一箭三雕？腾讯苏宁京东融创联手入股万达

每次有万达和王健林的新闻，一定有大手笔的生意发生。就在昨晚（1月29日），万达商业突然发布消息，引入340亿元人民币的战略投资，说出这些投资者的名字，无人不知，无人不晓：腾讯、苏宁、京东、融创。

这是一次五家巨头参与的战略合作，万达集团将之定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一”。

1月29日晚间，万达集团官网发布公告，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

据了解，上述投资人的具体投资额及持股比例为：腾讯投资100亿元，占股4.12%；苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例3.91%；京东投资50亿元，持股比例为2.06%。根据此次交易，万达商业的估值被确定在2430亿元。

2016年9月，万达商业完成私有化，在H股退市。根据彼时万达方与参与私有化投资人签署的对赌协议，万达商业承诺不迟于2018年8月31日在A股IPO，否则万达集团需向投资人回购全部股权，且承担10%~12%的年息。此刻，距离上述对赌的时间期限已只剩下7个月，可以说留给王健林的时间不多了。

所谓事缓则圆，此时通过股权置换的方式，换了一批新股东进来，不仅可能形成的巨额海外负债将全部清偿，万达商业IPO的紧迫感也会大大纾解。

“这是老王的一箭三雕”，万达内部人士告诉记者，此次交易的目的，除了解决海外负债，重新上市之外，万达商业还将联合腾讯等进军新消费领域。

王健林可以喘口气了

于万达商业私有化时，要收购约14%港股流通股的总代价为344.5亿港元，对比今天招募的投资总额340亿元人民币，可见万达方不仅偿还了前投资人的本金，还给付了足额的利息。

这当然不是一个理想的结果，如若万达商业可以如期在A股IPO，那才叫皆大欢喜。虽然时间窗口只剩下7个月，但毕竟还有7个月，王健林怎么就笃定这个理想结局无法实现？至少，从排队审核情况来看，实现上述目标的时间是充裕的。

证监会1月25日披露的IPO在审企业名单显示，目前万达商业在上交所IPO企业中排名70位，审核进展显示情况为“已反馈”。按照目前上市审核的节奏，每个月约20家企业，及至2018年8月末，万达商业完全有可能站到发审委委员的对面。

但上会不见得就能过会，至少从目前的情况来看，万达商业顺利过会的可行性很小。最近一段时间，发行审核“枪毙”的概率非常高，上个月甚至达到了18家企业只通过了3家。如果一直延续这样的通过率，王健林大概率要在几个月后突击准备三百多个亿。

一位保荐代表人向记者陈述他的观点，由于2017年万达经历了很多的困难，也身负不少非议，这些都很有可能成为影响其过会的负面因素。

与其临时抓瞎，不如早做打算，“万达商业A股退市资金有了可靠方案”，王健林在不久前的万达年会上表示。

另外，如无合理的理由，已然排队前列的万达商业，必然要上发审会走一遭，若上市计划被否，则至少6个月之后才可以重新申报。但腾讯、苏宁、融创、京东的加入，令万达商业的股东名单焕然一新，该公司完全可以这个理由，撤下上市申请，及至合适的时候，重新提报材料，而这个重新提报的时间点则完全不受限制。这大概就是万达内部人士所说的“重新上市”。

在关于此次交易的公告中，万达集团表示，引入新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，各方将推动万达商管尽快上市。

商业归商管，地产归地产

实际上，在万达年会的演讲中，王健林已经透露了对万达商管的筹谋——成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商。王坦言，这样做的目的之一是为了商管公司有更高的市场估值。如果公司里有房地产开发业务，那么就会被归到房地产企业里（房地产企业的平均市盈率较低）。

让万达商业去地产化，变得更轻，是万达集团最近几年一直在努力的方向。2017年，万达商业向融创中国出售了13个文旅资产包，向富力地产转让了73家酒店，其主要目的就是为了减少重资产项目的比重。但就2017年而言，万达商业的收入构成中，房地产收入的占比仍然很高，达到831.7亿元，而租金收入则为255.2亿元。

在更名万达商管之后，王健林决定彻底改变这家公司的收入构成。根据万达集团2018年的工作目标，万达商管计划实现总收入366.4亿元，其中租金收入达到326.8亿元。一家名为地产集团的新公司，将负责消化商管集团的地产业务，但利润将归商管集团。结合万达昨天的公告，整个消化周期将在1~2年间。

在剥离地产业务后，万达商管能够彻底成为一家轻资产公司吗？非也，因为万达广场本身就是非常重的资产，截至2017年末，全部开业的236个万达广场中，210个由万达持有，据王健林表述，这块的资产，即使按照成本计算都是几千亿的规模。

当然万达近几年一直在推动轻资产的商业地产模式，由于王健林对于万达广场的规模目标为1000家，未来在增量空间里，腾挪轻重资产比重的机会很大。按照王的期许，新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业。“我们做了公司模拟报表，负债率也非常低，可说是一个非常优秀的公司。”王健林在年会上表示。

对于万达商管来说，成为一家纯粹的商业物业持有和运营商，不仅有助于提高公司估值，更有利于未来顺利通过IPO审核，要知道现在地产公司是很难在A股上市的。但从万达集团的工作安排来看，该集团并不会真正放弃房地产业务，毕竟这项业务万达已经做了很多年，各方面都驾轻就熟。根据王健林介绍，除了商管公司剥离的地产业务之外，地产集团还将开发万达广场重资产，也不排除纯粹搞一些住宅开发。“集团给了新成立的地产集团一个债务上限，这个上限是很低的，地产集团就是在负债上限下考虑业务发展，不要求做多大规模。”王健林表示。

为什么是腾苏京融

这是一次五家巨头参与的战略合作，万达集团将之定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。”显然，资金交易只是整个合作中的一部分，大家坐到一起还有更深层次的目的。

作为交易对手的腾讯、苏宁、京东和融创中国四家，融创中国与万达的渊源最深。在轰动一时的万达资产交易案中，王健林只找了融创中国董事长孙宏斌，因为孙宏斌行事作风十分爽快。在该交易案实质开展过程中，老孙确实也不辱老王的期待，以高于原计划100个亿的价格，接手了万达文旅资产包，以使得万达在整体交易中没有折价。

通过2017年的一系列收购，孙宏斌搭建了一个围绕美好生活的业务体系，即住融创的房子，看乐视的电视，出门去万达城玩。现在，可能还要加上去万达广场购物。

一个非常有意思的现象是，腾讯和京东本为一个体系，而苏宁则与阿里交叉持股，腾讯和阿里的身影同时出现在一场交易里，本身就十分罕见。更直观的冲突在于，京东与苏宁是短兵相接的竞争对手。显然，万达商管具有足够的吸引力，让腾讯、京东和苏宁都不纠结了。

针对此次合作，京东相关人士表示，三方的合作将不仅仅限于投资，腾讯、京东、万达是无界零售下知人、知货、知场的完美组合，三方将共同用智能化技术为线下零售重构成本、效率和体验，共创价值。

根据京东方面的介绍，此次腾讯和京东将在线上运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等领域与万达商业展开全方位合作。此外，京东和万达的合作，是线上和线下的融合，有助于品牌商覆盖国内的主力消费群体。

早在2015年，苏宁便与万达签署了连锁发展战略合作协议，这两家企业的互补性是非常明显的，一个要在3年内将门店扩展到2万家，有大量租赁物业的需求；一个要实现1000家万达广场，又有大量出租房源。

与此同时，苏宁方面介绍，此次交易是双方在商业运营领域合作的升级版。双方将在原有开展的物业租赁合作的基础上，推进在商业物业、会员数据、金融服务、仓储物流、物资采购等业务领域的全面合作，共同推进“智慧零售”。

万达集团的公告透露，腾讯将推进与万达旗下网络科技集团的战略合作。王健林应该对万达网科是不满意的，2017年该公司未实现全年收入目标。前不久已经传出，万达网科要进行业务整体转型，暂停现有业务，出售与IBM合作的万达云项目。

在年会上，王健林坦言：“我曾经犯的一个错误，就是给了曲德君太多的钱，我跟一些企业家讨论，他们说当初网科少给点钱，定个投资上限就好了。看来钱不能给得太多。不是说网科没有做出成绩，这一次跟别人合作谈判，使我和团队对网科有了全新认识，他们开发了一些有用的东西，只是这些东西有培育期，还不能马上被资本市场接受。原来方向也有偏差，老想大规模来做，如果就为万达广场、旅游度假区研发，可能早就整出名堂了。”

1月初的年会上，王健林已经透露，会成立新网科公司，并引入世界级的互联网巨头，他用这个消息“点”了网科的员工。现在看来他说的就是腾讯。

而早在2014年8月，万达、腾讯、百度曾共同出资在香港注册成立一家电商公司，一期总投资额50亿元，其中万达持股70%，腾讯和百度各持股15%，计划五年投资200亿。该公司就是飞凡，外界习惯称之为“腾百万”。可惜，到了2016年，腾百万基本无人提及。万达也承认腾百万失败。

万达毕竟是万达，这家全球最大的商用物业企业在公告中强调，它将保持线上线下融合发展的主导权。

资产布局路径清晰

万达商业集团是万达集团旗下的4大业务集团之一。2017年7月，万达商业将旗下13个文旅项目91%的股权，以及76个酒店项目，分别售予融创和富力。638亿的交易价格，也成为中国房地产史上规模最大的“世纪交易”。此次交易后，旗下的资产以商场（包含商场管理运营）业务为主，且都包含在万达商业拟上市的资产包中。这部分商场就是万达广场，截至2017年底，中国开业万达广场235个，年客流31.9亿人次。作为万达集团最主要、最优质的资产，王健林在2017年的年会上强调，要加快万达广场全国布局，尽快多签多建项目，更早将万达广场发展到千店规模。

据悉，2016年后开业的万达广场多以轻资产的形式运作，但总体而言，这部分资产仍是“轻重结合”的状态。有分析认为，相比文旅和酒店项目，“万达广场”的运营更为成熟，并能轻松实现单个项目的资金平衡。因此，剥离之后的资产更为优质，对其估值大有帮助，也更加有助于实现上市。

另一方面，万达对于海外上市平台的腾挪也在进行。1月29日，万达商业集团的海外上市平台万达酒店发展发布公告称，以3.15亿澳元出售万达位于澳大利亚的两个项目。同时，买方还将承担8.15亿澳元的债务。此前的1月16日，万达酒店发展宣布整体出售伦敦项目。这两笔交易后，万达酒店发展的海外资产仅剩一个芝加哥项目。根据公告，这个项目也将被“建议出售”。若以上交易全部完成，万达酒店发展平台上将仅剩福州恒力城一个项目（原壳公司恒力旗下的项目），以及万达文旅和万达酒管两个轻资产公司。这两家公司是在“世纪交易”后被注入海外平台的。这也将意味着该平台基本完成重资产的剥离。

由此，万达商业的资产布局思路已变得清晰：以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市，以“万达广场”为主的轻重结合的资产则谋求在A股上市。

一位不具名的券商分析师向记者表示，2015年启动的轻资产战略后，万达很难实现规模的进一步发展。同时，海外投资受挫和重资产运营文旅项目的失败，在一定程度上削减了万达持有的资产规模，也限制了其投资方向。

他认为，在此情况下，万达商业的核心竞争力，只剩下大量的万达广场项目，以及对商业和文旅、酒店等项目的运营能力。因此，万达谋求将这些“核心资产”注入合适的资本市场平台，有助于实现资产价值最大化，这是其现阶段最好的选择。

不会选边站队，也不会退出房地产

1月30日早间，万达集团在官网发布文章称，1月29日万达商业与腾讯等投资者签订战略投资协议，联手打造线上线下融合的“新消费”，个别媒体将此解读为万达在互联网巨头“新零售”的竞争中“选边站队”。

对此，万达集团表示：纯粹从公司商业利益出发选择合作伙伴，万达仍然是万达商业控股股东，并拥有线上线下融合发展的主导权和决策权，不会“选边站队”，也不会做伤害其他方利益的事。

此外，“万达将彻底退出房地产”纯属误读，消息中明确指出是万达集团旗下企业万达商管集团不再进行房地产开发。2017年万达集团年报中明确今年成立地产集团，继续开发万达广场重资产等房地产业务。

来源：中国企业家网、21世纪经济报道（jjbd21）