“稳房价”之后，“稳房租”来了！
来源|国民经略
作者|凯风君
“稳房价”之后，“稳房租”终于来了。
01
近日，北京、深圳两大一线城市同时针对租房市场出手。
北京印发了新版租房合同示范文本，其中明确：
未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。
这意味着，房东不能再单方面擅自涨租，承租双方权益进一步对等化。
北京版新规只是微调，意在规范市场。相比而言，深圳则是大刀阔斧，更进一步。
根据深圳最新出台的租房新规意见稿，未来深圳不仅将建立租房网签制度，而且推出租房指导价格制度，且以租房缴税作为管理制约。
个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。
个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。
这意味着，未来深圳租房将有政府指导价，且所有租赁必须进行网签。如果不进行网签，或者租金高过指导价，不仅要征收税费，而且还将追溯过往税款。
这是国内首个推出“稳房租”政策的城市，具有明确的政策信号意义。
02
继“稳房价稳地价稳预期”之后，“稳房租”终于横空出世。
房价需要稳，房租也需要稳？
众所周知，房价需要稳，是因为房价背后涉及庞大的居民杠杆，涉及金融系统的安全性。
无论大起还是大落、大涨还是大跌，都会影响到宏观经济，稳定的必要性就显而易见。
房租不同，随行就市，受供求关系调节，且会受到居民实际收入水平的约束。房价可以在信贷支持下一路上扬，但房租却很难超出实际收入的限制。
所以，除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落，稳定的必要性似乎不大。
不过，这种观点忽略了重要的一点：相比于房价，房租更关乎基本盘。
在一二线城市，租房是许多人生存的最后防线。房价过高还能以无奈的态度置身事外，转往租房市场。
房租一旦过度上涨，超出必要的承受底线，那就无路可退。影响的不仅是消费，还关乎城市经济发展和抢人的基本盘。
所以，房住不炒，房租更不能炒。稳房价，更要稳房租，不是没有现实逻辑。
03
新的问题是，依靠政府指导价，能不能稳住房租？
这就不得不提到深圳祭出的利器：
在政府平台进行网签且价格低于指导价，2023年之前可以免征租房税费。如果不进行备案网签，或价格高过指导价，那么不仅要正常缴税，而且还会被追及以往税款。
这就提到一个容易被大多数人忽略的常识：租房是要缴税的。
这个常识之所以容易被忽视，是因为现实中大多数租房都未进行备案，只是房东与租客自行签约，不涉及备案网签，自然就不必缴税。如果未来强制备案网签，那么避税空间就不复存在。
那么，租赁住房税收有多高？
租房税，不仅包括增值税、个人所得税以及城市教育附加费等，而且租赁房作为经营性房产，还必须缴纳房产税。
没错，是房产税。
当然，这里的房产税，与我们现在常说的房地产税并非同一概念。前者是经营性概念，后者则是就持有而言，所谓“房地产税立法”说的也是后者。
关于前者，早已有法可依。1986年，我国就已出台《房产税暂行条例》，其中明确，房产税由产权所有人缴纳，而“非经营用的房地产”则在豁免之列。
这正是自住不必纳税、租房需要缴纳房产税的来源。
当然，在实践中，各地为执行之便，均以综合税率计征。过去综合税率并不低，不过今年2月，北上广深四大一线城市同时对租赁降税：
北京从5%降到2.5%，上海则统一为3.5%，广州则是从4%降到2%，深圳从4.5%降低到2.25%。
即便降税了，这笔费用对于房东也不是小数字。一旦追溯以往，想必更为可观。
显然，以房东缴税作为稳定房租的利器，有着极强的现实针对性。
04
然而，任何政策，都要服从于现实逻辑。
且不说不同区域的租金有天壤之别，即便是同一区域，房子新旧不同、楼层不同、装修不同、朝向不同，价格都会大相径庭。如何制定政府指导价，显然存在诸多商榷空间。
更关键的是，任何税费都能转嫁，房东可直接将税费转嫁给租客，也可通过高水电乃至维修费用变相弥补差额，更有甚者，利用阴阳合同规避租赁新规。
这些潜规则，开发商早已玩得驾轻就熟，遑论散沙一般的无数个房东？
05
所以，想要稳定房租，仅靠追缴税费可能并不够，更重要的是增加供给。
这方面，各地动作都不小。深圳表示力争到2022年新增租赁住房不少于30万套，而广州佛山等地则在大力推动集体土地建设租赁住房。
事实上，深圳最多的房子不是商品房，也不是保障房，而是城中村的小产权房。这里吸纳了大量的外来人口，成为他们进入城市的落脚跳板。
所以，这些年，深圳正在努力补上住房建设的短板。但无论动作有多大，与人口增速相比，都显得有些保守。
要知道，深圳的人口吸引力冠绝全国，一直稳居各大城市人口增量榜首。
2015年到2018年，深圳人口分别增长60万、53万、55.08万、49.67万人。四年下来，深圳累计新增常住人口超过200万人。
如果人口流入速度不减，未来四年新增30万套租赁住房，相比于上百万的人口增量，可能仍旧杯水车薪。
显然，扩大住房供应，尤其是扩大租赁住房供应，正是稳定房租的不二之道。
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