三、四线楼市样本调查：二手房有价无市。楼市调控没有了想、来了又烦

三、四线楼市样本调查：二手房有价无市

来源：证券时报

当一线城市房价受调控政策影响开始回落后，部分三、四线城市的房价则出现了接力上涨的情况。其中，山东省潍坊市的房价自3月份至今，已经出现了30%的上涨。

此前，记者曾调查过潍坊的房地产市场，在全国一、二线城市房价高歌猛进时，潍坊市的房价则维持平稳。对此，有当地业内人士指出，潍坊市区内的存量房较多，有钱人一家多套房，而收入少的人面对5000元/平方米的房价会望而却步，另外，受外来人口少等因素影响，潍坊市房价保持了相对低的价位。

如今，潍坊人也开始讨论房价了，近2个月的时间里，潍坊的房价涨幅普遍在10%-20%，部分优质地段的涨幅在30%。那么，导致潍坊市房价上涨的因素是什么？这轮房价上涨到底有没有可持续性？

为此，记者走访了潍坊市房地产市场，一位从事房屋中介的人士对记者表示，潍坊市内的房价因地段不同涨幅各异，不过，二手房市场并未出现交易高潮。自3月份至今，看房和咨询房价的人多了，但房源也少了。

上述中介人士称，潍坊二手房的房价目前是被抬起来的，成交很少，业主也在观望。未来的房价怎么走不好说。

二手房有价无市

一位从事房地产行业的人士对《证券日报》记者表示，3月份以来，潍城区的房价平均每平方米上涨500元，奎文区的房价每平方米上涨700元左右，高新区的房价每平方米上涨了1100元。

对于房价上涨的原因，其分析指出，一方面是刚性需求导致的，一方面则是土地价格上涨的很快，另外还有部分投资客来潍坊炒房的因素。

而聚焦到二手房市场，一位中介人士对记者表示，潍坊市二手房房价近两个月内确实在上涨，但是由于房源很少，导致没有多少成交量。另外，部分银行已经停止对二手房提供贷款，因此其认为，未来潍坊的二手房价格也不会有太大的涨幅。

同样，潍坊市住建局相关人士对《证券日报》记者也证实了上述中介人士的话，“潍坊市各大银行已经停止了对二手房的贷款，主要是抑制炒房客炒房来扰乱潍坊市房地产市场。”

在其看来，2016年，潍坊市房地产市场的主调是去库存，为此，政府和开发商出台了许多优惠政策支持房地产去库存，但是从2017年开始，以前的政策大部分都已取消。“政府不鼓励房地产市场过火。”

据《证券日报》记者了解，为了抑制房价过快上涨，潍坊市住建局于5月25日发布了《我市开展打击囤房炒房等违法违规行为专项行动》。

此次专项行动，重点打击房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》的情况下，收取定金、预付款等违规预售行为。同时，相关部门还要求当地房地产开发企业预售商品房，已备案的应按照申报价格销售，3个月内不得涨价；3个月后需调整价格的，应报价格主管部门批准。

新开发住房以大户型为主

事实上，自去年下半年开始，潍坊市120平方米-140平方米的住房价格便有所上涨。“这主要受益于二孩政策放开，大户型住宅成为一种刚性需求”，有业内人士称。如今，记者走访潍坊部分开发商了解到，今年以来，新开发住宅小于100平方米的户型比例大量减少，而120平方米以上的大户型成为项目的主打产品。

潍坊高新区一位开发商告诉《证券日报》记者，今年潍坊市新建住宅开工率虽然不高，但是新开工的住宅楼面积低于100平方米的户型比例在下降，主要开发户型为改善型户型，面积在130平方米-160平方米之间。

上述开发商表示，从潍坊市设计院了解的情况是，今年设计的房型起点都是100平方米以上。

《证券日报》记者也了解到，潍坊歌尔绿城小镇前期动工的十几万平方米的房子中，基本都是大户型。另外，其价格也在不断上涨，首批推出的房源价格在7000元/平方米，而即将推出的二期在业内人士看来，价格应该在8000元/平方米以上。

另外，拥有学区、医院等资源的春景花园，一期开发1000多户早已全部售罄。春景花园相关负责人在接受《证券日报》记者采访时也透露，接下来开发的二期工程主要针对改善型客户，以大户型的花园洋房为主。“二孩政策实施至今，涌现出大量改善型住宅的购房者，这是导致开发商都去选择大户型的原因所在”。

事实上，自今年以来，潍坊市二手房的交易中，低于100平方米的房子，成交量非常小，也印证了市场上对于大户型住宅楼的需求。

在上述负责人看来，未来潍坊市新开发住宅楼的价格会继续上涨。“根据新的规划要求，新开发项目都是高标准建设，房屋配套、节能系数都比以往要高很多，加上人工成本也逐年上涨，另外，潍坊市住宅用地会随着市场需求来投放，长期来看，潍坊房价仍存在上涨空间”。

延伸阅读：

没有了想、来了又烦的“楼市调控”！

来源：米宅米宅（mizhaimizhai）  作者：穆岚

每当房价飙升的时候，我们内心深处就会发出一个声音，要是政府从严控一控就好了。我们自己脑子里也很快冒出声音反驳，要是“管一管”能包打天下，那东北边上的三哥现在早就已经牛出太阳系、照耀全银河了。

恰逢政府出台了关于租房的《管理条例》，一则不许房东随意涨价，再则鼓励签订长期合同，总之就是要鼓励租住，而且要有利于租户。很多同志就此欢欣鼓舞：终于租房也能成为一种新的生活方式了。

这又让我这种老同志想起了其实并不久远的往事。

1、行政管控：好心未必好结局

我们普通群众常年幸福的沐浴在温润阳光下，享受着“吃白米饭喝肉汤”的梦想级社会主义荣华富贵，感受着组织的照拂。

回想当年，2008年1月1日颁布施行了新的《劳动合同法》，要求企业在劳动合同中必须写明员工的薪酬水平和违约时必须赔偿的损失；要求企业担负起对“老、弱、病、残、孕”的员工的经济帮扶的责任；甚至规定了劳动者若愿意接受无固定期合同，企业不得拒绝，而企业解除劳动合同就须要支付相当的经济补偿金。

可以说，新劳动法极大地照顾了企业员工的利益，就是要提升劳动力的工作成果，保证他们的基本生活需求，而且相应的成本都明确规定由企业自行承担。

一时间，劳苦大众群情欢跃，跟今天看到租房租赁管理条例的情景如出一辙。以后老板动辄违法了，怎么告怎么有，这简直就是庙堂往你钱包里塞钱啊，让我们底层群众翻身把歌唱啊。

于是，员工们高举法律武器，开始反击企业。

以深圳为例，2008年上半年受理的劳动争议仲裁案件达到了23785件，同比增长了243%，下半年势头有增无减，前三季度全市受理案件38807件，涉案人数达到14万多人，而2007 年全年才13388件，涉案人数仅57512人， 预计全年的案件将比2007年激增3倍以上。整个广东省1月一8月，劳动争议案件量是2007年同期的2.6倍；受理监察投诉3万件， 同比增加47 %，争议案件17. 5万件，占全国的1/4，同比增2.6倍；涉案人数和标的同比分别增加3倍和4.2倍。

另一方面，企业并不会坐以待毙，甚至谋事在先、先下手为强。

2007年10月，沃尔玛在深圳、上海、莆田、东莞 4 个采购中心突然裁员1200名；

10月底至11月初 , 华为公司安排满8年以上工作年限的员工主动辞职，再竞聘上岗，通过重签劳动合同来使工龄归零以规避无固定期限劳动合同；

12 月5日，泸州老窖要求80多名员工以“个人原因”辞职；

雇有11300 名中国工人的奥林巴斯决定， 2009 年前将把中国的两座工厂合为一座，并将拟投入中国的约7 亿元资金转投越南；

东莞一家拥有约4000名员工的鞋厂则选择就地解散，厂方宁愿向遣散的4000多员工支付超过3000万元的补偿金；

从大处着眼，就连经济学家张五常先生也认为，新劳动法推行的无固定期限劳动合同将维护懒人、导致新的“铁饭碗”；如果严厉执行新法, 失业率将逾8 %，新法会搞垮经济，将会是“中国伟大经济改革的致命伤”。

从小处看起，对于这数以万计“被处理”的员工而言，新《劳动合同法》真的保护了他们吗？

2、市场调节：贪心往往刹不住

有一位长者曾经教导我们，不要总是想拿西方那一套来搞批判，确实是有道理的。

西方市场经济的理论和实践往往强调市场形成“自发秩序”，认为“管得最少的政府是最好的”。在这套市场经济体制下，资源的基础配置功能是通过“市场调节”完成的，主要靠的是价格机制对资源进行配置。如果市场信息完全和对称、市场充分竞争、经济活动不存在外部性等前提条件存在，价格机制就可以使资源达到最优配置，实现“帕累托最优”。

然鹅，这些条件在现实中是基本没法满足的。且不说还有“天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往”的人民群众。

远的不用讲，就从1988年孤悬琼州海峡之外的“广东省海南行政区”获批成立海南省讲起。

当年，海南全省被列为经济特区，一举成为全国最大的经济特区。

海南长久以来都是荒僻偏远之地。直到1990年，海南全省人口只有650来万，高中及以上学历不到五分之一，城镇人口才24%，国民生产总值的水平还排在云贵等“老少边穷”地区之后，基本全国垫底。

大干快上、只争朝夕的海南政府和盯着“特区”牌子跃跃欲试的全国人民一拍即合——搞房地产开发，政府出政策，群众出钱出力。一时间，心潮澎湃的年轻人们挤满了湛江南下的列车。

政府搞建设要资金，招商引资和贷款之外，就要靠卖地。

三亚市的第一块对外发售的地皮卖到了380万/亩。那不是现在的380万，是上个世纪的380万。一时间舆论哗然，连上峰领导也暗暗担心，这么高的地价会不会把投资者吓跑。

但是人民群众丝毫不害怕高价格，他们甚至疯狂的热爱上扬的价格曲线，那就是一台台的点钞机，每天都在叮当作响。

1992年，海口经济体量从前一年的120.52亿飙升到181.71亿，增长率达到50%；海口地价从1991年每亩10多万，涨到了600多万，增长率5900%；海南全省商品房平均价格从1991年的1400元每平，涨到1993年初的7500元，增长率436%！而且，你没有看错，是那个时候的7500元，不是通货膨胀25年以后的今天！

人民群众不害怕，甚至连内地的银行也都跟着凑热闹，各种开发公司如同雨后春笋，上上下下一条心——一定不能错过这趟高速发展的快车！

伟大导师已经在《资本论》里白纸黑字的讲得透彻了：“如果有百分之五十的利润，资本就会冒险；如果有百分之一百的利润，资本就敢于冒绞首的危险；如果有百分之三百的利润，资本就敢于践踏人间一切法律。”

对于迫切希望赚钱的人，你跟他讲风险、讲道理，是木有任何卵用的，谁会跟眼前明晃晃的真金白银过不去啊。在市场价格的推动下，恨不得全国的资本都在往海南涌动。

普通群众看各地方政府，地方政府看着国有企业，国有企业捆着四大银行，按说这大腿已经足够粗，粗到惹不起、挖不动、拱不倒了。

但时任国务院副总理的朱镕基说：“不认真抓深化改革，抓企业的机制转换，抓经营管理、技术进步，抓质量、品种，抓扭亏增盈，而是成天在那里扩大投资规模，上基建项目，搞房地产、开发区，到国外招商。你说给钱就能把经济搞上去，我看未必！”

1993年6月，雷霆落下，国务院宣布终止房地产公司上市、全国控制银行资金进入房地产行业。紧接着，中共中央、国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》（中央“6号文件”），全面收缩银根。

动作快的200多亿资金一夜之间从海南撤离。

海南房地产泡沫立刻破裂。

原本就没人打算真心“住”“用”的房子瞬间被抛弃——全海南一万八千余公顷的已售出土地后继无人，长期撂荒，使得烂尾楼搭配着天涯、海角组成了海南“新三景”。

△海南蓝天白云下的烂尾楼（来源：财经图片）

市场性的参与个体对价格倒是敏感，然而没有那么多思想觉悟、统一认识、大局观点，往往“见风就是雨”。看见一个利好就啸聚而来，再看见一个利空就作鸟兽散。更不用说一旦预期形成，往往还有放大效应，导致市场的自发调节往往在微观层面反应灵敏，但到了宏观效应就常常是飙起车来刹不住。

3、政府调控和市场调节都是手段

在社会主义市场经济下成长起来的人们，对政府的调控态度充满尴尬。小调控不痛不痒，常常沦为“空调”；大规模全面整顿、管理又让人心怀恐惧。

20 世纪50 年代上半期，中国计划经济体制形成。原本, 中国结束了长期的战乱，真正要开始大规模的经济建设。但是，由于北朝鲜在苏联支持下挑起战火，使得中国不得不拼尽全力和世界头号军事强国硬怼，国家安全再次受到强大威胁。国内落后的工业和众多的人口，使得建立不怕“掐脖子“的独立工业体系和提高原始积累率成为经济发展的两个重要方向。

△1951年，国内发起了抗美援朝爱国捐献运动

在这种背景下，中国政府选择了政府主导型的发展模式。这种模式与中国共产党的社会主义目标相结合，就使中国走上了单一公有制和计划经济道路，最终形成了管理一切的全方位计划经济。这就要求政府事无巨细的全盘掌握一切、控制一切、计划一切、调整一切。有个笑话，说苏联红场的阅兵式上杀伤力最大武器排在最后出场，而洲际导弹方队的后面跟着的是几个戴眼镜夹公文包的秃顶男人——他们是计划经济委员会的，他们“杀伤力”最大。

计划经济并不长于调动创造性和积极性，但以“组织”见长——总能高效率的开展一个事情，总能集中力量干大事，至于这个事情对不对、好不好、做得做不得，那就是另外一码事了。所以计划经济的体制中，经常出现大开大阖，就以苏联来说，一方面工业和军事的发展牛逼到吓死人，而与此同时民生保障又脆弱得让人不好意思。

市场经济则如同一部复杂、精良却自发自行的机器，通过价格传递信息，利用市场体系对个人和企业的各种经济活动进行协调，在没有集中的智慧或计算的情况下, 解决涉及亿万个未知变量或相关关系的生产和分配等问题。甚至不用去刻意地加以管理, 也都能持续地运行。相比之下，市场经济的优点就是极大的调动积极性、发挥“人”的因素，而这种逐利的积极性汇聚起来，形成的宏观效应却又未必是最优的。

凯恩斯认为，微观层次的问题可以在市场机制中解决，但由于“合成谬误”的存在，对个人是理性的行为，一旦合成了集体行为，就不见得一定是理性的行为。合成谬误的存在造成了宏观经济的周期性波动, 周而复始地经历着由繁荣到衰退、由衰退到萧条、由萧条到复苏、再由复苏到繁荣的循环。这种周而复始的循环对经济造成了巨大的破坏。1929年爆发的“大萧条”就是各种因素交织的一次集中体现。

△名作“迁徙中的母亲”被认为刻画了美国人在大萧条中的状态

小平同志对这个问题有着极其清晰而坚定的认识。他在南巡中明确指出“计划经济不等于社会主义，资本主义也有计划；市场经济不等于资本主义，社会主义也有市场。计划和市场都是经济手段。”

这个在我们今天如同呼吸一样自然的理念，当时却由一位耋耄之年的老者说出来，一时间拨云见日，沉霾顿开。

当中国的“市场经济”和“宏观调控”已经并肩运行了数十年之后，我们这些即便是处于“江湖之远”的吃瓜群众，也能意识到一个问题：放任人民群众的逐利热情，弄不好就成了90年代的海南房地产泡沫；但是“体贴入微”的拔高性政策关怀，弄不好还会适得其反。

政府的政策决策，最好用来“保底”，让人民不困顿于饥寒，让经济不跌宕于泡沫。而“攀高”这种需要创造性和积极性的事情，还是留给市场吧。

对于市场的狂热，大家好像都喜欢一口咬定“不会有问题”。因为摊子尽管烂，但只要足够大了，党国就一定会兜底。

但是有没有想过，万一不打算兜了呢？或者，心有余而力不足了呢？

来源：米宅米宅（mizhaimizhai）  作者：穆岚

文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。

更多精彩内容，点击“阅读原文”下载网易新闻客户端