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你的房子70年到期后只有两种选择:“温州模式”or“深圳模式”丨智谷趋势

2016-04-18 五月花 智谷趋势 智谷趋势

智谷趋势丨五月花



“原来买了房不仅仅是房奴,而且还是地奴……”这是最近一个网友看到“温州一批房子产权到期,须再花1/3现房价续费”的新闻后发出的感慨。


关于房屋产权到期后怎么办的争论,再次席卷全国。


房产已经成为绝大多数家庭的核心财产,而房屋70年产权到期之后如何处理,始终像一把凌厉的达摩克利斯之剑悬至在民众头上,在政策变动难以捉摸而权力机构又无比强悍的背景下,所有的焦虑和恐惧,其来有自。



《物权法》里规定的“自动续期”太过模糊,以后会如何处理,唯有观望和等待。但是,从目前显露的迹象看,我们大概可以判定,最终会在“温州模式”和“深圳模式”之间进行选择。


1


关于温州的此起事件,有几大要点值得注意:


1.我国住宅土地的使用权期限通常是70年,温州这次超过期限的是一批二十年产权房,这是当年政府因地制宜推出的灵活措施,这与当时地方政府急于把土地出让有关。

2.目前多位市民的二手房土地证过期,正是源于当年的二十年产权房。当他们要续期的时候,被当地政府要求缴纳相当于房价1/3的土地出让金。有个房主手中房子总价才65.8万,续期费估算竟高达30万。

3. 温州方面回应称,“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读,理由是并没有正式的政策出来。但是,“误读”归“误读”,业主的遭遇确实真实的,高昂的缴费也是真实的,对媒体报道的市民遭遇,地方政府并未否认。

4.争端由地方而起,全国舆论聚焦,地方政府机构也出来澄清了,强调“目前国家尚未出台相关实施细则”,地方把烫手山芋抛向了中央,但目前未见中央政府层级的官员公开回应此事,仍然是悬而未决。


总结温州政府如何应对房屋土地使用权过期的做法,有两大特点:


1.只做不说,因为无法可依,无章可循。


2.下手很重。继续收取的土地出让金相当于房价1/3,且一次缴清,没几个人承受得了。


2


民众的担忧源于温州开创的“先例”将会大面积推广。虽然距离大批70年产权房到期还有三五十年的时间,但很多30、40年期限的产权房将会陆续遇到这个难题。


2007年3月的《物权法》回避了这个问题。按照中国改革开放的经验,此类分歧太大的问题,并不急于匆忙下结论,而是先让地方去探索。从小岗村到国企改革,都是这么一步步试验出来的,如何解决具有普遍性的“70年产权到期问题”,也必定是如此。



要回答这个问题,应该回到地方的“试点”去。到目前为止,从媒体公开报道中可看到的,开始解决这个问题的有三个地方,除了本次风口浪尖上的温州,还有青岛和深圳。


深圳的案例最早发生在2001年;而青岛首批房屋土地使用权到期是在2009年。


深圳、青岛、温州,三个东部沿海城市,三个最先对外开放的地方,他们最先担负起中国改革试点的使命,最早在土地使用制度上进行创新,而今又最早要回答“房屋产权到期之后怎么办”的疑难。


这并不是一个圆满化解的局,里面涉及到意识形态的纠葛、现实利益的博弈。各方都有理直气壮的诉求:政府有强烈冲动二次转让土地,再捞一笔;业主觉得既然已经拥有房屋的永久性所有权,还要再次为土地所有权续高昂费用难以接受。


此次温州政府的做法之所以引起众怒,就在于其胃口太大,借无章可循的名义,盘算着二次高价转让土地,终招致舆论的反攻。


3


如果我们把青岛、深圳的做法和温州做个对比,就可以发现其中存在的差异,但又异中有同。


先说青岛。


2009年,青岛黄岛区阿里山小区的仅有20年期限土地使用权的住宅到期了。怎么办?青岛政府面临跟温州市政府一样的窘况。


当时青岛政府提出的续期方案是:


1.物权法细则不明,土地期满应有偿续期,续交出让金是必须的。

2.出让金怎么算?按该区域过去一年的平均地价为计算基准,每平方米1000元,折算到建筑面积大约是60%,因此,一个100平方米的房子业主要补缴地价6万块。


再看看深圳:


2001年,深圳罗湖的国际商业大厦有一批20土地使用权的房产证到期了,如何续期,闹得满城风雨。


争议之下,2004年深圳出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》:土地期满,可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。


请注意,这里深圳同样的依照基准地价,但打了个折扣,35%,因此也为业主省了不少钱。


据媒体报道,在深圳国土系统内部,从这个规定诞生起,关于100%收取地价还是35%收取地价的争论就一直没有平息。有深圳官员认为这一规定让利太多。


深圳最新的案例是福田区长城大厦。今年3月,福田建于上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请,成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。


这套房屋面积是80.58平方米,补缴金额为44940元。


这位业主后来挂牌710万卖掉此房。按710万房价计算,深圳住宅续期补缴金额大概是房价的万分之五左右。假设延长的期限从20年改为70年,那么补缴金额应为15.7万元,也不过是总房价的2.2%,相比起温州的1/3,深圳的做法堪称厚道。


对比深圳和温州的做法,可以发现一同一异:


同:

土地使用权过期要续的,地方政府一定要收钱。政府是不会让“土地国有制”变成一句空话的。

1995年施行的《城市房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权……续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”


异:

深圳以基准地价的35%计算费用,而温州和青岛显然是以100%的基准地价来计算的(深圳内部也有官员想要效仿)。

从目前已经出现的例子看,深圳710万的房子续70年土地使用期限需要大概15.7万,而温州一个100万的房子续70年至少要二三十万,差别不可谓不大。



4


深圳模式?还是温州模式?


两个模式之间的区别不是收或不收的区别,而是收多少的区别。


温州地方政府试图雁过拔毛,舆论反弹后赶紧收敛,否则,一旦“温州模式”得到正名,必引起社会深度恐慌。近日这个小小的试验已经说明,“温州模式”阻力甚大。


反观“深圳模式”,过往的三个事件被媒体曝光时都遭到议论,但地方政府的处理手法相对温和,在官民利益之间取得双方都可以接受的平衡,此做法延续十几年而未遭到舆论讨伐。




深圳,曾经以特区实践回答了“文革之后中国怎么办?”。以后,深圳也会是“70年产权到期后怎么办”的答案所在?





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