金桥动态 | 本所王煌律师应邀参加广州市司法局召开的房屋交易监督管理立法论证会

8月11日，广州市司法局组织召开修订《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》专家论证会，市司法局张建山副局长主持会议，市司法局、市房屋交易监督管理中心、市不动产登记中心的相关负责人，华南理工大学、广东外语外贸大学、华南师范大学等高校的相关领域资深教授，及房地产领域法律实务专家出席本次会议并分别发言，其中广东金桥百信律师事务所王煌律师受邀参加了会议。

该办法自2020年开始立项草拟、讨论、修改，王煌律师先后参加了市房屋交易监督管理中心、市房地产行业协会、市司法局组织的多次修改及论证会。针对《广州市房屋交易监督管理办法》，王煌律师从广州房屋交易中的实际问题出发，结合《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国行政处罚法》《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规，围绕房屋销售、监管等立法涉及的重点难点问题，提出了多达28条建设性的意见和建议，其中20多条建议被市司法局充分研究论证后采纳。

例如，针对《广州市房屋交易监督管理办法（草案）》（第一版）第二十五条

《广州市房屋交易监督管理办法（草案）》（第一版）第二十五条

房地产项目开发建设单位租售车位(车库)前，应当向住房建设行政主管部门办理车位(车库)租售方案备案。车位(车库)租售方案应当与商品房销售方案中的车位、车库销售方案相符。

房地产项目开发建设单位办理车位(车库)租售方案备案前，应当将租售方案和车位、车库的产权证明文件在建筑区划内的小区出入口和小区公告栏公示，公示内容应当包括政府服务热线号码，公示期不少于 30天。

公示期届满的，开发建设单位在30日内将租售方案及现场公示的公证文书报区住房建设行政主管部门备案。租售方案备案完成后，开发建设单位方可对备案车位进行租售。车位、车库首次办理不动产转移登记的，不动产登记机构应当查核经备案的租售方案，车位、车库不在备案范围内的，不得办理不动产转移登记。

建筑区划内，规划用于机动车停放的产权车位、车库在未交付买受人之前，开发建设单位应当公开出租车位、车库。

律师

建议

王煌律师提出：“该条款对房屋交易的监管规定过于细致繁琐，不利于优化世行对于广州营商环境的评估。根据《行政许可法》第十四条、第十五条规定，只有法律、行政法规才能作出限制行政许可的规定。第十六条明确‘法规、规章对实施上位法设定的行政许可作出的具体规定，不得增设行政许可；对行政许可条件作出的具体规定，不得增设违反上位法的其他条件。’而该条款规定，销售车位与备案不符就‘不得办理不动产转移登记’，这是在符合法定转移条件的不动产交易中增设了行政许可，是对行政许可的限制性规定。”王煌律师认为，车位、车库的租售可以要求公示、备案，但不得限制转移登记，只能依其他法律法规对房地产开发企业不规范的经营行为进行处罚。

经专家论证会的充分探讨后，市房屋交易监督管理中心采纳了王煌律师提出的建议，在《广州市房屋交易管理条例（草案）》（《广州市房屋交易监督管理办法》第二版）第二十三条中已删除了对没有备案的车位不得办理不动产转移登记的规定。

《广州市房屋交易管理条例（草案）》（《广州市房屋交易监督管理办法》第二版）第二十三条

建设单位租售车位、车库，应当制定租售方案，并在公开销售前连续 30 日在建筑区划内的小区、车库出入口显著位置公示，公示结果应当公证。车位、车库应当采取摇珠等公开方式销售。

建设单位应当在首次公开销售车位、车库前5日通过房屋交易信息化平台向项目所在区住房建设主管部门提供销售方案、公示结果。

《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》中该条款又修改为：

《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》第二十二条 

建设单位销售车位、车库前，应当制定销售方案，说明车位规划数量、分布、价格等情况和相关产权证明文件，并在公开出售前连续30日在建筑区划内的小区、车库出入口显著位置公示。车位、车库应当采取摇珠等公开方式出售。建设单位应当在公开出售车位、车库5日前通过房屋交易信息化平台上传销售方案、公示等相关信息。

律师

建议

王煌律师再次就该条款提出修改意见认为：“在信息化平台上传销售方案、公示是否属于车位销售的备案制规定，如属于强制性要求，仍有行政许可的性质；销售的方式公平、公开即可，无需作出过于明确的限制性规定，例如限制每户只能购买一个车位等内容可能不符合小区业主的实际需求或发展性需求。”

此次由市司法局组织的立法论证会讨论的《修订征求意见稿》是在此前多次修改论证的基础上所形成的版本，王煌律师提出其他的修改建议也是其一直以来潜心研究房地产相关法律问题所积累的实务经验反馈。此次王律师能够参与其中为广州市立法建言献策不单是律师本人的能力所致，更是金桥百信房地产法律事务部的专业建设成绩彰显，房地产法律事务部近年来一直秉持“专业化、体系化、全程化、协同化、规范化"理念，积极开展内部学习和研讨，提升了部门律师的专业能力和协作精神。相信金桥百信房地产法律事务部一定能涌现出更多的专业人才，为国家和社会的建设发展做出应有的贡献。

通讯员 | 陈美琪

编辑 | 罗影璇

审定 | 王   煌

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