《经济学人》惊呼:有个国家房价涨得比中国还猛,但北上广深存在惊人泡沫

2017-03-22 智谷趋势 智谷趋势

◎作者 | 掘金大师

版权声明:本文首发于海外掘金(ID:gold1849),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末海外掘金二维码,否则视作侵权。

01

涨房价,有个国家比中国更狠


都知道去年中国房价飙升,但是,英国知名刊物《经济学人》最新公布的数据显示,有一个国家的房价涨得比中国更猛。

 

这个国家叫新西兰。

 

新西兰房价去年涨幅12.7%;中国整体涨幅12%位列第二;第三是加拿大,涨幅为11.1%。

 


《经济学人》有个数据库,跟踪全球各国房价数十年,从它最新公布的房价指数来看,我们可以发现:

 

1.去年有三个国家的房价整体涨幅超过两位数:分别是新西兰、中国、加拿大,构成第一阵营,第四名的爱尔兰仅5.9%,还不及中国一半。

 

2.在排名前十的国家里面,只有中国属于发展中国家。很多排名靠前的发达国家都是国人出国买房的热门国家,如新西兰、加拿大、英国、美国、澳大利亚。

 

3.从过去十年来看,香港涨幅129.8%,全球最高;颇令人意外的是,英国和美国的房价整体上尚未回归到金融危机前的价位。纽约、伦敦等超级都市的楼市早就复苏,不过,大量中小城市从金融危机的泥淖中爬出来还需要一定时间。


02 

中国买家推高全球房价

 

而从最新的全球房价数据中,《经济学人》最为关注的,则是各国房价的上涨和中国买家的推波助澜。

 

 

在3月11日刊发的这篇以《国外买家推高全球房产价格》的文章中,《经济学人》把不少篇幅留给了中国买家群体:

 

美国受到外国资本的影响,房价已经回升,名义价格创下新高。之前买美国房子的外国人主要来自加拿大,如今,中国人已经成为主力。2014年秋以来,中国从境外流出1.3万亿美元,其中一部分就进入美国房产市场。

 

美国房地产经纪人协会估计,在2015年3月—2016年3月一年间,中国投资者购买了2.9万套美国住宅,总价达270亿美元。热点区域包括旧金山、西雅图、纽约和迈阿密。


在外国资本的冲击下,全球多个国家的房价及楼市政策正发生快速变化。《经济学人》重点介绍了4个国家的最新情况:

 

1.新西兰。依据《经济学人》房价指数,新西兰的房价去年涨了12%,全球第一!海外买家功不可没。

 

 

2.澳大利亚。接下来十八个月,悉尼和墨尔本将有26000套新房上市。澳大利亚决定遏制外国炒房的势头,规定外国人只能买新房,但需求太火了,当地正掀起房屋兴建热潮。

 

3.加拿大。去年房价上涨11.1%,外国买家扮演了重要角色。但是,去年温哥华对外国买家的房产交易施加15%的税率后,外国卖家减少80%,产生断崖式下跌,其实这也不是当地政府想要的。

 

4.英国。自2014年以来,伦敦已经建了45000套房子,达到十年来的高峰。伦敦房价四年内上涨54%,伦敦市长因而下令调查外国人在当地拥有房产的情况。伦敦,一直是外国买家的聚焦点。

 

总之,新西兰、澳大利亚、伦敦和英国楼市都很火,跟外国资本的进入关系很大,中国买家是其中最重量级的群体。


03

泡沫浮现,注意风险

 

大家比较关心的问题是:《经济学人》怎么研判外国资本接下来对全球房价的影响?

 

文末有这么一句话:

 

Some foreigners will stump up even if cost srise. 

 

虽然房价上涨了,但入场者将会奉陪到底。

 

换言之,在《经济学人》看来,全球房价还会继续在外国资本的带动下走高。

 

不过,《经济学人》在文中提醒,我们评估一个地方楼市有没有泡沫,根本上还是看两大指标,房价收入比和租售比,“长期而言,要是当地房价脱离收入水平,或租售比失衡,那么肯定无法持续”。

 

也就是说,要是当地民众得用五六十年的收入才能买得起一套房子(正常情况在二十年以下),或者买一套房子得出租七八十年才能回本(正常情况在40年以下),那么,房价肯定存在泡沫。

 

从这两大指标衡量,《经济学人》做出的判断是:现在澳大利亚、加拿大、新西兰已经有泡沫了,房价显然高于正常水平,而美国整体上正常,但是洛杉矶和西雅图高出正常价格20%,也存在泡沫。

 

《经济学人》网站有一个房价数据丰富的数据库,最新数据截止到2016年年底,我们从中可以看到不同国家的房价收入比和租售比。

 

先来看澳大利亚、加拿大、新西兰和美国的房价收入比指数,很明显,新西兰、澳大利亚和加拿大的指数都高于140,美国却低于100,美国基本上不存在泡沫。

 

注:从高到低依次排序:新西兰、澳大利亚、加拿大、美国

来源:经济学人房价指数

 

再来看这四个国家的租售比。新西兰最高,加拿大和澳大利亚次之,这三个国家租售比今年飞涨,泡沫扩大,而美国租售比指数低得多,显示泡沫有限。

 

来源:经济学人房价指数

 

因此,虽然《经济学人》认为澳大利亚、加拿大、新西兰的房价被外国买家继续推高是大概率事件,但是,这三个地方已经有泡沫存在,入场时得比以往更加谨慎。

 

相反,在美国,除了洛杉矶和西雅图外,其他地方的房价普遍还比较合理,是重点关注对象。

 

04

中国的一线城市,房价泡沫之城

 

在这里,掘金大师发现了一个悖论,按照《经济学人》上的房价收入比和租售比来衡量,中国整体上房价风险系数不高,但是,个别城市却相当值得警惕。

 

掘金大师在上述的表格中添加进中国数据。在房价收入比方面,中国整体指数(红色线条)较低,泡沫程度小于澳、新、加、美。

 


但你要分城市来看,全球房价收入比最高的前十五个城市中,却有四个中国大陆城市,北上广深一个不落。

 

深圳,一套房价的价钱相当于普通家庭的44年收入,广州看似房价比深圳低一大截,也要抵上25年的年收入。而美国、澳大利亚、加拿大、新西兰这几个国家,却没有城市上榜,他们房价收入比均低于21。

 

“房价收入比”过高,说明房价和当地人的收入脱节。从“房价收入比”来衡量,国内大城市的房价泡沫显然很大。

 

 

来源:数据网站NUMBEO

 

从租售比的角度来衡量,情况几乎如出一辙。中国房价整体的租售比(红色线条)高于美国,但明显低于澳、新、加三国,说明中国整体的房价泡沫其实不高。


 

但你要看全球租售比最高的城市,前十五名中中国城市占有四席,依然是北上广深!在深圳,平均得出租76年才能抵得上一套房的价格,上海接近50年。而普遍城市的租售比通常在40年以下,甚至在经历了房地产泡沫破灭之后,现在日本东京有些房子甚至出租20年即可回本。

 

从“租售比”来衡量,国内四大一线城市简直上天,房价泡沫巨大。

 

 

来源:数据网站NUMBEO

 

掘金大师最后告诉大家三个要点:

 

1.无论是房价收入比还是租售比,从全球范围看,中国都是整体偏低,但四个一线城市的楼市存在相当明显的泡沫,且有极端化倾向。

 

2.加拿大、新西兰和澳大利亚三个国家,房价收入比和租售比整体偏高,小有泡沫,《经济学人》就此已发出警告,但他们的大城市与北上广深相比,仍是小巫见大巫。

 

3.美国,楼市整体健康,大城市(除了洛杉矶和西雅图)都比较正常。



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都知道去年中国房价飙升,但是,英国知名刊物《经济学人》最新公布的数据显示,有一个国家的房价涨得比中国更猛。

 

这个国家叫新西兰。

 

新西兰房价去年涨幅12.7%;中国整体涨幅12%位列第二;第三是加拿大,涨幅为11.1%。

 


《经济学人》有个数据库,跟踪全球各国房价数十年,从它最新公布的房价指数来看,我们可以发现:

 

1.去年有三个国家的房价整体涨幅超过两位数:分别是新西兰、中国、加拿大,构成第一阵营,第四名的爱尔兰仅5.9%,还不及中国一半。

 

2.在排名前十的国家里面,只有中国属于发展中国家。很多排名靠前的发达国家都是国人出国买房的热门国家,如新西兰、加拿大、英国、美国、澳大利亚。

 

3.从过去十年来看,香港涨幅129.8%,全球最高;颇令人意外的是,英国和美国的房价整体上尚未回归到金融危机前的价位。纽约、伦敦等超级都市的楼市早就复苏,不过,大量中小城市从金融危机的泥淖中爬出来还需要一定时间。


02 

中国买家推高全球房价

 

而从最新的全球房价数据中,《经济学人》最为关注的,则是各国房价的上涨和中国买家的推波助澜。

 

 

在3月11日刊发的这篇以《国外买家推高全球房产价格》的文章中,《经济学人》把不少篇幅留给了中国买家群体:

 

美国受到外国资本的影响,房价已经回升,名义价格创下新高。之前买美国房子的外国人主要来自加拿大,如今,中国人已经成为主力。2014年秋以来,中国从境外流出1.3万亿美元,其中一部分就进入美国房产市场。

 

美国房地产经纪人协会估计,在2015年3月—2016年3月一年间,中国投资者购买了2.9万套美国住宅,总价达270亿美元。热点区域包括旧金山、西雅图、纽约和迈阿密。


在外国资本的冲击下,全球多个国家的房价及楼市政策正发生快速变化。《经济学人》重点介绍了4个国家的最新情况:

 

1.新西兰。依据《经济学人》房价指数,新西兰的房价去年涨了12%,全球第一!海外买家功不可没。

 

 

2.澳大利亚。接下来十八个月,悉尼和墨尔本将有26000套新房上市。澳大利亚决定遏制外国炒房的势头,规定外国人只能买新房,但需求太火了,当地正掀起房屋兴建热潮。

 

3.加拿大。去年房价上涨11.1%,外国买家扮演了重要角色。但是,去年温哥华对外国买家的房产交易施加15%的税率后,外国卖家减少80%,产生断崖式下跌,其实这也不是当地政府想要的。

 

4.英国。自2014年以来,伦敦已经建了45000套房子,达到十年来的高峰。伦敦房价四年内上涨54%,伦敦市长因而下令调查外国人在当地拥有房产的情况。伦敦,一直是外国买家的聚焦点。

 

总之,新西兰、澳大利亚、伦敦和英国楼市都很火,跟外国资本的进入关系很大,中国买家是其中最重量级的群体。


03

泡沫浮现,注意风险

 

大家比较关心的问题是:《经济学人》怎么研判外国资本接下来对全球房价的影响?

 

文末有这么一句话:

 

Some foreigners will stump up even if cost srise. 

 

虽然房价上涨了,但入场者将会奉陪到底。

 

换言之,在《经济学人》看来,全球房价还会继续在外国资本的带动下走高。

 

不过,《经济学人》在文中提醒,我们评估一个地方楼市有没有泡沫,根本上还是看两大指标,房价收入比和租售比,“长期而言,要是当地房价脱离收入水平,或租售比失衡,那么肯定无法持续”。

 

也就是说,要是当地民众得用五六十年的收入才能买得起一套房子(正常情况在二十年以下),或者买一套房子得出租七八十年才能回本(正常情况在40年以下),那么,房价肯定存在泡沫。

 

从这两大指标衡量,《经济学人》做出的判断是:现在澳大利亚、加拿大、新西兰已经有泡沫了,房价显然高于正常水平,而美国整体上正常,但是洛杉矶和西雅图高出正常价格20%,也存在泡沫。

 

《经济学人》网站有一个房价数据丰富的数据库,最新数据截止到2016年年底,我们从中可以看到不同国家的房价收入比和租售比。

 

先来看澳大利亚、加拿大、新西兰和美国的房价收入比指数,很明显,新西兰、澳大利亚和加拿大的指数都高于140,美国却低于100,美国基本上不存在泡沫。

 

注:从高到低依次排序:新西兰、澳大利亚、加拿大、美国

来源:经济学人房价指数

 

再来看这四个国家的租售比。新西兰最高,加拿大和澳大利亚次之,这三个国家租售比今年飞涨,泡沫扩大,而美国租售比指数低得多,显示泡沫有限。

 

来源:经济学人房价指数

 

因此,虽然《经济学人》认为澳大利亚、加拿大、新西兰的房价被外国买家继续推高是大概率事件,但是,这三个地方已经有泡沫存在,入场时得比以往更加谨慎。

 

相反,在美国,除了洛杉矶和西雅图外,其他地方的房价普遍还比较合理,是重点关注对象。

 

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中国的一线城市,房价泡沫之城

 

在这里,掘金大师发现了一个悖论,按照《经济学人》上的房价收入比和租售比来衡量,中国整体上房价风险系数不高,但是,个别城市却相当值得警惕。

 

掘金大师在上述的表格中添加进中国数据。在房价收入比方面,中国整体指数(红色线条)较低,泡沫程度小于澳、新、加、美。

 


但你要分城市来看,全球房价收入比最高的前十五个城市中,却有四个中国大陆城市,北上广深一个不落。

 

深圳,一套房价的价钱相当于普通家庭的44年收入,广州看似房价比深圳低一大截,也要抵上25年的年收入。而美国、澳大利亚、加拿大、新西兰这几个国家,却没有城市上榜,他们房价收入比均低于21。

 

“房价收入比”过高,说明房价和当地人的收入脱节。从“房价收入比”来衡量,国内大城市的房价泡沫显然很大。

 

 

来源:数据网站NUMBEO

 

从租售比的角度来衡量,情况几乎如出一辙。中国房价整体的租售比(红色线条)高于美国,但明显低于澳、新、加三国,说明中国整体的房价泡沫其实不高。


 

但你要看全球租售比最高的城市,前十五名中中国城市占有四席,依然是北上广深!在深圳,平均得出租76年才能抵得上一套房的价格,上海接近50年。而普遍城市的租售比通常在40年以下,甚至在经历了房地产泡沫破灭之后,现在日本东京有些房子甚至出租20年即可回本。

 

从“租售比”来衡量,国内四大一线城市简直上天,房价泡沫巨大。

 

 

来源:数据网站NUMBEO

 

掘金大师最后告诉大家三个要点:

 

1.无论是房价收入比还是租售比,从全球范围看,中国都是整体偏低,但四个一线城市的楼市存在相当明显的泡沫,且有极端化倾向。

 

2.加拿大、新西兰和澳大利亚三个国家,房价收入比和租售比整体偏高,小有泡沫,《经济学人》就此已发出警告,但他们的大城市与北上广深相比,仍是小巫见大巫。

 

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