全文干货，视角高企独特，观点犀利鲜明，数据详实缜密，听之令人大呼过瘾。我们第一时间依据录音整理并分享如下。文章来源：港股那点事。
我分五个部分阐述。
✦ 第一部分 几个都市的房价走势图
现在大家总说，这么多年，最后悔的是没有听房产中介的劝告。还有人说，当初有人告诉我今天的结果多好呀。其实，有人告诉我们呀，任大炮一早就告诉了，我们不相信呀，我们当时还骂他呢，现在还有很多人骂呢。
我们为什么不相信任志强？
因为一早就有无数经济学家告诉大家日本的崩盘，而我记得2005年就有人说中国房地产市场要崩盘。现在回想，这什么经济学家，凭什么在一个13亿人口大国刚刚开始住宅市场化，城镇化正如火如荼进行时，判断中国房地产市场崩盘？
还是数据说话。我们下面看几个全球最有代表性的，也曾经出现过下跌的大城市的房价走势图：
1、纽约套均价格，数据来自于住房金融局
2、旧金山套均价格，数据来自于住房金融局
3、中原香港房价指数
4、伦敦房价走势，数据来自于英国统计局
5、东京土地价格走势
从以上走势图可以看到：
1、纽约和旧金山的套均价格，自从1978年以来，大趋势是一直上涨的，只在2008年金融危机时有过短暂时期的下跌，但是反弹得很快。金汇兑本位制的布雷顿森林体系是在上世纪70年代崩溃的，从此之后，房价总的趋势几乎是一直上扬的；
2、香港，这是中原地产的房价指数，香港在1998年金融风暴时下跌，颓势持续到2003年非典，从2003年之后就是一直拉升的过程，有数据表明最近13个月涨了21%。现在香港的均价差不多是11.5万元人民币每平米（都换算过来了），深圳是5.2万左右，香港是深圳的2.2倍左右。
3、伦敦，数据来源于英国统计局，该城只在2008年金融危机时有过回调，它这种幅度只能算回调。虚线是英国的房价趋势，实线是伦敦的房价趋势，可见伦敦涨势比英国平均强的多；
4、日本，我看不懂日文的官网，只好在网上下了一个图，日本自从90年代暴跌，再也没有起来；
5、很明显，长期跌的只有日本，所以日本是一个特例，日本不是宿命；
6、日本的人口结构对房价影响深远，一是造成了通缩，二是税收重以承担老龄社会，三是导致对于房屋的需求很弱。
好了，上面是讲总的趋势，下面我介绍一下美日港泡沫怎么破的，伦敦基本是一直涨的，就不说它了。
✦ 第二部分 不主动刺破，地产泡沫不会破灭
除了日本这个奇葩特例，全球看，房价长期趋势，还是涨的，只不过在涨的过程中，因为各种原因涨的太快时会形成泡沫。
那种有涨就有跌的理论，是适用于普通商品的。普通商品价格高涨会引起产能急剧扩张，从而平抑价格，才会有涨有跌，但是房子即使价格高涨，也不能急剧扩张产能平抑价格。
一、当局主动刺破泡沫
1、美国加息17次才刺破泡沫
国泰君安的图，看黄色虚线，这是美联储的基准利率趋势，可以看到，从2000年到2007年利率几乎是在过山车似的下降上升。
下表是美联储上轮加息的详细信息，感受一下这种力度吧：
可以看到从2004年6月开始，加到2006年6月，2年时间，美联储密集加息17次，把基准利率从1%一路推高到5.25%。这轮加息，美联储就谨慎多了，从2015年12月第一次加息开始，到现在一年半，才加了3次。
2、日本加息刺破泡沫
看黄色虚线，是日本商业银行向央行借款的贴现率，利息率从1988年的2.5%上升到了1990年的6%，地产也是从这一年开始崩盘。
日本的这个利率过山车，跟美国一样刺激，曲线一样陡峭，这什么泡沫刺不破呀？
另外，日本当年的泡沫尺寸惊人，据说当时卖掉东京，能买下整个美国。现在卖掉北上深，还是远远买不了美国的，只是相当于美国的大约1/3（见下表）。我们现在已经感觉北上深巨贵了，可以反过去想像一下，当年日本的那个泡沫，是什么量级的。
3、大时代风暴刺破香港泡沫
香港1997年金融风暴时为了保卫汇率也加息了，不过，香港更多的是受外界大局势影响，香港作为一个小小的风暴中心，就像小船一样容易被颠覆。
可见，泡沫不是自己破灭的，是被外力打爆的，看看美国和日本那种过山车似的降息和加息，可以说是恶意做空。
二、刺破泡沫的手段有哪些
为什么加基准利率能刺破泡沫？
因为加基准利率是直接增加房产持有的成本，使得存量房变成烫手山芋。
中国的那些限购、限贷、限售，都不触碰存量的成本，业主没有增加持有成本，何必急着卖房？
所以，市场就不会出现大量抛盘，房价就不会大跌，顶多是个别客户鉴于对市场的判断主动选择卖掉。
（美联储加息时点与中国外储变化）
减少个贷：个贷发放直接影响房产交易，但是，个贷直接影响的是交易量，房价并不会出现同等的调整。
我们看看这次先行调控的沪深的状况。深圳从去年第二季度开始减少个人住房贷款，到了2017年第一季度，深圳个贷同比减少了87%，这几个月发放量都只有40亿左右了。相应的，交易量大幅降低，而房价仅仅回调了5%左右，从最高点均价55000元每平米在春节前跌到50000元左右，然后在春节后反弹到52000元左右。
下表是上海个贷数据，可以看到，上海的新增个贷从去年6月份高点之后就开始逐步缩减，从2016年5月的379亿大幅减少到最近的186亿，但是房价，从整体上看，几乎一点没跌，一直稳定在每平米55000元左右。
央行要求个贷占比从去年的50%左右降低到35%左右， 假设总贷款变动不大，那么，个贷就要减少30-35%左右吧。
不过，从沪深的状况看，个贷减少80%左右才能对房价形成压力，这种尺度的调控不可能持久。
提高基准利率：这个我们分析过了，像美日那样连续加息，加几倍肯定能刺破泡沫。加的少也不行，比如2010年大涨过后，我国央行也加了四次，从6%到7%，配合各种认房认贷限购等等，使北京上海回调了5-10%左右。
然而，中国现在虚弱的经济状况，还不具备大比例连续加息的基础。
放弃土地财政和放开外汇管制：这两招肯定能让房价大跌，但是政府放开的可能性有多大？这几乎是让政府把主动的财政货币能力都放开。
✦ 第三部分 泡沫不会破，但近期房价也不会涨
前面阐述了几点：
1）房价长期看，还是呈现上涨趋势的，只有日本等极少数个案例外；
2）短期大涨会形成泡沫，但是泡沫不会自己破灭，需要外力强力刺破；
3）美日主动刺破的工具主要是连续加基准利率；
4）我国这轮调控已经使用了收缩流动性和缩减个贷的方法，目前看，只是降低了成交量，还没有撼动房价。
如果政府不主动强力刺破泡沫，比如连续加基准呀，比如放开土地、外汇管制呀，恐怕泡沫很难刺破，房价不会大幅下跌。
那么，房价会涨吗？
我认为近期也不会涨，因为2015-2016这轮上涨的直接动力是宽松货币和加大杠杆，目前这两个因素都受到了抑制，所以，房价也失去了上涨的基础。
下表是深圳2016年的基本情况：
杠杆率超过40%，虽然还没有美国高，但是，中国人的收入低，这个杠杆下的还款压力也很不轻了。
2010年之前，中国房价上涨主要是因为高速发展，对外经济高涨，处于双顺差状态，外汇占款增长很快，造成我国货币当局资产负债表不停扩张。
而这轮上涨，杠杆是一个重要原因，这种杠杆加上来的房价，即使不会出现大跌，也需要2-3年时间消化涨幅，2米的撑杆不断，4米的呢？这种杠杆不可能持续增加。
那么，在这样一个牛皮市状况下，应该怎么办呢？
我有几点想法：
1）除非自住，新买也没必要，抛售也没必要，可以置换；
2）怎么置换？首先，卖掉小城市，选择核心大城市，看看纽约和伦敦就知道了，其走势还是比全国平均好得多，等到这轮潮水退去，就会发现强力去库存的城市的库存是去不掉的；中金报告显示，今年3月份时，在一二线限购，三四线去库存的政策下，三四线去化周期还是19.6个月，而一二线是9.6个月。
下表是国家发改委易鹏的数据，全世界来看，100万以下的城市的人口占比是逐渐减少的，1000万以上的城市人口占比增加最明显。
我国到了2020年前后，人口增长进入拐点，绝对人口会开始减少，人口会进一步向大都市集中，而相应的100万以下的城市人口会减少更快。
所以，现在是时候卖掉100万以下人口城市的房子了。
3）把郊区的房子置换到市区，尤其是郊区大户型。否则有一天你会发现根本没人接盘，只是纸上富贵一场。在深圳坂田400平米，肯定不如福田中心区的100平米。
这个也是我今天演讲的另一个主题之一，也是核心风险提示之一。
为什么？因为中国虽然还没有全世界最贵的市区，但是有全世界最贵的郊区。
✦ 第四部分 卖掉全世界最贵的郊区
东京纽约伦敦到底有多贵？有时候看到的数据是比上海低的，有时候看到的是比上海高的，而且数据还都比较详实，这就奇怪了。
下面我把几个都市每个区的价格都标出来做个房价地图，大家感觉一下。
一、城市房价地图
1）伦敦房价地图
1、伦敦33区，面积共1600平方公里，建成区面积860平方公里，2016年人口是860万。其人口在90年代每年增长5万人，从2000年到2016年每年增长10万人，英国统计局预测下面几年每年人口会增长14万左右。
2、我用红色数字标出来1+2+3+Camden+City的套均价格, 把这几区视作核心区；用蓝色数字标出最外围一圈套均价格；用橙色数字标出中间地带的套均价格。
3、可以看到，核心区套均价格大约在150万英镑，最外围套均价格大约在45万镑，中间地带大概是65万镑，全伦敦套均价格大约是65万镑。可见，核心区套均价格是全市的2.3倍，是最外围，也就是郊区价格的3.33倍。
4、数据来源于英国统计局。
2）东京房价地图
1、先看整个东京都的房价，东京都包括东京市，多摩地区和千叶、崎玉、神奈川三县。其中，东京市相当于上海外环内和北京五环内，多摩地区和三县是郊区，其实相当于上海的松江、青浦、奉贤、金山、南汇等等。可以看到，东京郊区的价格在2.3万-3万之间，这个是已经换算过的我们习惯的人民币每建筑平米的数据，方便大家比较。
2、再看东京市的房价地图，东京市叫做东京23区，其中里面核心5区，港区中央区呀，用大红色数字标出单价的区域，相当于上海内环内，均价是9.85万每平米；中间一圈，用灰色数字标出单价的区域，相当于上海中环，平均价格是5.2万平方米，外边一圈，相当于外环，用粉色数字标出单价的区域，均价是4.2万平米。数据来源于三井不动产，我做了整理。
可以看到，除了东京都心价格跟上海内环内价格相当，别的区域同比上海，都比上海便宜，越远的便宜的越多，东京有价格非常宜人的中环、外环和郊区。
3）纽约房价地图
下图是纽约的房价地图，数据来源于Trulia。
可以看到，纽约不是典型的环状结构。
曼哈顿最贵，套均达到195万美元，布鲁克林套均90万美元，另外三个区从40万美元到60万美元套均不等，断层似的价格落差。
纽约跟伦敦一样，人口也是每年增长10万左右，增长率超过1%，还是不错的。
4）区域价格比例表
从这三个都市看，特征都相似：市中心均价是中间地带的2.2倍，是郊区的3.6倍，是全市平均的2.6倍，价格落差很大。
二、中国为何有全世界最贵的郊区？
中国则完全是另外一个景象。
上海内环内还可以的楼盘，二手均价大约是9万元每平米，上海多年来成交的二手套均面积在78-82平米之间，近几年新房面积比较大，过100了，但二手成交的平均面积还是80平米左右，就按100来算吧，内环内套均算900万元。
以那三个都市的标准推算上海其余区域的价格，上海全市二手均价应该是3.5万每平米，但是实际上海是5.5万每平米，上海外环外更不止2.5万元，周浦都已经5万多了，更别提唐镇的6-7万，还有浦江镇的那价格。
当然，中国城市不止上海如此，其他城市几乎都如此。
为什么中国城市的外环和郊区如此贵？
因为中国独特的土地制度。
第一，建设用地指标受到国土部控制，第二，地方政府垄断土地供应，因为成本原因，它们更愿意开发经营新城，把不稀缺的郊区的土地卖出稀缺价格。
权衡之下，内环内的价格还是安全得多：内环内是二手房形成的市场价格，而郊区是地方政府和开发商经营出来的价格。
✦ 第五部分 房产税不会影响房价
最后我说一下大众关注的房产税。
房产税做为长效机制的一个选项，本身也是有一定意义的，但是我认为房产税不是降房价的有效工具。
1、美国、日本的房产税
美国建国以来就一直都有房地产税，日本是从1950年起征收的固定资产税。可见，从实践上看，房产税并未能抑制房价。
2、中国业主们的平均收入不支持较高的税率
征税总得考虑被征收对象的应税能力吧？中国业主们收入高吗？
北上深平均工资也就是近1万元，交完各种金和税后，吃喝花费完之后，还能有多少钱交房产税？
3、北上深绝大部分是自住首套房
有人说，收入不高，交不起房产税的人可以卖掉一套。
小城市持有多套房产的人比较多，因为人口增量少，供应却很大。但是，大城市，尤其是北上深，户均不足一套。
在户均不足一套的状况下，绝大多数家庭只有一套，一部分有两套，有多套的肯定比例很小，尤其是一线多年限购限贷，在相当程度上弱化了多套的可能性。
有一套的人，都是自住，收的多了，大家是不交，还是把自住房卖掉？肯定是不交呀，所以，很难对首套房征高税。
4、征收办法
我们假设一下征收情形：多套抛掉后，市场上大部分是首套，只有很少的二套，首套收多了征不到钱。这种情况下，政府还要挨家挨户去收，这可能吗？
政府的税收，可能还弥补不了政府的征税成本。
所以，我觉得房产税加在交易时征收比较可行，具有操作性。但是，这样等于是加了二手个税，无法增加持有成本，就不会有业主抛售。
好了，我就说这些。再次感谢。
一个有价值的公众号
我们尊重版权，部分文章推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题，敬请联系小编删除。小编微信号：wdkjrsl。