某大厦3间房屋所有权，上述房屋的原所有权人叶某曾将房屋出租给邱某，邱某又将其中1间转租给某咨询公司，至今邱某及咨询公司仍占用以上房屋。谭先生认为，叶某与邱某、咨询公司之间签订的租赁合同对其没有约束力，且租赁合同中约定的租金显著低于市场租金标准，遂诉至法院，要求邱某及咨询公司腾退并交还案涉房屋、按市场租金标准支付房屋占用费。一审法院认为，司法拍卖《竞买公告》中已明确该标的物存在长期租赁关系，且法院不负责清场交付。据此，认定应视为谭先生默认并接受该房屋上的租赁关系，驳回谭先生全部诉讼请求。

案情时间轴

2013年11月28日

原房屋所有权人叶某与广发银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》。

2013年12月2日

叶某将广州市某大厦811-813房抵押给广发银行并办妥抵押登记手续。

2014年11月30日

叶某与邱某签订《租赁合同》，承租811-813房。

2018年8月20日

邱某与某咨询公司签订《租赁合同》，将813房转租给咨询公司。

2019年2月21日

某中级人民法院发布《竞买公告》，拟对上述房屋公开拍卖，特别提醒公告期间上述房产均有租户向法院提交租赁合同，且本次拍卖法院不负责清场交付。

2019年3月31日

谭先生在阿里巴巴司法拍卖平台公开竞价中，以最高价获拍广州市某大厦811-813房。

2019年4月11日

某中级人民法院作出执行裁定，将案涉房产过户给谭先生，该裁定于2019年4月15日生效。

一审

观点

<向左滑动查看下一页>

二审扭转乾坤

收到一审判决，谭先生陷入迷茫，“法律维护承租人的利益，那么我的利益又如何保障？”

谭先生原朴素地认为“物权在手，清场我有”，在一审时仅从物权保护的角度要求被告交回房屋，对方以 “买卖不破租赁”理由抗辩，经较量之后，谭先生居于下风，简单的物权理据未能撼动“原则”。谭先生拿到一审判决后来我所寻求解决之法。

经详细了解案情后，李丽莉律师认为，本案关键在于必须稳抓抵押与租赁的次序，详细阐述清楚本案属“买卖不破租赁”原则的例外情形，可破租赁。遂在二审中，紧扣“邱某、咨询公司对于案涉房屋享有的租赁权，能否对抗谭先生对案涉房屋享有的物权”这一争议焦点，掷地有声地阐明观点：

1.涉案房产抵押在前，出租在后。承租人不能以设立在后的租赁关系对抗买受人。

《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。

本案是典型的买卖不破租赁的法定例外情形。原房屋所有权人叶某于2013年12月2日将案涉房屋抵押给广发银行股份有限公司用于担保借款，并办理抵押登记，邱某及咨询公司是在此后才通过签署租赁合同取得案涉房屋的租赁权，依据上述法律规定，相关的租赁合同对谭先生不具有约束力。

2.《拍卖公告》虽然明示案涉房屋存在租赁合同、按现状拍卖、法院不负责清场交付等信息，但不应以此推定竞买人愿意接受原租赁合同约束。

法律应当保护信守法律规定的人。买受人谭先生正是相信建立在抵押登记之后的租赁关系对其没有约束，相信《拍卖公告》上披露的租赁合同成立时间晚于抵押权登记，因为信任法律规定，才愿意参加竞拍。《拍卖公告》明示拍卖按标的物现状拍卖，是指标的物的外观、结构、装修等物理现状，不能认定《拍卖公告》要求竞买人必须接受原租赁合同约束，买受人接受的是法院执行阶段不清场，需要其后续另诉解决清场问题，接受的仅是自行清场的困难和成本。法院公告更没有任何关于“买受人必须受租赁合同约束”的明示内容，不应产生有“双方特别约定不适用现有法律”的后果。至于抵押权人在拍卖前是否要求清场拍卖，以及法院基于何考虑决定不清场拍卖，均不应当成为本案判断成交后租户应否腾空交回场地的考量因素。

3.因谭先生不受案涉房屋原租赁合同约束，邱某及咨询公司应按照《广州市房屋租金参考价》向谭先生支付房屋占用费，直至腾空搬离涉案房屋止。

经某中级人民法院审理，最终改判支持谭先生要求邱某及咨询公司腾退房屋并按市场租金标准支付房屋占用费的上诉请求。

二审

观点

<向左滑动查看下一页>

例外之外，还有例外吗？

谭先生买法拍房后要求原租户腾退一事解决了。但我们不禁要问，“例外之外，还有例外吗？”

答案：有的。

 一是房屋在出租前已被人民法院查封

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

 二是破产财产变价出售

《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。……”第一百一十二条规定：“变价出售破产财产应当通过拍卖进行。……”在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

 三是动产租赁的限制适用

虽然《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定未明确是否应当适用于动产，但从《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百一十九条 “私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”以及此条文立法原意、司法实践，“买卖不破租赁”原则不适用于动产租赁。

我的团队

金桥百信执行法律部

李丽莉律师团队，秉持定纷止争的执业理念，集专业素养与优质服务为一体，专注民商事诉讼、执行和破产清算业务，竭力为客户提供多元、精准的法律服务方案。

推荐阅读

新崛起

一站式法律服务平台

法律热线：020-83329088

广东金桥百信律师事务所

总所地址：广东省广州市珠江新城珠江东路16号高德置地冬广场G座24楼、25楼

广东金桥百信（佛山）律师事务所

地址：广东省佛山市南海区桂城街道庆怡路7号海创大厦26楼

广东金桥百信（肇庆）律师事务所

地址：广东省肇庆市端州区信安五路安逸生活广场交行大厦三楼301

广东金桥百信（黄埔）律师事务所

地址：广东省广州市黄埔区大沙东319号保利中誉广场主楼311号

广东金桥百信（云浮）律师事务所

地址：广东省云浮市云城区翠石路2号云翠大厦3楼

广东金桥百信（长沙）律师事务所

地址：湖南省长沙市岳麓区长房时代城风尚南街204-205

广东金桥百信（中山）律师事务所

地址：广东省中山市中山五路2号紫马奔腾6座14层

广东金桥百信（江门）律师事务所

地址：广东省江门市蓬江区发展大道4号（摩根国际商业1号楼）1606-1610室

金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所

地址：广东省广州市南沙区进港大道16号南沙城1805、1806室

广东金桥百信（三亚）律师事务所

地址：海南省三亚市迎宾路中铁置业广场9层A区

广东金桥百信（烟台）律师事务所（筹建中）

地址：山东省烟台市芝罘区环山路115-6号四楼