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上海楼市,细思恐极!

2016-06-01 刘晓博 智谷趋势 智谷趋势

◎文丨刘晓博



61日,儿童节,上海楼市再次传来大消息:


在上午的土地拍卖中,宝山区顾村的一块“住宅+商业”土地以超高价被信达地产揽入坏账。其中,可售商品住宅的楼板价达到每平方米4.81万元,超出了此前普遍的预期。这意味着,开发商未来的保本售价将超过每平方米7万元。24家开发商参加了此次竞拍。


顾村在哪里?我们先看一下示意图:


 

没错,顾村在上海“西北偏北”方向,距离传统市中心大约17公里。目前,这里在售商品房的价格大约在4万元左右。换句话说,信达地产敢于这么高的价格拿地,是对三四年之后这里的房价翻倍到8万元有足够的信心。


三四年时间房价翻倍,这可能吗?事实上,顾村的房价已经在过去两年里上演了一次翻倍了。


上图:两年前融创拿下的那块土地,距离今天信达拿下的土地只有3公里远。

 

20143月,距离此次拍卖地块3公里的地方,融创地产曾拿下一块土地(今天的玉兰公馆),当时的楼板价刚好是2万元,而当时这里的商品房单价在2万元到2.6万元附近。如今,融创的“面粉”做成了“面包”,据报道,玉兰公馆的售价在4.6万元左右,实现了2年翻倍的战绩。

 

不要以为信达当了“愣头青”和“接盘侠”。在5月中旬的周浦地块拍卖中,上海同样创造了奇迹。


 

周浦(见上图)跟顾村差不多处于对称的位置,在上海传统市中心的“东南偏南”,距离中心位置大约16公里。在那次土地拍卖中,同样是国企的保利出手不凡,将可售住宅楼板价干到了每平方米5.45万元,这意味着几年之后的现房售价必须超过每平方米7.9万元才有钱赚。

 

在半个月时间之内,上海一南一北两块郊区的土地拍卖,为三四年之后上海房价确立了坐标:在距离市中心16到17公里的地方,房价卖到8万元是“正常的”,也是有成本支撑的。


而这成本,主要被政府拿走了,也就是地价。此外,还有税费和银行贷款的利息等。

 

好了,最后写几句观感:

 

  • 上海这两块土地拍卖,再次证明了一个说法:地王多是国有房地产企业和上市房企创造的,原因很简单:国企胆子大,反正亏损算不到举牌人身上;土地如果真的买贵了,将来还有可能跟政府“勾兑勾兑”。上市房企有融资渠道,可以在拿地的时候轻松“加杠杆”,股民的钱也不用还。


  • 至少在保利和信达看来,未来上海房价仍然会上涨,虽然目前上海面临着行政干预下的“人口下降”问题。但他们似乎确信,货币超发仍将持续;从长远看,上海人口还要增长。


  • 如果距离市中心16到17公里的地方住宅价格会达到8万元,那么中心区的房价可想而知。20万,应该不过分吧。


  • 如果上海中心区普通住宅单价普遍上20万,那么人民币汇率该怎么办?你总不能让上海一套90平米的蜗居,永远可以在美国中部的大城市里换10套花园别墅吧。


  • 细思极恐,算了,不想了。





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