颇令人意外的是，近期北京楼市又大热，限购限贷令之下，暗流汹涌。一家知名房产中介2月份的“带人看房”数量是70万次，达去年三月以来的最高点。北京房价又准备开启大涨模式?房价疯狂究竟会走向何方?这是一位交易员的精辟分析，推荐阅读。
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房价疯狂的最后这几年会怎么演变？
文章来源：情绪与交易
2017北京房价又开启大涨模式，有点出乎意料，930刚过不足三个月，房产市场热度再起，还是在银根趋紧之际。
记得2015年底2016年初的时候，春申君跟朋友们聊天每次聊到房价，我总是抛出一个拍脑袋的观点：北京的房价再番一倍，然后开始跌。没想到仅仅一年多前半句就实现了，真是速度惊人。
周五周小川行长说：居民杠杆率不高，房贷还可以继续增加供给。连我最信任的央妈都这么说了，我还如何去质疑杠杆率这件事。
一张最好用的房价预测图：日均二手房签约高于600房价会上涨，高于1000房价会暴涨。现在继续超过1000
北京普通住宅的房价，已经超过了纽约，比肩了香港，租售比不足1%，房价收入比高冠全球，如此高的估值，往上再番一倍有没有可能?当然有可能，现在不正朝着这条路上猛冲吗?
01.房价生态的链条与疯狂的尽头
现在全国最富裕的50、60后家长们刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付，孩子们贷上200-300万贷款，在北京买下400-500万的一居小房子蜗居。
卖掉一居的北京小家庭，拿出攒了几年的100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套800-900万的两居。
卖掉二居的有娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1300-1500万的三居。
卖掉三居的二娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1800-2000万的四居。
为什么把这个链条说的这么详细，因为不需要被几千万的房子迷惑，有这个换房链条在，测量房价极限的指标是每间房的价值：六年以前每个房间值100万，一年半以前每个房间值200万，现在每个房间值400万。能不能买得起，其实看的是这400万。
好了，观点一：房价如果还能疯狂，当二线城市房价比肩纽约，我觉得是疯狂的尽头。
02.土地供给越来越少，房子就必然涨吗?
其实，很多时候人们的恐慌购房来自于对未来预期的恐惧。比如任志强说了，北京土地供应越来越少，房价一定是涨的。事实走势也如此。
接下来，我要梳理几个几乎无法反驳的上涨理由，很不幸，有且只有这一条我能勉强反驳。
土地供给对应着新建住宅，上图显示竣工住宅与一年前土地购置面积几乎同步。确实完美解释了房子的供给端的趋势。
那么需求端呢?任总可能会告诉你北京的常住人口在继续增长。确实如此。然而，大北京不是在赶人吗?需求真的会持续强劲吗?
北京常住人口第一次净迁出
2016年，北京常住人口增长仅2.4万，其中9万是生老病死的自然增长，实际的增长是-6.6，第一次，北京人口在往外迁出。
我们仔细看，其实近几年，北京的迁入人口已经逐年下降，或许能解释为何土地出让越来越吝啬，需求不在，多出的供给就会让房价下跌。
可为什么这几年房价还是在大涨呢?或许跟限购政策有关，没有户口交五年社保才能买房，这几年的部分需求可能来自五年前迁入人口。而五年前，依然是人口迁入的高峰。
结论二：北京需求端已现颓势，会在未来几年显现。新建住宅肯定越来越少，但不一定就是房价上涨的理由，未来是二手房内部的博弈。
03.未来趋势之一：学区房
北京新出生人口数量与入学年份
所有家长们的痛点。我想把学区房叫做刚需之一。伴随着出生人口的增长，短缺的优质教育资源成为房价的附加价值。
2013年学区概念大热并逐步开启的背景，正是六年前几万新增小崽子们的暴涨式出生，奥运会点燃的生育热情?这两年学区的暴涨，同样离不开五六年前北京的造娃热情。
随着全面开放二胎和越来越鼓励生育，新生的小崽子们一定会把他们的爹妈薅干掏尽。无奈呀，刚需。
结论三：没有民营教育的供给，在现有优秀教育资源分布不均的格局下，学区房的溢价可能刹不住。强者衡强。
04.未来趋势之二：大户型
目前，北京2170万常驻人口构成的家庭里，51%是两人户及一人户，49%是三人户及以上。正好一半一半。但未来可能会有变化。
北京家庭结构变化趋势
近五年，北京经历了家庭结构大型化的趋势。一人户减少，四人户增多。很好理解，迁入的人口少了，组建家庭结婚生子使二居三居基本稳定，2013年开始的放开二胎政策使得四人户增加。四人户意味着大房子。
05.北京会变成什么样的北京?
写到这，很伤感。
任由房价发展下去，高端人才留不住，低端人力付不起，想想香港的绝望吧。北京之所以不绝望，因为还能往二线、三线吸血、转移。但是高房价带来的城市问题是无法逃脱的。
现在清华、北大毕业生敢留北京的只有30%。几年前，一个美国Top 5的博士朋友回国考察了一圈，看着房价无奈的说，我想我回不来了，只能留在美国。
残酷的房价面前，任何学历才华都无用，家庭后盾越来越重要。少数能白手起家的是幸运儿，大部分人只能望房价兴叹。但中国的创新希望在一线城市，一线的希望在高端人才，这样下去扼杀的是城市创造力。
已经定居下来的人们也不能暗自庆幸，高房价高租金带来的结果是人工成本的上升。现在北京服务业的成本太高了，原因就是成本的转嫁。
发达国家解决的手段是各种针对低收入人群的福利和补贴，比如美国有“Section 8”法案，对低收入人群租房有很多的福利。
总之，房价目前看还有的涨，330出政策的话能缓一缓，不出政策的话，加速赶顶!这是中国房地产顶端之一北京城的故事，其他城市，可以沿着这些思路自行脑补。
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