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准备买房？ | 西安市新旧《商品房买卖合同示范文本》对照解读了解一下
继续跟随律师来了解西安市新旧《商品房买卖合同示范文本》（现售）对照解读。
2019年5月23日，西安市住房和城乡建设局发布《关于启用新版<商品房买卖合同>示范文本的通知》，从5月28日起，各房地产开发企业预售现售商品房应当使用新版《商品房买卖合同》示范文本，诸如户型朝向、容积率指标等一些关键问题有哪些变化？
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《商品房买卖合同》（现售）解读
新版《商品房买卖合同》（现售） | 旧版《商品房买卖合同》（现售） |
【专业术语解释】 | |
1.商品房现售：是指房地产开发企业将已办理首次登记的商品房出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。 3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。 5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。
7.分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。 8.返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 | 1.商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。 3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。 5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。 7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 8. 所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。 9. 房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。 10. 分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。 11. 返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 |
【合同变化】 新版合同“专业术语解释”部分删除了“房屋登记”、“所有权转移登记”、“房屋登记机构”三项。 【律师解读】 1. 新版合同统一使用“不动产登记”取代“房屋登记”，与《不动产登记暂行条例》中的表述予以统一。 2. “不动产登记”的内容已包含“所有权转移登记”，故“所有权转移登记”被删除。 | |
【法律依据】 | |
出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。 | 出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。 |
【合同变化】 新版合同法律依据部分增加了“《中华人民共和国民法总则》、《商品房销售管理办法》”两部法律规范。 【律师解读】 1.《民法总则》系旧版《商品房买卖合同》（现售）施行后新版布的法律，于2017年10月1日起施行，该法对商品房买卖过程中涉及的“主体”、“民事法律行为”及“行为效力”等内容均有相应规定，新版《商品房买卖合同》（现售）将该法作为签订合同的法律依据之一。 2.《商品房销售管理办法》系由建设部发布于2001年6月1日起施行的部门规章，该规章对“商品房销售”及“商品房销售管理”均有明确规定。 3.新版合同在法律依据部分增加《民法总则》和《商品房销售管理办法》，法律体系更完整。 |
【第一章 合同当事人】 | |
出卖人： 企业统一社会信用代码： 开发企业资质证书号： 通讯地址： 邮政编码： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话：
委托销售经纪机构： 企业统一社会信用代码： 通讯地址： 邮政编码： 法定代表人： 联系电话：
买受人： 【法定代表人】【负责人】： 【国籍】【户籍所在地】： 证件类型：【居民身份证】【护照】【企业统一社会信用代码】【 】，证件号码：
通讯地址： 联系电话： 邮政编码： 【委托代理人】【法定代理人】： 【国籍】【户籍所在地】： 证件类型：【居民身份证】【护照】【企业统一社会信用代码】【______】，证件号码： 通讯地址： 联系电话： 邮政编码： （买受人为多人时，可相应增加） 共有方式为【按份共有】【共同共有】，按份共有份额为 | 出卖人： 通讯地址： 邮政编码： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 委托销售经纪机构： 通讯地址： 邮政编码： 营业执照注册号： 经纪机构备案证明号： 法定代表人： 联系电话：
买受人： 【法定代表人】【负责人】： 【国籍】【户籍所在地】： 证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号： 出生日期： 年 月 日，性别： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 【委托代理人】【法定代理人】： 【国籍】【户籍所在地】： 证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号： 出生日期： 年 月 日，性别： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： （买受人为多人时，可相应增加）
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【合同变化】 1. 新版合同将“营业执照”统一修改为“企业统一社会信用代码”。 2. 新版合同将“企业资质证书号”修改为“开发企业资质证书号”。 3. 新版合同将“经纪机构备案证明号”删除。 4. 新版合同将买受人及代理人删除。 5. 新版合同增加共有方式及共有份额的约定。 【律师解读】 1．“三证合一”后，“企业统一社会信用代码”是企业唯一的识别码，“企业统一社会信用代码”自2015年10月1日起施行，因旧版合同文本早于该日期拟定，故本次新版合同将“营业执照”修改为“企业统一社会信用代码”。 2. 新版合同使用的“开发企业资质证书号”相较于“企业资质证书号”更为准确。 3.新版合同删除了“经济机构备案证明号”，这主要是因为新版合同增加了“销售人员姓名”、“从业上岗证号”的内容，将销售责任直接落实到具体的销售人员，强化了销售人员的个人责任后，能够更有效的规范经济机构及销售人员的销售行为。 4.因根据自然人身份证号码可以完全体现自然人的出生日期及性别，新版合同删除了“出生日期”、“性别”项目，条款约定更加严谨。 5.旧版合同对共同购买房屋的具体共有方式未约定，新版合同增加共有方式及共有份额的约定，对避免共有人之间出现权属争议发生具有积极作用。 |
【第二章 商品房基本状况】 | |
第一条 项目建设依据 1. 出卖人以【出让】【划拨】【 ___ 】方式取得坐落于________ 【区】______【县】【 _____ 】 _____ 【镇】【街道】【 _____ 】 _________ 地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】【 】为，土地使用权面积为 _______ 平方米，土地用途为___ __ 。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为_ _ _，土地使用权终止日期为 ____ 年 ____ 月 ____ 日。 2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为___ _，建设工程规划许可证号为 ，容积率为___，建筑工程施工许可证号为 。 第二条 销售依据 该商品房已取得【现售备案证明文件】【不动产权证】，【现售备案号】【不动产权证书号】为______，【备案机构】【不动产登记机构】为_____________。 第三条 商品房基本情况 1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【 】。 2.该商品房所在建筑物的主体结构为 ，建筑总层数为 层，其中地上 层，地下 层，【有】【无】电梯。 3.该商品房为第一条规定项目中的第 【幢】【座】【 】_______单元______层______号房。 房屋有 ____ 室 ____ 厅____ 厨 ____ 卫 ____ 【 】，房屋朝向为【东】【南】【西】【北】向。 该商品房的平面图见附件一。 4.该商品房的房产测绘机构为 ，其实测建筑面积共 平方米，其中套内建筑面积 平方米，分摊共有建筑面积 平方米。该商品房共有共用部位见附件二。 该商品房层高为 米，有 个阳台，其中 个阳台为封闭式， 个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。 第四条 抵押情况 与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。 抵押人： ， 抵押权人： ，抵押登记机构： ，抵押登记日期： ，债务履行期限： 。 抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。 第五条 租赁情况 该商品房的租赁情况为【已出租】【未出租】。 出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。 租赁期限：从___年___月___日至__年__月___日。 出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。 ____________________。 出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四。 第六条 房屋权利状况承诺 1.出卖人对该商品房享有合法权利； 2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人； 3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况； 4. ； 5. 。 如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成不动产所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15 日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 % （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人向买受人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。 | 第一条 项目建设依据 1. 出卖人以【出让】【划拨】【 】方式取得坐落于 地块的建设用地使用权。该地块 【国有土地使用证号】【 】为 ，土地使用权面积为 平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为 ，土地使用权终止日期为 年 月 日。
2. 出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为 ，建设工程规划许可证号为 ，建筑工程施工许可证号为 。 第二条 销售依据 该商品房已取得【房屋所有权初始登记】，登记号为 ，【房屋登记机构】为 。
第三条 商品房基本情况 1. 该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【 】。 2. 该商品房所在建筑物的主体结构为 ，建筑总层数为 层，其中地上 层，地下 层。 3. 该商品房为第一条规定项目中的 【幢】【座】【 】单元 层 号。该商品房的平面图见附件一。
4. 该商品房的房产测绘机构为 ，其预测建筑面积共 平方米，其中套内建筑面积 平方米，分摊共有建筑面积 平方米。该商品房共用部位见附件二。 该商品房层高为 米，有 个阳台，其中 个阳台为封闭式， 个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。 第四条 抵押情况 与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】 。 抵押人： ， 抵押权人： ，抵押登记机构： ，抵押登记日期： ，债务履行期限： 。 抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。 第五条 租赁情况 该商品房的租赁情况为【出租】【未出租】。 出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。 租赁期限：从 年 月 日至 年 月 日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归 【出卖人】【买受人】所有。 出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四。 第六条 房屋权利状况承诺 1. 出卖人对该商品房享有合法权利； 2. 该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人； 3. 该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况； 4. ； 5. 。 如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【 已付房价款一倍】【 买受人全部损失】的赔偿金。 |
【合同变化】 1. 新版合同增加房屋建设土地的具体位置行政区划及土地用途约定。 2. 新版合同增加了项目容积率的约定。 3. 新版合同“销售依据”部分增加了“现售备案证明文件”要求，将旧版合同中“房屋所有权初始登记”的要求修改为“不动产权证”。 4. 新版合同增加了项目是否配备电梯的约定。 5. 新版合同增加了房屋具体户型及朝向的约定。 6. 新版合同增加了房屋共有部位的约定。 7. 新版合同将旧版合同“不动产所有权转移登记”修改为“房屋所有权转移登记”。 8. 新版合同删除了房屋权利状况表述不实时出卖人承担赔偿责任的条件。 【律师解读】 1. 新版合同将建设土地的具体位置具体到了“街道”，增加了“土地用途”的约定，土地约定更加清晰。 2. 新版合同增加了“土地用途”、项目“容积率”的约定，有助于买受人在签约时清楚了解房屋及土地状况，同时也能有效制约开发商在签订买卖合同后变更项目规划的情况发生。 3. 新版合同在旧版合同附件一平面图的基础上增加了“电梯”、“户型”及“朝向”的约定，约定更加具体，房屋性状更加确定。 4. 《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。新版合同增加了共有部位的约定，一方面与物权法规定相吻合，另一方面也使“共有部位”的范围更加具体、确定。 5. 商品房预售需要对买卖合同进行“网签备案”，“网签备案”是“房屋所有权转移登记”的前提和基础，如果不能“网签备案”就不会引起“房屋所有权转移登记”的行为发生。新版合同用“网签备案”取代“登记备案或房屋所有权转移登记”逻辑更加严谨。 6. 当出卖人出售的房屋权利状况存在表述不实情况时，老版合同约定“给买受人造成损失的”，出卖人应向买受人支付赔偿金；新版合同删除了“给买受人造成损失”的出卖人承担赔偿责任的前提条件，即当房屋权利状况表述不实时，买受人无需举证证明自己的损失即可获得赔偿金，新版合同出卖人的义务较旧版合同加重。 |
【第三章 商品房价款】 | |
第七条 计价方式与价款 出卖人与买受人按照下列第 种方式计算该商品房价款： 1. 按【套】【基本单元】计算，该商品房总价款为___（币种）____元（大写 _____________元整）。 2. 按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 ______（币种） _ 元，总价款为 _ ___（币种）_ _元（大写______________________ 元整）。 3. 按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 ___（币种）____为 元 ， 总 价 款 为 ___ ） （ 币 种 ）___元 （大写__________________ 元整）。 4. 按照 计算，该商品房总价款为 _____ （币种）______元（大写 __________________元整）。 第八条 付款方式及期限 （一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金_________（币种）________元（大写_______元整），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【 】时【抵作】【 】商品房价款。 （二）买受人采取下列第 种方式付款： 1.一次性付款。买受人应当在 年 月 日前支付该商品房全部价款。 2.分期付款。买受人应当在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款，首期房价款_______（币种）________元（大写____元整）应当于 年 月 日前支付。
3.首付加贷款方式付款：【商业贷款】【公积金贷款】【商业和公积金组合贷款】【 】。买受人应当在 年 月 日前支付首期房价款_________（币种）________元（大写_____________元整），占该商品房全部价款的_____%。 余款_____（币种）________元（大写_______元整）向__________（贷款机构）申请贷款支付；余款________（币种）________元（大写____________元整）向____________（贷款机构）申请贷款支付。 4.其他方式：
（三）双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为_ __，开户银行为_______，账号为_______________。 该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。 第九条 逾期付款责任 除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第 __ 种方式处理： 1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。 （1）逾期在___日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之__的违约金。 （2）逾期超过 日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起 日内按照累计应付款的 %向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。 出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。 本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2. 。 | 第七条 计价方式与价款 出卖人与买受人按照下列第 种方式计算该商品房价款： 1. 按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 （币种） 元，总价款为 （币种） 元（大写 元整）。 2. 按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 （币种） 元，总价款为 （币种） 元（大写 元整）。 3. 按照套计算，该商品房总价款为 （币种） 元（大写 元整）。 4. 按照 计算，该商品房总价款为 （币种） 元（大写 元整）。
第八条 付款方式及期限 （一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金 （币种） 元（大写）______________，该定金于 【本合同签订】【交付首付款】【 】时【抵作】【 】商品房价款。 （二）买受人采取下列第 种方式付款： 1. 一次性付款。买受人应当在 年 月 日前支付该商品房全部价款。 2. 分期付款。买受人应当在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款，首期房价款 （币种） 元（大写： 元整），应当于 年 月 日前支付。
3. 贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【 】。买受人应当于 年 月 日前支付首期房价款 （币种） 元（大写 元整），占全部房价款的 ％。
余款 （币种） 元（大写 元整） 向 （贷款机构）申请贷款支付。
4.其他方式：
（三）双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为 ，开户银行为 ，账号为 。 该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。 第九条 逾期付款责任 除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第 种方式处理： 1. 按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加） 。 （1）逾期在 日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金。 （2）逾期超过 日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起 日内按照累计应付款的 %向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分） 。 出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。 本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2. 。 |
【合同变化】 1. 新版合同增加了房屋计价单位“基本单元”。 2. 合同增加了贷款方式“商业和公积金组合贷款”。 【律师解读】 1. 因房屋买卖实践中存在将一套房屋分割成若干个单元销售的情况，新版合同增加“基本单元”的计价方式，符合市场需求。 2. 因房屋交易价格高，单纯的公积金贷款额度有限，需要通过商业贷款来弥补资金差额，新版合同增加了“商业和公积金组合贷款”方式，符合市场需求。 |
【第四章 商品房交付条件和交付手续】 | |
第十条 商品房交付条件 1. 该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、 、 项所列条件： 1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件； 2.该商品房已取得房屋测绘报告； 3.该商品房已办理房屋所有权首次登记； 4. 。 该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 第十一条 商品房相关设施设备交付条件 （一）基础设施设备 1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，
2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，
3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，
4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，
5.电话通信：交付时线路敷设到户； 6.有线电视：交付时线路敷设到户； 7.宽带网络：交付时线路敷设到户。 以上第 1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第 4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。 如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第 种方式处理： （1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。 第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后 日之内达到交付使用条件。 （2） （二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准） 1.小区内绿地率： 年 月 日达到 ； 2.小区内非市政道路： 年 月 日达到 ； 3.规划的车位、车库： 年 月 日达到 ； 4.物业服务用房： 年 月 日达到 ； 5.医疗卫生机构： 年 月 日达到 ； 6.幼儿园： 年 月 日达到 ； 7.学校： 年 月 日达到 ； 8. 9. 以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理： 1.小区内绿地率未达到上述约定条件的， 。 2．小区内非市政道路未达到上述约定条件的， 。 3. 规划的车位、车库未达到上述约定条件的， 。 4. 物业服务用房未达到上述约定条件的， 。 5.其他设施未达到上述约定条件的， 。 关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件六。 第十二条 交付时间和手续 （一）出卖人应当在 年 月 日前向买受人交付该商品房。 （二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 日（不少于 10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。
交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。 （三）买受人在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。房屋专项维修资金的交存标准、交存银行和交存通知单，买受人可在原西安市住房保障和房屋管理局网站（http://fgj.xa.gov.cn）查询、下载打印，自行前往专户银行交存。 买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。 （四）查验房屋 1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。 2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起 日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。 （1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等； （2）管道堵塞； （3）门窗翘裂、五金件损坏； （4）灯具、电器等电气设备不能正常使用； （5） ； （6） 。 3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理： （1） ； （2） 。 第十三条 逾期交付责任 除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第 种方式处理： 1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（ 2）不作累加）。 （1）逾期在 日之内（该期限应当不多于第八条第 1（1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第 1（1）项中的比率）。 （2）逾期超过 日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。 买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 （该比率应当不低于本条第 1（1）项中的比率）的违约金。 2. 。 | 第十条 商品房交付条件 该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件： 1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件； 2.该商品房已取得房屋测绘报告； 3. 4. 该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 第十一条 商品房相关设施设备交付条件 （一）基础设施设备 1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，
2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，
3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，
4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，
5.电话通信：交付时线路敷设到户； 6.有线电视：交付时线路敷设到户； 7.宽带网络：交付时线路敷设到户。 以上第 1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第 4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。 如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第 种方式处理： （1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。 第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后 日之内达到交付使用条件。 （2） （二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准） 1.小区内绿地率： 年 月 日达到 ； 2.小区内非市政道路： 年 月 日达到 ； 3.规划的车位、车库： 年 月 日达到 ； 4.物业服务用房： 年 月 日达到 ； 5.医疗卫生机构： 年 月 日达到 ； 6.幼儿园： 年 月 日达到 ； 7.学校： 年 月 日达到 ； 8. 9. 以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理： 1.小区内绿地率未达到上述约定条件的， 。 2．小区内非市政道路未达到上述约定条件的， 。 3. 规划的车位、车库未达到上述约定条件的， 。 4. 物业服务用房未达到上述约定条件的， 。 5.其他设施未达到上述约定条件的， 。 关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件六。 第十二条 交付时间和手续 （一）出卖人应当在 年 月 日前向买受人交付该商品房。 （二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 日（不少于 10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。
交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。 （三）买受人在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。房屋专项维修资金的交存标准、交存银行和交存通知单，买受人可在西安市房产资讯网（www.xafgj.gov.cn）查询、下载打印，自行前往专户银行交存。 买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。 （四）查验房屋 1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。 2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起 日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。 （1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等； （2）管道堵塞； （3）门窗翘裂、五金件损坏； （4）灯具、电器等电气设备不能正常使用； （5） ； （6） 。 3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理： （1） ； （2） 。 第十三条 逾期交付责任 除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第 种方式处理： 1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（ 2）不作累加）。 （1）逾期在 日之内（该期限应当不多于第八条第 1（1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第 1（1）项中的比率）。 （2）逾期超过 日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。 买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 （该比率应当不低于本条第 1（1）项中的比率）的违约金。 2. 。 |
【合同变化】 1. 新版合同“房屋交付条件”增加“该商品房已办理房屋所有权首次登记”约定。 2. 新版合同变更了“房屋专项维修资金”查询、下载地址。 【律师解读】 1. 新版合同在“房屋交付条件”部分增加了“该商品房已办理房屋所有权首次登记”的强制性约定，在旧版中“该商品房已办理房屋所有权首次登记”属于出卖人自由选择项目，新版合同将“该商品房已办理房屋所有权首次登记”变为必选项目，交付条件要求更为严格。 2. 新版合同将“房屋专项维修资金”查询、下载地址从旧版合同“西安市房产资讯网（www.xafgj.gov.cn）”变更为“西安市住房保障和房屋管理局网站（http://fgj.xa.gov.cn）”。 |
【第五章 商品房质量及保修责任】 | |
第十四条 商品房质量 （一）地基基础和主体结构 出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。 经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人不解除合同的， 。 （二）其他质量问题 该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理： （1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任 。 （2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人不解除合同的， 。 （三）装饰装修及设备标准 该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。 不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、 、 方式处理（可多选）： （1）及时更换、修理； （2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价； （3） （4） 具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件七。 （四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施 1. 该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号： 。 该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号： 。可能受到的噪声污染情况、建筑隔声设计及采取的防治措施见附件八。 该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。 2. 该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。 未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。
第十五条 保修责任 （一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件九。 （二）下列情形，出卖人不承担保修责任： 1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害； 2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害； 3. （三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人 日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十六条 质量担保 出卖人不按照第十四条、第十五条约定承担相关责任的，由 承担连带责任。 关于质量担保的证明见附件十。 | 第十四条 商品房质量 （一）地基基础和主体结构 出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。 经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人不解除合同的， 。 （二）其他质量问题 该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理： （1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。 （2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人不解除合同的， 。 （三）装饰装修及设备标准 该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。 不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、 、 方式处理（可多选）： （1）及时更换、修理； （2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价； （3） （4） 具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件七。 （四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施 1. 该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号： 。 该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号： 。
该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。 2. 该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。 未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。
第十五条 保修责任 （一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件八。 （二）下列情形，出卖人不承担保修责任： 1. 因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害； 2. 因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害； 3. （三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人 日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十六条 质量担保 出卖人不按照第十四条、第十五条约定承担相关责任的，由 承担连带责任。 关于质量担保的证明见附件九。 |
【合同变化】 新版合同增加了“可能受到的噪声污染情况、建筑隔声设计及采取的防治措施”。 【律师解读】 新版合同对环保措施要求更为严格。 |
因篇幅限制
本文中对照解读仅有5个章节
其余部分内容请查看下一条☟
《商品房买卖合同示范文本（现售）》对照解读（下）
•THE END•
责编：汶汶
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