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如果全民买房运动继续,最终会发生什么?

2016-09-19 智谷趋势 智谷趋势

◎文丨 庐陵书生

◎来源丨港股那点事hkstocks)  已获授权


01

何时去杠杆(挤泡沫)?


这个问题,对于纯粹的市场经济国家来说,只是一道数学题:企业/居民的杠杆借到极限了,风险增高导致借贷的利率升高,现金流变成了负数,好日子也就到头了。虽然各家的计算模型不同,计算结果可能会差别很大,但是事后回头看,它终究是一道数学题。


这个问题对于非纯粹的市场经济国家来说,则变为:“政府何时会下决心?”


国外有一个“摩天大楼”理论:泡沫通常在摩天大楼封顶的时候破裂。前些年,某个国家的大城市在市中心拍出了很多土地,用于建造摩天大楼,这些大楼绝大多数将在2018-2019年封顶。


很显然,这仍然是数学题的分析思路,看似无用。但是,国外的研究表明,当不同的预测方法指向了同一个答案时,其准确性可能会非常高。


研究何时去杠杆的意义在于,它会决定股市和汇率曲线的具体形状,决定模型的参数设置——货币是解释一切经济现象的原始变量。世间万千事物,背后其实都有近乎必然的规律,难就难在找准、看懂。


很多人(主要是买股票的)都在寄希望中国央行哪个周末继续降准,或者降息。杠杆像吸毒,一旦用过了,很难有人愿意摆脱。


但中国去杠杆几乎是必然的,尤其在美国持续收缩的情况下。


如果中国不挤泡沫,继续全民买房运动,会发生什么样的事情呢?


房地产本质上与股票无异,收益主要由租金和升值两部分组成,二者共同构成了账面利润,算来算去市盈率跟股票也差不多。


在国外,租金收益率6%,房屋升值5%,那么抗风险能力就很强。因为就算经济衰退导致房子不升值了,租金回报也不错,房价就跌不了多少。中国的热门城市,租金收益率一般1.5%水平,房价涨幅15%,貌似PE只有6倍。


一旦央行没水可放,房价不涨了,PE就瞬间变成了60倍,这得跌多少层才能回到当初?


一线城市的地产颇似前两年的创业板,供应量小,股息率低,弹性大,风险也大。有交易价值,没有投资价值。如果按现在的价位追进去,随时可能赚钱,但是万一舞会突然结束,能不能保本就难说了。我虽然还没有闻到焦糊味,但是9成熟肯定是有了。


如果政府坚决救房地产,唯有年复一年让货币贬值,最终所有社会资源被集中和绑定到房地产及其相关产业链。我很难想象一个有长远追求的政府,会选择年复一年地贬值货币,让房价永远这样涨下去。


02

最终将如何收场


挤泡沫的时候,市场流动性肯定会趋紧,汇率也可能会一次性贬值给经济托底。对股市来说,肯定会造成短期下跌,但是这应该是新一轮牛市的开端;对房价,最大可能是政府尽量将回调幅度控制在20%以内,比如通过各种办法让价格一直横在那里很多年,等着居民的收入赶上来;对于居民而言,房子够全家人用就行了,留着一两套出租也无伤大雅,但是我是不会在这个时候高杠杆进去投机——天花板其实能看见了。


多余的钱可以换成外币的长短期资产,等靴子落地以后再换回来就可以了。


对于中国这样的国家,如果最终勇敢地选择了去杠杆,这其实是一件好事。从长期来看,中国仍然处在一个上升的趋势当中,人力资本的素质远远不止人均8000美元的水平。只要能够把资源配置到更高效的地方,中国的综合国力再上台阶是必然。


否则,滞缩(经济停滞+通货紧缩)这个词,会在未来很多年成为我们挥之不去的梦靥。


投资,自然也成为无水之木。



注:智谷有删减。



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