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深圳楼市,或许才是“最成功的模式”!

2017-05-23 智谷趋势 智谷趋势

智谷君语:


该文提出了一个颇具颠覆性的观点,认为深圳的违法建筑模式或许是城市崛起的关键,其中有两点值得注意:

1.它是真正的民间野蛮生长方式,这恰恰突破了政府规划对一个城市的想象极限,使深圳获得腾飞;

2. 由于违法建筑没有交税,政府向民间让渡了11万亿财富,平抑了深圳整个社会的运营成本。

该观点为一家之言,颇有启发。供参考。

◎作者 | 刘晓博

◎来源 | 刘晓博(liuxb929)已获授权


雄安新区的规划设计,正在如火如荼地进行中。

 

大家最为好奇、最为期待的是:雄安新区到底将采取哪种房地产模式,它会不会获得巨大的成功,会不会在全国推广。

 

其实,很多人没有意识到,在中国房地产发展史上,有一个非常成功的深圳模式。这个模式至今没有得到过认真的总结,也没有被官方认可。

 

本质上,房地产的“深圳模式”是一种管制滞后的“民间自发抢建”模式,或者说是小产权房、违法建筑遍地开花的模式。这种模式没有办法被当今的土地管理制度所认可。但事实上,楼市的“深圳模式”恰恰是深圳崛起,创造如今令人炫目的辉煌的重要基础之一。

 

在深圳建立特区的早期,没有任何一个人会想到,深圳能发展到如今的规模。最大胆的城市规划,也是按照最多400万人口设计的,而深圳目前实际生活人口超过2000万。深圳的新生儿数量,已经连续几年超过北京、上海、广州。深圳的小学生人数,也超过了北京。

 

所以,在建特区之初,政府没有钱也没有想到,把深圳范围内的全部集体土地都收归国有,变成城市建设用地。集体土地的长期、大面积存在,为原村民抢建、违建提供了便利。而深圳的小政府、大社会模式(管理弱),以及经济的快速发展(利润大),也都加剧了违建的蔓延。

 

深圳曾多次计划控制并拆除违建,但事实上每次出台文件,都成为刺激违建大幅增长的因素。根据官方正式对外发布的数据,到2014年深圳共有违法建筑37.3万栋,建筑面积4.28亿平方米。违法建筑总面积,占深圳总建筑面积的一半。

 

根据《深圳市住房保障规划(2016—2020)》的征求意见稿披露,到2013年末深圳原村民自建、合建的住宅面积为2.6亿平米。这样,我们大概可以得出这样的数据:

 

深圳一共有不少于37.3万栋违法建筑,其中2.6亿平方米为住宅性质,其他的1.68亿平米为工业厂房、办公楼、商业性质。

 

上图:援引自南方日报。


目前深圳住宅的平均单价在每平方米5万左右,2.6亿平方米价值13万亿元;1.68亿平方米的厂房、办公楼、商业,如果按照单价2万元计算,价值3.36万亿。也就是说,深圳违法建筑的市价总值在16万亿以上。

 

在一线城市,房屋价值里70%以上是各种税费,这样我们可以计算出来:深圳的违法建筑,一共少给政府交纳了11万亿以上的税费。正是因为没有交纳这些税费,所以这些房屋无法获得红本。

 

算到这里,我想大家已经意识到了:深圳楼市的“民间自发模式”,意味着政府向民间让渡了11万亿的财富。如果按照深圳2016年的经济水平,这相当于:

 

深圳5.5年的GDP;

深圳14年的财政总收入;

深圳35.8年的地方财政收入。

 

这笔巨大的财富让渡给民间之后,谁获得了呢?最大的受益者,当然是深圳原村民。其次,就是全社会。

 

想想看,如果没有这些雨后春笋一样冒出来的、密集的房屋,深圳的人口能迅速增长到2000万人以上吗?很多刚来闯深圳的人,都有租住城中村、违法建筑的经历。这4.28亿平米的房屋,成为深圳成本最低的住房、工厂、写字楼和商铺。

 

其中仅2.6亿平米的违法住宅,就给深圳提供了650万套低端住宅,每套的面积不到40平方米。要知道,在同期(1980—2013),深圳只建设了128万套商品房(每套平均面积93平方米)、34万套政策性住房(每套平均面积82平方米)、单位个人自建房55万套(平均每套86平方米)。此外,还有168间工厂宿舍(每套平均38平方米)。

 

我们可以清晰地算出:如果没有650万套违法建筑,深圳1980年建立特区到2013年末一共只建设了217万套正规住宅,和168万间工业区宿舍。按照每套间住4个人计算,最多只能容纳1540万人。

 

这650万套民间创造出来的房子,不仅增加了深圳容量,给了深圳迅速做大的机会,还平抑了深圳的房价、租金价格,最终平抑了深圳整个社会的运营成本。

 

深圳每一代杰出的企业家,都有在城中村居住、办公的经历,早的比如华为的任正非,年轻的比如大疆创新的汪涛。

 

我曾把深圳崛起的核心因素概括为5个:香港、城中村、小政府、交易所、一群在内地不得志的人。这几个原因,缺一不可。

 

如果没有香港,深圳就没有设立特区的理由,也缺乏三来一补企业完成原始积累;如果没有小政府,就不会有比较健全的市场经济体系,也就不会有失控的城中村、违法建筑。如果全靠政府建房子,深圳就不可能做这么大,成本就不可能这么低。

 

如果没有深圳证券交易所,深圳资金汇聚得不会这么快。想想看,2000年的时候,广州的金融机构存款余额是深圳的2倍;16年之后,深圳是广州的1.4倍。创造这个奇迹的,除了深圳的高科技产业,就是因为有交易所,围绕交易所产生了健全的金融产业链条。

 

当然,创造深圳奇迹的核心,是一群在内地无法施展自己的人。他们不会混官场,不会熬资历,不会搞办公室政治,是深圳给了他们不看别人脸色,靠自己、市场打拼的机会。

 

“交易所”代表着中央赋予的特权,“香港”代表着地利,“小政府”代表着改革,“房地产的民间模式”、“一群在内地不得志的人”代表着市场、民间自发的力量。这就是深圳崛起的真正秘密,复杂、多样,充满了内在的矛盾和张力。

 

今年是深圳建立特区37周年,也是深圳获得声誉最高的时候,无论是对中国经济悲观的学者,还是自信心爆棚的学者,无论是看淡楼市还看多楼市的专家,都无一例外唱多深圳,唱多深圳楼市。

 

而当我们总结深圳崛起的原因的时候,惊奇地发展:深圳楼市的“民间模式”,起到了至关重要的作用。这些自发涌现出来的4.28亿平米的建筑,成为天然的廉租房、廉租厂房、廉租办公楼,为深圳迅速搭建起一个庞大、低成本的舞台。正是在这个舞台上,各种各样怀着梦想的中国人,从内地涌来,在这里上演了一场精彩的大戏。

 

深圳楼市的“民间模式”是特定历史条件下产生的,未必公平、也难说合法,当然是无法复制的。在国内,大约只有东莞有类似的情况。

 

但这个模式值得我们研究、反思:既然这个模式有效、能催生巨大的财富,为什么不在未来的改革中吸收它合理的一面呢?


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