房贷利率升至5.11%！美国房市继续狂热，还是泡沫化？

美国30年固定房贷利率不断攀升，突破5%关卡后，本周又涨至5.11%──此为2010年4月以来最高，还可能继续上升。

在南加执业十余年、曾任三县房地产经纪人协会（Tri-Counties-Association of Realtors）理事的Charles Ni表示，因为利率上扬，所以目前买家观望气氛浓厚，现在的确是敏感时刻。

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贷款违约率上升

据业界推估，购买一般自用住宅的消费者，随着升息，每月房贷支出平均要比去年增加三分之一；但房地产市场买方需求仍未减少。

自2020年3月，新冠病毒大流行后，美国房地产也出现了罕见的牛市。居家远程工作和低房贷利率，促使购屋需求激增，房市几乎每个月都创下新高。

疫情期间，南加州百万元以上的住宅迅速增加，洛县3月份房价中位数上升至84万美元，比前一年同期上涨12%；橙县3月份房屋中位数也迈入新的里程碑，已达102万美元，成为南加州第一个房价中位数破百万的县。

但随着升息以及俄乌战争、通货膨胀等因素，购屋者信心逐渐受影响，坊间也传出房地产市场可能泡沫化的警讯。据Charles Ni所知，贷款违约率的确出现持续攀升情况，房价可能会出现下修调整。

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加息持续，房价或在今秋变化

业内人士表示，目前南加州的房市仍旧很热，因为人们害怕更高的利率，购买力并未随升息减退。购屋者“错失恐惧”（Fear of Missing Out，简称FOMO）的心态或将推升房价，创造房价“可能”的成长指数。

但根据上述人士的预测，再过两三轮加息后，房地产价格会出现防线的变化；这也意味着，房市可能会从卖方市场转变为买方市场。他说：“但变化没那么快，也许今年秋天。”

2021年大半年间，30年固定房贷利率都维持在3%以下，2021年1月更降至史上最低的2.65%。此番房贷利率调升，将成为购屋者沉重的负担。

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投资买房在加州更难了

去年9月，居住在阿罕布拉市的王先生在北卡罗莱纳州（North Carolina）购买了一栋连排屋（Town House），当时以14万3000美元成交，两个月以后就涨到了16万美元。王先生又推荐了友人购屋投资，朋友下单后，16万的房子，不久后就涨到了17万5500美元。他说：“几乎是一个月就涨了近一万元，现在通货膨胀这么严重，手上有现金只好去投资买房。”王先生以现有资金购屋，所以不受高房贷利率影响。

但王先生认为，随着房贷升息，要在加州买房难上加难。他推测，在经济萧条且无法提供理想工作的地区，未来房价可能下跌；但拥有大量高薪技术和制造业工作的城市，目前房价仍旧不会出现太大跌幅，甚至仍会持续上涨。

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房市泡沫化了吗？

部分研究人员和经济学者表示，房价上涨不代表房市泡沫化。房价过去十年来稳定上涨，但近两年骤增，原因包括：供需失衡、劳力短缺、建筑材料成本上涨、房贷利率改变等因素。

尽管有部分研究人士担心美国房价脱离基本面（Unhinged from fundamentals），但应不会再发生2008年那样的急速房市泡沫化，而是缓慢下修调整。

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