这一次，楼市调控真的卷土重来了

来源|国民经略

作者|凯风君

文|凯风

大热必有调控，这个规律在中国屡试不爽。

5月11日，舆论吹风已久的苏州楼市调控正式落地：

在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。

作为2019年楼市最为火热的城市，苏州房价丝毫未受大周期的影响，一路反弹上扬，苏州工业园区的楼面价甚至突破3万元，房价直逼上海。

戴老板发了个段子说：

“谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海”。

楼市最热的城市正式重启调控，意味着什么？

01

苏州楼市为何这么妖？

苏州是当之无愧的新晋网红城市。

今天春天，一部热门电视剧《都挺好》，不仅让苏州的弄堂挤满了慕名而来的观光人群，更让人注意到这个城市的房地产有多火热。

剧中，苏大强卖掉了苏州500万的房子，满脸期待地向蔡根花宝贝表白：

自由诚可贵，爱情价更高，我把房子卖了，钱也分完了，我的蔡根花宝贝，我回家了。 

没想到，只迎来根花宝贝一通冷眼：

你赶紧给我走吧，没房没钱，你让我跟你一块喝西北风啊。 

剧里剧外，都是房子。

2018年以来，当大多数城市都在高位震荡之时，苏州楼市却丝毫未受经济周期的影响，量价齐张，一路上扬，不断将房价推向新高度。

苏州的房价为何这么妖？

这背后有三个原因：

其一，苏州楼市调控启动最早，房价刹车最早，这一轮楼市反弹，不乏补涨因素。早在2016年，苏州、厦门、合肥、南京就获得“楼市四小龙”的称号。当时，苏州最早一批出台楼市调控政策，房价也最早刹车。

其二，苏州过去限价政策较严，部分区域楼市倒挂现象突出，从而刺激了抢房潮。买到就是赚到，只要存在套利空间，就会不断刺激抢房热情，这是人性使然。无论在苏州工业园区还是南京河西板块，这一规律都在重复上演。

其三，楼市局部回暖与炒作因素的叠加效应，让苏州楼市出产生了恐慌效应。大环境是货币政策总体基调发生变化，楼市调控节奏发生变化，这是一二线城市楼市小阳春的基础。

小环境是苏州概念频出，从网红大剧《都挺好》到江苏自贸区，每一个消息，无论是不是捕风捉影，都为楼市炒作添油加醋。

02

大热必有调控，意味着什么？

房价最热城市加码调控，标志着新一轮楼市调控正式重启。

早在4月19日，中央重要会议就再度提及“房住不炒”，成为楼市调控转向的明确信号。

随后，住建部对地价房价波动较大的城市发出预警，更是楼市调控全面重启的先行标志。

随后，发改委则明确表示：放宽落户不等于放松对房地产的调控，不管户籍制度怎么改，都要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不动摇，保持房地产市场平稳健康发展。

而在此之前，长沙、合肥、辽宁丹东都已试探性加码楼市调控，而苏州工业园区加码限售，则意味着楼市调控的正式重启。

当房地产走出去年的低谷之后，楼市调控正在卷土重来。

这背后的道理显而易见，楼市调控服务的是楼市大局和经济大局，政策本来就会随着楼市形势和经济形势变化而发生变化，没有一层不变的楼市调控，也没有永远的松绑和紧缩。

更关键的是，2019年楼市的任务是“稳”。这里的稳，不仅是稳地价稳房价稳预期这九个宏观的表述，更有“防范大起大落”这样明确而具体的目标。

要防范大跌，同样还要防范大涨，楼市调控必然要跟随发生变化。

可以料见，无论是苏州还是其他城市，只要量价齐升趋势重启，楼市出现过热苗头，新的楼市调控必然会席卷而来。

03

楼市小阳春，已经消停了？

苏州大热，但不是每个城市都有苏州的行情。

这一轮楼市小阳春在3月初达到高潮，但在4月份和5月初，多地成交量已经开始下滑，房价始终未能出现大幅上涨，小阳春的动能基本耗尽。

其实，从一开始，楼市小阳春都只是个别城市的火热，北京、上海、厦门等地楼市有所复苏，但包括广州在内的大多数城市，都还处于高位震荡之中。三四线城市，随着棚改规模腰斩，更是陷入量价齐跌的局面。

为什么楼市小阳春无法持续？

这背后的原因也简单，因为楼市普涨的条件并不具备，个别城市的触底反弹，不代表大多数城市的复苏。

楼市想要快速反弹，必须满足这几个关键条件：

一是货币持续宽松。降准与降息配合，给市场释放足够的资金；

二是楼市调控真正松绑。限价限售松绑作用不大，关键在于限购与限贷，取消限购是释放更多购房需求，取消限贷则是降低购房成本；

三是彻底扭转预期。除非有关部门有明确刺激房地产的表态，或者一线城市集体出现大反弹行情，否则在目前国内外环境都高度不确定的环境下，预期想要彻底扭转，并不容易。

显然，这几个条件都不具备。

04

读懂楼市规律，才能读懂中国房价

理解中国楼市的四个关键规律：

其一，中国楼市是政策市，楼市调控随着大环境变化而变化。

其二，大水漫灌，这是楼市大涨以及全国楼市普涨的根本前提。

其三，稳定比什么都重要，楼市遇冷需要维稳，楼市过热需要调控。

其四，普涨时代已经过去，一二线城市与三四线城市必然出现分化。

读懂这些楼市规律，就不会为楼市政策的反复变化而感到困惑，才能在楼市的剧烈波动中摸准方向。

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