7个月不到，271家房企破产！今年你将买到更差的房子？

2019年上半年已过，楼市前三个月还在叫嚣躁动，后三个月就马上打回原型。尽管行业整体继续上行，各房企也在比拼半年报的业绩。但种种政策继续来看，这似乎是房企的“最后的高峰”。

就有眼尖的人儿在人民法院公告网查到，截至7月23日，2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算。

部分破产房企

破产企业以三四线小房企居多，但也有像全国500强内的百亿元上市房企——银亿集团这样的大象，负债500亿，已经破产重组。

去杠杆、一城一策，打蛇打七寸，调控更加狠、准、快。

看来，房企的杠杆飙车游戏的暂停键已经悄然按下，在继2018年买到最差的房子之后，2019年又要买到更差的房子了？

01

房企融资越来越难

从种种政策端迹象来看，房企“最后的狂欢”已经接近尾声了。

5月17日，银保监会出台23号文，将监管重点直接指向房地产信托的核心——拿地前端融资和明股实债融资，政策严厉度空前；

5月31日，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道；

7月12日，发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限。

万科郁亮曾说，地产需要和资金紧密结合，地产的金融属性越来越强。上市房企的资产负债率低于百分之八十都不好意思和同行打招呼。

说白了，房企是靠融资续命的。借钱买地，打地基卖楼花，还钱再买地。借钱，低成本的借钱才是一个房企的核心竞争力。

如果有人硬要抬杠说是科技创新，那只能数碧桂园稳坐头把交椅了，听说杨主席发明的防臭地漏已经更新到了第四代，了不起！

一系列的调控，融资受限对于房企来说是致命打击，而对于很多中小房企来说，就直接红牌出局，没有警告。

有数据显示，今年有的房企融资成本只有5%，而有些房企融资成本高达 15%，二者之间相差 10 个百分点，让中小企业还怎么玩？

7月11日晚间，佳源国际控股有限公司发布公告称，其向港交所申请批准2.25亿美元于2022年到期的优先票据上市及买卖，利率高达13.75%。

佳源国际，这还是有头有脸的港股上市房企，利率高达13.75%，都快赶上P2P了，更别提三四线小房企了。

国家统计局数据显示，2019年1-6月，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速较1-5月份回落0.4个百分点。

不要轻视这小小的0.4个百分点，里面可就有271家房企破产。

7月13日，重庆市前市长黄奇帆说，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上！按照这一说法，还要有6万多家房企可能消失，271家只是个开始。

房企纷纷破产，那老百姓最关心的房价接下来会怎么运行呢？

02

房价能下来吗？

开发商都已经快断粮破产了，那房价能不能落下来？

关于这个问题，融哥很赞成前几天重庆原市长黄奇帆的看法：

今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。

从目前高层的频繁的表态和采取的行动来看，这回狼真的来了，楼市短期内是不太会有起色了，这一点几乎是可以确定的，想炒房的朋友还是不要“以身犯险”了。

但是房价大跌也是绝对不可能的，绝大多数中国家庭的资产都系于房产之上，一旦房价大跌，甚至于雪崩，带来的绝不仅仅是经济上的影响，考虑到中国的特殊国情，稳定压倒一切，高层绝不会允许这种事情发生，所以等着房价大跌然后捡漏的朋友也可以以洗洗睡了！

那还有一个问题，房价不能大涨了，我们每年还有8%左右增速的M2该往哪去？

不谋全局者不足谋一域，这个要先从高处看一看。

楼市调控，整体在关紧阀门，而我国外汇管制严格。

央行超发的那么多货币，股市和楼市算是老百姓接触最多的毛爷爷去处。据有关机构统计，中国楼市总市值至少在400万亿以上。而A股总市值只有50万亿。

楼市经过多年“水漫金山”，已经不能再大涨了，而股市规模远远不及楼市，且助于实体经济，还是可以再来一些的。

想一想，股市还可以再蓄多少水。放多少水，主要还要看高层的态度。前几天国信证券分析师因在微信群说了几句科创板的不当言论，就被罚了一个季度的奖金，

精彩推荐：房价暴涨已成历史！（黄奇帆最新演讲）

呵护之情，关怀之至像极了丈母娘看相中了的称心女婿。

这里面，除了科创板是最高层亲自关注重大工程之外，也未必不是高层试图借科创板重整A股，打造一个新的资金“蓄水池”。

当然，一个股市是独木难支，否则的话，近一段时间的CPI也不会涨的这么高了（这个就不多说了）。

不过，有一点是肯定的，楼市的逻辑真的变了。

03

买房的逻辑变了

几十年来，投资房产成为老百姓抗通胀的最主要方式。炒房也甚至成了全民信仰，闭着眼抓个的哥的分析水平都不输给电视里的专家。

但是，我们要明白，中国大妈搂着房产证睡一觉就能火箭般的噌蹭往上升值，并不是大妈的投资水平有多么高，而是站对了边，上对了船，专业术语叫抓住了周期上涨。

这波红利过去了，看到别人吃到肉，再拿着现金稀里糊涂进场妄图捞一把，韭菜就是形容这种人的，中介的最爱。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌 7 月 15 日在中新社“国是论坛—2019 年中经济形势分析会”上表示，上半年土地购置面积同比下降 27.5%，全国商品房销售面积同比下降 1.8%，但房地产开发投资增速同比增长了 10.9%。

俩个下降一个上升，说明政府卖不动地，开发商卖不动房，开发商去年大量购置的土地在今年进入开发投资阶段，今后陆续还要上市，供大于求。

之前的逻辑是一线涨完，二线涨，二线结束，三四线跟上，一波跟一波。现在的一线不说，三四线房产销售已有恶化迹象。

统计局数据显示，2019年1—6月，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，其中，住宅销售面积下降1.0%。

从房地产投资额看，城市间的分化也越来越大。在31个省市自治区中，有19个投资增速下滑，其中包括广东、山东等总体投资额排名靠前的省份。青海、宁夏、海南等中西部城市更是出现房地产投资负增长。

地产投资负增长究其原因是“缺人”，人口外流加近年人口自然增长减少。6月爆出的湖北恩施的“止跌令”就是弱三四线城市的真实写照。

去库存和棚改货币化政策的潮水退却，三四线的房子只能寄期望于从农村迁移人口来接盘。

另外，现在买的都是期房，三四线城市的朋友要多加门功课，留心开发商的资金实力，小心小房企因资金链断裂，留下烂尾楼。

现在珠海的香洲、横琴限购，但而金湾、斗门的一手房对外地人已不再限购。而近日，南京多家银行重新上调了首套和二套房的上浮利率，但同时取消了远郊高淳区的限购政策，不再要求2年社保门槛，只需要居住证、用工合同或者营业执照就可买房。

这就是一城一策有意思的地方，全国性的去库存已经完成，剩下的就是各个城市根据自己情况精准局部去库存。

同一座城市，市区供不应求，有上涨有压力，政策就继续严控。郊区库存大，房价低，就定向松绑。不是一张卷，所以看到隔壁城市房价大涨，自己所在城市万年不涨，不要眼馋。

归根结底，还是房价还是要看刚需。打个比方，日本核辐射事件时期，大家都抢着去买食盐，供不应求，才有商家限购涨价的情况；现在，随到随有，没有炒作。

泡沫挤没了，才能真正做到房住不炒。

融哥

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