降了！北上广二手房退烧，北京16区全面下跌广州连跌7个月

因为行情 2021-08-10

根据安居客数据，目前北京二手房挂牌均价为58557元每平方米，较2017年3月峰值（67931元每平方米）下降13.8%，较2017年底下降了0.9%。

北上广“最近降价”的房源越来越多。据时代周报记者观察，不少房源在近一周至两周内下调10万‒20万元。

北京天通苑一名中介林先生（化名）告诉时代周报记者：“一般房源房主登记出售都会先挂盘价格略高，然后有一个适应市场价格和周期的过程。”时代周报记者注意到，同在天通苑的一套5月15日挂出的房源，在近两周进行了一次降价——降价幅度为6万元。东城区一名中介称：“当前市场大势如此，我负责的片区目前也是稳中有降。”

安居客数据显示，截至11月25日，北京二手房11月内挂牌均价为58557元每平方米，环比10月下跌0.96%。而从纵向来看，北京二手房的降势已经持续很久。根据国家统计局数据，北京市二手住宅销售价格已经环比连跌4个月，并且跌幅在不断扩大——其中7月北京二手房销售价格环比下跌0.3%，8月环比下跌0.4%，9月环比下跌0.5%，10月环比下跌0.6%。

上海和广州也没有逃脱二手房销售价格下降的趋势。以上海松江新城一套147平方米三居为例，该房源今年11月12日挂牌，近两周降价一次、降价17万元。负责该房源的张姓中介告诉时代周报记者：“还可以谈，还有优惠空间。”广州剑桥郡的一套102平方米三居最近更是降价频繁——近两周降价3次，降价幅度达10万元。多位广州中介也表示：“价格可谈。”

“从近一周（11月11‒17日）以及月度同比的数据来看，四个一线城市二手房销售价格分化已经非常明显，北上广仍在底部，只有深圳走出了一波上涨行情。”上海中原地产首席分析师卢文曦向时代周报记者表示。

北京：11月16区全面下跌

与上海和广州呈现“有升有降，综合下降”态势不同的是，北京二手房市场价格的总体下降更加引人关注。

根据安居客数据，截至11月25日，北京16个区域二手房销售价格环比10月均有不同程度的下降，且降幅较大。其中门头沟区降幅最大，达4.94%，其次是房山区和延庆区，降幅超过2%，另外东城区、石景山区、通州区、大兴区、顺义区降幅超过1%。

北京二手房的“盘整”从2017年“3•17新政”开始，其中最重要的就是增加供应、尤其是限竞房的大规模供应这一举措。现北京丰台区委书记、时任北京市住建委主任徐贱云曾在2018年1月对2017年北京市住建工作总结时表示，自“3•17新政”以来，北京市相关部门出台了20多项政策，同时在供给侧加大住房供应力度，提出未来五年新增建设150万套住宅的目标。受政策影响，截至2017年底，北京二手房均价已经回落至59100万元每平方米：“从‘3•17新政’到年底，北京二手房均价下降了13%。”

而根据安居客数据，目前北京二手房挂牌均价为58557元每平方米，较2017年3月峰值（67931元每平方米）下降13.8%，较2017年底下降了0.9%。

“贷款难度太大，外加限竞房供应井喷，导致北京二手房市场的购买力不足。”中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者详细解释道，“目前北京的信贷政策非常严格。特别是在不同类型房源之间实行差别化贷款政策的背景下，现行‘非普通住宅’标准使得目前市面上大部分房源都是‘豪宅’，很难贷到款。”

“另外，限竞房井喷则是另外一个问题。当前限竞房供应量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，总价集中在400万─500万元，和二手房价格接近，致使购房者有非常丰富的选择空间，这对二手房市场的打击也非常明显。”张大伟进一步指出。

不过，品质优越的二手房也“并不愁卖”。以时代周报记者11月22日在链家查看的位于东城区青年湖西里的一套75平方米三居为例，11月24日时代周报记者再进行咨询，即发现其已经售出。

上海：成交下降震荡显著

上海目前的降势并不明显。根据安居客数据，截至11月25日，上海二手房11月内挂牌均价为50990元每平方米，环比上月下跌0.06%。在安居客挂牌均价中，上海共有黄埔、长宁、静安、奉贤四个区二手房挂牌均价环比下降，降幅最大的是静安区，为-1.07%。除此之外，上海还有12个区二手房挂牌均价环比上涨，其中金山涨幅最大，为2.36%。

另外，从国家统计局今年以来的数据来看，今年内上海二手房销售均价环比下跌的月份仅有三个月，包括2月环比下跌0.1%、6月下跌0.1%和10月下跌0.2%。

但时间轴再拉长，上海的二手房价格则震荡明显。根据安居客近三年统计数据，上海二手房挂牌均价呈现了急剧的波动。2016年12月，上海市二手房挂牌均价为52100元每平方米，随后延续上升，2017年2月到达53200元每平方米，到2017年4月再跌至51800元每平方米，此后2017年5月则是近三年最高点，为53900元每平方米。此后，则波动下行。

“成交量是成交价的支撑。”卢文曦详细解释，“二手房的需求包括新增的需求和改善的需求。在新增需求方面，上海要求外地人要有五年社保才能拥有购房资格，这拦住了大部分新增需求。在改善需求方面，首先是贷款要求严格：上海在全国范围内认房又认贷，但改善需求多是卖掉已有的，再购入改善的住房。很难说改善购房者能在购入改善房之前就卖掉他原有的房屋。“‘非普住宅’标准也是一道坎：上海要求内环内总价不高于450万元每套、内外环之间总价不高于310万元、外环外总价不高于230万元每套，才能被认定是普通住宅。根据目前的房价，很少有房屋能满足这个要求。但非普住宅则需要首付7成，这又拦住了一批改善购房者。” 卢文曦进一步表示。

根据安居客数据，以内环的恒昌花园为例，其在售二手房均价为68200元每平方米，90平方米总价即超450万元，靠近外环的梅陇二村，挂牌均价也已达46300元每平方米，90平方米总价达416.7万元，同样超过“豪宅”标准。

在从严把控下，上海二手房成交量也明显下降。

根据上海市住建委公布资料，10月上海二手住宅成交量16100套，环比下降22.86%。近三年上海二手房成交量下降明显。信义房屋统计数据显示，2015年上海全市全年二手房成交共34.4万套，2016年共成交33.9万套，随着调控开始，二手房成交量也急剧下降，2017年上海二手房成交总量仅为14.7万套，环比跌幅达56%。2018年较2017年跌了51.9%，全年仅成交16.3万套。

今年以来，截至10月，上海二手房已经成交20.0万套。

“价格走势与成交量走势是一致的。”卢文曦表示，“今年以来，我们看到上海二手房成交量有所上扬，但整体来看，上海2015年、2016年，月平均成交量在2.8万套左右。2017年、2018年明显下跌，仅达到了1.2万─1.3万套。今年有所止跌，月均成交达到了2万套。但这只是近五年的一个正常水平，而价格要涨，一般要成交量达到平均流量的20%或30%以上，所以目前上海的二手房销售价格难以上涨。”

精彩推荐：人间最暖人心的三个字，读完泪如雨下！

广州：年内已跌7个月

安居客数据显示，截至11月25日，广州11月二手房挂牌均价为31137元每平方米，环比10月下降了0.34%。

从国家统计局数据来看，广州是北上广深四个城市中，年内二手房销售价格环比下跌月数最多的一线城市。其中1—5月连跌5个月，6月销售价格稍有稳住，价格与5月持平，7月以0.4%的环比增幅微幅上扬，8月再度与7月持平。但稳的态势并未保持住，最新两个月，又再度环比下跌。

“今年广州二手房与一手房价的趋势基本是一致的，三四月份因为市场行情回暖，二手业主的心态就跟着一手楼盘涨价变得强势起来，但是之后随着楼市政策收紧，市场再度变冷，二手房业主的放盘成交周期再度延长，并随着三季度以来一手楼盘的促销愈演愈烈，降价也不可避免。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受时代周报记者采访时指出。

根据安居客数据，截至11月25日，北上广深四个一线城市中，北京、上海、深圳三个城市二手房挂牌均价均超过了5万元每平方米，但广州仍在3万元每平方米。此外，广州的二手房销售价格下降月数也最多。

“相对北京、上海，广州外围区域有大量物美价廉的一手楼盘可以选择，到底是买中心城区的‘老破小’，还是买外围带有轨交配套的上车盘，其实总价差异并不大。”肖文晓指出。

但时代周报记者注意到，北京、上海同样有与二手房激烈竞争的新房供应，但降势并没有广州那么明显。而广州在调控政策上也动作稍多。

11月22日消息传出，即日起，广州市天河区、海珠区、白云区、荔湾区、番禺区、黄埔区及市不动产登记中心对于非本市户籍人士购房的资格进行调整，在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料。此举或意味着“广州的外地人购房条件放宽”。

“这个实质能影响到的需求微乎其微，但是政府愿意释放这么一个带有‘善意’的鼓励合理刚需的信息出来，确实也可以看出楼市和地市的下行有压力。”肖文晓表示。

放大来看，“当前‘房住不炒’的政策是不能突破的，地方一定不能低估中央调控的决心，中央已经一再表态，稳增长很重要，但是高速增长的阶段已经过去，对于经济增速放缓高层是有心理准备的，所以实质上的松绑限购等政策难以看到。但地方如果要稳市场，可以在需求侧鼓励合理自住需求上给予信贷的支持，而供给侧则是在融资端给合规房企适当地松绑，以及把地价降低等。”对此，肖文晓判断道。

关于广州与其他一线城市二手房市场比较的问题，肖文晓则认为：“北京的常住人口差不多比广州多了700万，而北京的新房供应量还不如广州。所以这几个市场是不可以简单类比的。另外，现在市场的强弱、购买能力如何，是被政策压制住的，不能反映实际的市场情况。”

446家房企破产？真相：过度解读，尚不及总数0.5％

最近，一则“446家房地产企业破产”的新闻登上了各大网页的头条，迅速成为关注的焦点。

这篇新闻援引了来自人民法院公告网的数据称，截至11月20日，今年房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业破产。

我国《破产法》指出，债务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。企业法人已解散但未清算或者未清算完毕，资产不足以清偿债务的，依法负有清算责任的人应当向人民法院申请破产清算。

“资不抵债”是企业破产认定的关键环节。在房地产市场下行、销售和融资压力增大的情况下，小房企往往会陷入资不抵债的情况。从人民法院公告网也可以看出，申请破产的多是三四线城市的，规模相对较小的房企，而且，部分房企还涉及民间借贷等债务纠纷。

446家房企乍一看数量众多，加之还引用知名经济学家马光远“未来，80%房企要死掉”的观点，这篇报道就得出我国房地产行业真正的寒冬到来，房地产行业已经到了“末日世界”。

那么，这个结论立得住脚吗？

首先，单看破产房企的绝对值而不看我国房企的总量是没有意义的。根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。按照此总量数据来计算，破产房企占我国房企的总量仅仅为0.46%。

其次，从历史对比来看，今年房企破产的数量并不是高峰值。中原地产首席分析师张大伟表示，相比2014年2000多家房企倒闭的惨烈历史，当下的数据并不值得吃惊。

而马光远也发文指出：“即使在房价大涨的年份，房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右，今年相对于2018年同期，房地产企业倒闭的数量是有所上升，但总体而言，仍然属于正常范畴。房地产企业关闭的情况很多，有些是壳公司，主动关闭，有些是被重组，有些是项目烂尾。真正经营困难倒闭的并不多。不能因为今年有400多家房地产企业倒闭，就据此认为房地产的寒冬到了，这是纯粹不懂房地产的表现。”

再次，我国房企发展的格局集中度越来越高，百强房企占据的市场份额逐步增大。从2018年全年的数据来看，以销售金额计算，前10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。而到2019年上半年，销售规模TOP10房企销售总金额为21638.58亿元，已经占到全行业的30.6%，市场占有率超三成，行业集中度更加向大型房企倾斜。

那么，从破产的房企来看，多为三四线城市的小微房企，这些房企的销售额和销售面积相对整个房地产行业的影响较小，并不能撼动房地产行业的大格局。反观百强房企，其销售额和销售面积仍然在持续增长中，头部销售额排名TOP10的房企市场占有率进一步攀升，销售额也在今年保持着稳定的增速。

优胜劣汰是企业发展的规律，在行业下行时期，小微房企由于销售下降、资不抵债等原因破产是房地产行业的“常态”。

不可否认的是，随着我国房地产行业由“黄金时代”步入“白银时代”，房地产业将变成一个门槛更高的行业，融资能力、产品竞争能力、品牌能力都成为房企生存的考验，所以在整个行业洗牌的过程中，实力不足的房企自然会被淘汰，退出地产圈。

此外，马光远也在公开发文中称，前述新闻引用其“只有20%的开发商可以活下来，80%的会死掉”的观点，是误读了他的原话。马光远指出，“我说的80%房地产企业会死掉，是一种市场趋势，而不是这两年要发生的事实，更不是今年要死掉这么多。即使死掉80%，中国还有2万-3万家左右的房地产企业，数量仍然是全球最多的。2万-3万家的房地产企业，完全可以满足未来房地产市场的供给。”

最后，从统计局的数据来看，1-10月份，房地产开发投资同比增长10.3%，增速比前三季度小幅回落0.2个百分点。其中，住宅投资增长14.6%。房地产开发企业房屋施工面积增长9.0%，增速加快0.3个百分点。其中，新开工面积增长10.0%，增速加快1.4个百分点。

在事物的本来面目之前，任何唱衰和鼓吹都是偏离轨道的。在房地产市场步入平稳发展的阶段时，房企确实面临着销售增速下滑，融资难度大的生存难题，但是，就此得出“崩盘论”“救市论”并不可取。

时代周报记者：谢中秀