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楼市限购风暴中不为人知的三大秘密丨智谷趋势

2016-10-14 严九元 智谷趋势 智谷趋势

◎作者丨严九元

版权声明:本文首发于智谷趋势(ID:zgtrend),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权。


楼市限购在中国并非首次,六年前,我们同样见证了一波来势汹汹的限购潮。不过,此轮限购潮在数天内蜂拥而至,颇让人有些措手不及。

 

而昨天,更有深圳突查20个楼盘,雷厉风行,据说在深圳房地产业内引发强震。

 


限购之后,楼市风向会往哪吹,目前尚不明朗。有人建议持币观望,也有人指着北上广深周边的中小城市继续摇旗呐喊“买买买”,莫衷一是。

 

资金如水,限购是堵,围堵之下水总要找到其他出口。资产荒背景下,饥渴的资金看到猎物就赶紧上前咬一口,“打一枪换一个地方”。

 

肇始于去年下半年、持续一年多的楼市狂潮,基本上可以划分为三个阶段:

 

第一阶段:2015年7月-2016年3月

特点:北上深打头炮

 

去年年中股灾之后,残局尚未完全收拾,楼市热便从下半年开始急不可耐地浮出水面。北上深本来房价就高,再加上资金翻江倒海般的倾注,环比涨幅节节攀升。以深圳为代表,自群年年中开始10个月内,有7个月登上环比涨幅前两位,“中国房价第一城”的位置更加稳固。

 


(注:房价相关数据来源于中国指数研究院百城房价指数,下同)


北京和上海也紧咬不放,环比前十涨幅榜上京沪的身影频频出现。直到今年3月份,上海出台“325”楼市新政,号称史上最严,“北上深”领涨终于告一段落。

 

第二阶段:2016年4月-7月

特点:“新四小龙”成主角

 

厦门、苏州、南京、合肥在这波楼市狂潮中被称为“新四小龙”,是它们引领今年4-7月份的涨价潮,在这4个月的环比涨幅前五排名中,“新四小龙”占据半壁江山。

 

以“新四小龙”为代表的强二线城市握着从北上深传到来的交接棒,主导了涨价潮的第二阶段,一时风光无限。不过随着7、8月份的限制地价和房价的措施相继落地,“新四小龙”的热度悄然消退。



第三阶段:2016年8月-9月,

特点:都市圈中小城市异军突起

 

合肥、苏州、南京等市在8月初出手遏制涨价潮后,领涨的城市从“新四小龙”转向北上深周边的中小城市,今年8-9月份,长三角都市圈中的无锡、昆山、珠三角都市圈中的珠海、佛山、京津冀都市圈中的廊坊,其环比涨幅高居前列,表现颇为耀眼。


 

三个阶段,主导城市轮换,资本“打一枪换一个地方”的特征明显。



而国庆限购之后,几乎最近一年半领涨的城市都被囊括在内,第三阶段冲在最前面的珠海、佛山、无锡也不例外,楼市下一步往何处走,不明朗,可能进入平整期,甚至不排除微跌。

 

通过比较此轮限购和上一轮限购,我们可以发现,本轮限购名单其实隐藏着三大秘密。

 

秘密一:高层态度有变

 

九月份,有一篇题为《为何高层对楼市泡沫如此沉默?》的文章广外流传,高层究竟对房价上涨持何种态度,让人摸不着头脑,毕竟,在国庆之前几个月,鲜有政府官员出面表态。而国庆期间地方如接到命令般齐刷刷地出台限购限贷措施,释放的信息则相当明显:中央决定按下暂停键了。

 

在此背景下,总理李克强10月11日在澳门针对楼市的表态,尤其受到关注。总理有三句话比较重要:


1.中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程,住房需求将呈增长态势。

2.针对中国房地产市场的一些分化态势,因城施策。

3.守住不发生系统性、区域性金融风险的底线。

 

“国庆调控风暴”后最高层的第一次公开表态,强调“需求将呈增长态势”、“市场分化”,其潜台词,无异于说一线和强二线城市房价长期还是看好的,“市场分化”下的价格走高有其合理性,但涨幅过快易带来金融风险,故踩刹车时有必要的。

 

六年两限购,相比上一轮较为分散的34个限购城市,本轮限购城市较为集中,分化态势相当明显。


其特点是,限购城市进一步往东部地区和三大都市圈(长三角都市圈、珠三角都市圈、京津冀都市圈)集中。


而在上一次加入限购行列的大连、长春、沈阳、呼和浩特的东北城市,这次无一入选,沈阳甚至今年推出“工作3个月大学生可以零首付买房”的昏招,引来一片骂声。

 

地区分化,是此轮和上轮限购的一大差异。总理的表态,或许可以让一些担心一二线城市的高房价下跌的人基本上松了一口气。

 

相比之下,上一轮限购政策密集出台后,高层的表态略显不同。2012年两会上(限购后一年),总理温家宝谈及楼市时说了这么一段话:

 

关于房地产市场发展,我有几个观点:

第一,要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展,出现经济泡沫,一旦破灭,不仅影响房地产市场,而且会拖累整个经济。

第二,什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。

 

对两轮调控后的高层表态进行比较,可以发现,挤泡沫的态度是一样的,但上一次强调的是房价不合理,脱离居民收入水平;而这一次则突出“市场分化”和“需求增长”,高房价自有其内在逻辑,长远看,“无形之手”起到主导性的作用。

 

限购后的表态存在差异背后,还隐藏着本轮调控对限制高房价更为谨慎的态度。对主政者来说,目前最重要的任务是一边去库存、保增长、保就业,一边控制风险,平衡非常微妙,当经济下行压力过大、工业品库存过多的时候,对贸然打压房价势头所产生的副作用会有更多忌惮,因此也不能不更加慎重。


秘密二:调控利器不同

 

就政府反制的强度而言,是这一轮下手更狠,还是上一轮更有力,难有定论,得看怎么说。

 

如果从对外来买房者延长的社保缴纳时长和二套房层层加码的首付比例来看,这一轮反制无疑更胜一筹,(2011年限购,上海、深圳对外地居民社保要求仅一年,而此次限购,上海、深圳均提高了外地户籍购房门槛,将交纳社保年限提高至五年)。

 

但是,上一轮限购,有一利杀伤力无穷的大招是我们这一次看不到的,那就是央妈的加息:从2010年10月开始到2011年7月(上一轮限购主要分两波,2010年10月是一波,2011年1-3月是第二波),央妈5次上调1年期商贷利率,从5.31%提高到6.56%。紧缩的货币政策大大增强了房价调控的效果,彼时全国城市的房价很快就被冻僵了。

 

为什么这一次央妈按兵不动?周小川10月6日在第四次G20财长和央行行长会议上的回应其实给出了答案:

 

近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

 

去年中国资本市场出现一定波动,为维护金融稳定,当时阶段性地出现了更多依赖银行信贷融资的情况,但市场恢复稳定后已不再有大的增加。随着全球经济复苏逐步正常化,中国也会对信贷增长有所控制。

 

这一轮限购是在中国经济基本面较为敏感脆弱的时间发生的,因此,央妈对于牵一发而动全身的加息不会轻举妄动,毕竟,债务危机的阴影并未消除,本轮楼市热部分完成了杠杆从企业到居民的转移,但企业负债率高企的难题尚未完全解决,收紧银根不会在备选项中。


一般来说,加息适用于经济上升期,下行期以加息控制房价,难免有投鼠忌器之虞。正是经济基本面的不同,使得上一轮调控敢于以加息浇灭楼市,给过火的经济降温,敢于在楼市热尚未达到顶点时就提前出手;而这一次,为了减轻企业的杠杆率,为了灭库存、为了让房地产行业储备充足的草粮以在下半场发力,这一轮的调控者,宁愿让子弹再飞一会。

 

秘密三:限购名单其实是投资指南

 

现在大家最为关心的问题是,调控之后,楼市会向何处去?市场分化趋势下,到什么样的城市买房子最合适?

 

上一轮限购之后,无论是北上广深还是其他二三线城市,普遍都蛰伏了一段时间,但此后呈现了两条截然不同的轨迹,北上深像子弹一般一路飙升,而大连、兰州等城市则一蹶不振。(如下图)



 

相比上一轮限购“眉毛胡子一把抓”的城市名单,此轮进行限购的城市数量更小,区域更集中,限购城市在经济结构上也呈现出一些基本特征。

 

首先,这批限购城市的均价都是高的。就9月份的均价而言,目前限购的21座限购城市里面有20座均价排在全国前25名,而均价前十的城市全部限购。股市上,大家是买低卖高;而在楼市上,最遵从的似乎是“买高卖更高”的规律。

 

为什么大家愿意追高,根本上是在压住这些城市的发展前景。总体来看,限购城市具有“四多”的明显特征:

 

1.GDP和财政收入多

 

中国10个2015年GDP总量超过万亿的城市有9个加入限购行列,唯一的例外是重庆;而5000万亿是另一个节点:26个GDP超过5000万亿的城市,17个进行限购,占比超过65%。

 

而地方财政收入丰厚既是GDP总量大的必然结果,同时又是房产投资资金愿意进入的因素。


在20个去年财政收入超过800亿元的城市,有17个参与了限购,占比85%。



(蓝色为限购城市;数据来源于地方统计局,下同)

 

2.人口多

 

在全国10个2015年常住人口超过1000万的城市当中,8个参与限购,呈现强相关性,当中国人口到了拐点,城市间的人口争夺战日趋激烈,而长期看人口恰是楼市的一大决定性因素。

 


(蓝色为限购城市)

 

3.钱多

 

在21个限购城市里面,有15个城市在2015年的金融机构本外币存款余额超过1万亿。存款余额,显示这个城市的资本汇聚能力和金融产业实力。

 


(蓝色为限购城市)

 

4.发明多

 

发明专利授权量说明一个创始的科技创新实力,一座城市的科技创新能力将从根本上决定其未来发展空间。发明专利多的城市,显然更受楼市资金青睐。中国2015年发明专利授权量排前8的城市全部参与了限购,而12个发明专利授权量超过3000的城市,有10个参与限购。

 


(蓝色为限购城市)

 

从根本上、钱、人和科技创新是决定一个城市经济和楼市未来的根本性因素。此次限购的城市,大部分都在钱、人和科级创新的相关指标上名列前茅,只有一个例外,那就是重庆。

 

论人口,重庆第一;论GDP,重庆第六;论财政收入,重庆第九;论存款余额,重庆第七。然后重庆却并未限购,其9月份房屋均价甚至排到50名。为什么?跟重庆有一个指标排全国第一有关,那就是房屋供应量。

 


从房屋供应量看,重庆堪称无敌,上海、深圳、广州三市加起来也比不上重庆,但实际生活人口,重庆只有3016万,北京或上海的1.37到1.25倍。2015年重庆人均竣工的商品住宅面积,大概是深圳的10倍,北京的1.65倍。显然,重庆的房屋在建面积和竣工面积都偏高,这恐怕才是制约重庆房价的根本原因。

 

因此,进入限购时代后,买房得选那些有钱、有人又有点子的潜力股城市,否则被套牢的可能性大。从哪选,还得从限购名单上选。




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