城市更新（十） | 一文了解拆迁安置房如何办理不动产登记
实践过程中，拆迁安置房普遍存在办证难问题，且该问题直接影响到了安置房的市场价值和市场交易，因此也为大家所普遍关注。那么，拆迁安置房究竟是否可以办理不动产登记，应如何办理，永嘉信律师现依据相关规定，结合多年实践经验，就该问题予以梳理，供大家探讨。
Q01
拆迁安置房可以办理不动产登记拆迁安置房通常情况下是在国有划拨用地上建设，西安市目前常见的拆迁安置房类型有：政府作出征收决定后用于产权调换的房屋、取得拆迁许可证用于产权调换的房屋、取得城（棚）改批复用于产权调换的房屋以及其他类型房屋。
拆迁安置房如何办理不动产登记
（一）办理步骤
办理不动产登记分两个步骤进行：
第一步：办理不动产首次登记，即由拆迁安置单位办理首次登记，也就是俗称的办理“大证”；
第二步：办理不动产转移登记，即由拆迁安置单位和被拆迁人共同申请办理转移登记，也就是俗称的办理“小证”。
【法律依据】
《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第一款：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
第二十四条：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
第二十七条：因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
（二）办理条件
1. 首次登记办理条件
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料”。在西安市，拆迁安置房首次登记除了审查项目的用地、规划、竣工验收等手续是否完备，还要审查权籍调查报告和土地证原件等。
2. 转移登记办理条件
在拆迁安置单位办理完拆迁安置房的首次登记后，拆迁单位和被拆迁人可共同申请不动产转移登记，具体办理可交由拆迁安置单位统一组织办理。对于划拨用地上的安置房，其办理不动产转移登记和商品房转移登记的主要区别在于办理转移登记时所提交的材料不同，以及不动产登记证所记载的房屋性质不同，具体来说：
提交材料 | 拆迁安置房转移登记 | 商品房转移登记 |
1.不动产登记申请书（由拆迁单位和被拆迁人共同填写） | 1.不动产登记申请书（由开发企业和购房人共同填写） | |
2.申请人身份证明（含加盖公章的拆迁单位营业执照复印件和法人授权委托书，被拆迁人的身份证明） | 2.申请人身份证明（含加盖公章的开发企业营业执照复印件和法人授权委托书，购房人的身份证明） | |
3.拆迁安置协议（原件；有原房产证号的，需提交原产权证明） | 3.商品房买卖合同（原件） | |
4.不动产权证书（原件） | 4.不动产权证书（原件） | |
5.完税凭证（原件） | 5.完税凭证（原件） |
若拆迁安置房无法办理不动产登记是因为用地、规划、验收手续不全等历史遗留问题所致，可考虑依据《西安市处理不动产登记遗留问题实施方案》（市资源发〔2021〕188号）申请列入不动产登记遗留问题予以处理。
（一）办理条件
根据市资源发〔2021〕188号文件，2020年12月31日前，国有建设用地上房屋已建成并出售，土地及房屋来源合法，权属清晰，因各种原因长期不能正常办理不等产登记的住宅类项目，可以纳入遗留问题处理范围。
（二）办理程序
1. 遗留项目申报
开发建设单位向所在各区（开发区）不动产登记遗留问题处理工作专班提出遗留问题项目申请，提交能够证明项目建成交付时间的相关材料，并填写《遗留问题项目申报表》。开发建设单位已注（吊）销、破产的，由承继单位或上级主管部门代为申请。
2. 补办完善手续
各区（开发区）不动产登记遗留问题处理工作专班对拆迁安置房建设项目情况和申请主体进行审查确认，对适用市资源发〔2021〕188号文件的遗留问题项目，组织相关部门梳理项目存在问题，拟定处置方案，提出处理意见，报各区政府（开发区管委会）批准同意后执行。其中：
（1）资源规划部门负责组织对违法用地、违反规划许可进行调查认定；核算土地出让价款，完善用地手续；开展规划验收或规划核实。
（2）住建部门负责组织对未办理施工许可擅自开工、未取得预售许可擅自销售、未经消防验收或者消防验收不合格等问题进行调查处理，出具完善整改的处置意见；开展竣工验收或房屋质量安全检测鉴定审定工作。
（3）城管部门负责组织对违反规划问题进行处理。
（4）城棚改机构负责组织对城棚改项目存在的违法违规问题提出调查处理建议。
（5）开发建设单位或指定履行责任的单位应当积极配合，加快完善手续及问题整改，及早申请办理不动产首次登记。
3. 出具验收意见
资源规划部门办理规划验收手续，或出具《项目规划现状核实意见函》；住建部门办理竣工验收备案手续，或出具《房屋质量安全检测审定函》。
4. 办理不动产首次登记
各区政府（开发区管委会）批准的遗留问题项目《处置方案》和《办理不动产首次登记意见的函》，作为遗留问题项目办理不动产首次登记的证明文件，由各区（开发区）不动产登记遗留问题处理工作专班向不动产登记机构提供。同时由开发建设单位提供《项目规划现状核实意见函》《房屋质量安全检测审定函》以及相关文件资料，申请办理项目的不动产首次登记。
5. 办理不动产转移登记
由拆迁安置房建设单位在办理完首次登记后和被拆迁人共同向不动产登记机构申请办理转移登记。
作者/ 张旭东 严美琪
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