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买房待到十九大后

2017-08-31 智谷趋势 智谷趋势

导读:

“房子是用来住的”,这句话的份量,十九大后见真章。租售同权、共有产权房、转售为租……步步推进,楼市究竟拐向哪里?相信即将在10月18日召开的十九大将给出明确方向。本文提供人口、调控、信贷、土地供给、租收比、租售比、房价收入等方面的分析,以助读者把握大势。


◎作者 |  张大大

◎来源 |  楼市时评(zzlssp) 已获授权


01

第一回合:人口


空头


1. 中国近期人口增速快速下滑,80后尚有2.28亿,90后减少到1.74亿,00后就只剩1.46亿,人越来越少,房子建了卖给谁?未来还有没有接盘侠?等00后长大准备结婚的时候,哪家没个2,3套供来挑选?


2. 从数据上看,放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势,需求减少是必然。


3.根据国家计生委预测,2030年中国总人口就将出现逆转。随着老人离去,遗留下来的房子越来越多,又不能大量拆除,人却越来越少,供远远大于求,房价“吃枣药丸”。


未来,将会出现大量的空城。现在的老城区,迟早变成卖不出去也没有人租的空城。


多军


1.中国目前城镇化率只有57.35%,远未达到发达国家85%以上的平均水平,因此还有至少20年的路要走。


2.去年国家就下了任务,要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口,在城市落户,这是人为增加需求。



3.老城区的改造,和新城区的建设,都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁,更多的是进行货币化安置,而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱,一定会想办法买成房子,这也是一波非常大的需求。


4.新的城市居民在解决自己的居住问题后,会想办法改善居住环境,为自己、父母、子女买房,一个家庭至少有3-4套的居住需求,而且都可以说是买来自住的。


因此,目前来看需求量依然很足。


一回合结束


中立观点:在【2018】这一语境中,多军暂时领先一筹。至少在近几年,确实还有不少人造需求来支撑房地产。


从人口需求上来,2018年多军占据优势。


02

第二回合:调控


空头


1.调控绝对可以控制房价,甚至让房价下跌。不是房价管不住,而是看想不想管。


2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢,那是因为让你们去库存,一旦去库存完毕,2018分分钟让你重新做人。


3.现在房价确实太高,有发生金融问题的风险,所以ZF开始有了些新玩法,不再用老的套路。如果你还用老的思路,来看房价,一定会吃大亏。


4.共有产权房,人才房,租赁用地,只租不卖,租售同权,这些最近出台的一系列政策,都是变相消弱房子的金融属性,让房子的内在价值减弱,目的已经非常的明显。


5.房产税一直有风声出来,又是一大利空。


6.明年买房很大概率会遇到限卖,新房动辄5年不能变现,把你的钱套死在里面,遇到风险跑都跑不掉。


多军


1.房地产是支柱产业,关乎民生和社会稳定的问题,政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机,立刻就出台了4万亿救市,房价应声而涨,再创新高。


2.调控是为了抑制房价过快上涨,从来没说过是让房价下跌,不大涨不大跌是最直观的表态,根本不用担心当接盘侠。


3.地方没有打压房价的动力。因为卖地的收入,是地方主要的收入来源之一,在土地财政没有得到很好的解决之前,地价将很难降的下去。


4.调控短时间确实可以抑制房价的增长,但是一旦限购放开,调控解除,长期被压抑的需求就会立刻爆发,房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系,无异于饮鸩止渴。


5.楼市一直都是老一套,3年一轮循环,先上涨1年,再用2年消化泡沫,等房地产低迷到影响经济了,再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此,就像一种轮回,现在回过头看,每一次的限购期都是上车的好机会。


二回合结束


中立观点:空头在这一回合扳回一局。


经验主义并不能很好的解释2017年的新套路,如租售同权,纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。


尤其是2018买房会被限卖这一点,相当于锁死了未来5年以上的交易权,除非是自住,投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。


从政策导向上来看,2018年空军占据优势。


03

第三回合:信贷(贷款利率)


空头


1.美联储加息周期至2019年下半年,中国肯定是要跟的,一旦中国加息,利率就会上升,利率的上升会大幅增加购房者负担,减少购房需求,影响房价预期,直到最后让房价下跌。


2.银行9折利率已基本全面消失,基准利率现在都不好找,超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%,甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%!


3.很明显,目前国内在定向加息,也就是不加基准利率,只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年,离2019年还有2年时间,利率都已经飙升到这个样子,等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率,谁还买房子?


4.目前M2增速已经连续7个月下滑,6月份更是首度跌破10%,买房抵御通货膨胀一说不攻自破。


知道北上深的租金回报率是多少么,全都不到2%。目前全国70个大中城市,租金回报率能超过4%的只有2个。


5.最最重要的一点就是,但凡房贷利率升高,楼市必定降温。


多军


1.加息什么的都是纸老虎,现在的房贷利率,依然是20年来最低的!就算上调到30%,也不过6.37%。

看看2008年-2014年的利率吧,大多数时间都在6.37%以上,那个时候房价没涨么?不还是翻了好几倍。



2.空头总是说当年4万亿是因为天时地利任何,以后都不会再有了,然而:



再来看看当年4万亿的主要方向,看完你就会明白,买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。



三回合结束


中立观点:从利率角度来看,依然是空军略胜一筹。


单看2018年,利率折扣大幅提高,房价遇冷回调,是一个大概率事件。


利率上不如17年有优势,价格上不如19年有优势,18年买房多少有些尴尬。


04

第四回合  土地 (供给)


多军


1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一,人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高,改善居住环境,增大居住面积是长期存在的需求。因此,目前开发的房子和土地的数量还远远不够。


2.从供给侧分析,不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多,中国本来就是人多地少,再加上中国有大面积不可居住的区域。


3.国家要守住18亿亩耕地红线,要保证粮食的产量,不可能无限制的扩张城市范围。因此,那些人口大量流入,提供很多就业机会的城市,如北上深,土地一定是越来越稀缺的资源。


4.最最重要的一点,土地供给由国家控制,每年出让多少面积ZF说了算,国家不可能一次性让大量的土地入市,不然的话会造成房价崩盘的危险,这也符合我们现在的表现,供地就像挤牙膏。


5.政府的土地政策很多都跟香港的很相似。香港70%的房子面积到不到70平,人均居住面积更是只有16平米,超过70平的房子就会被称作豪宅。


但是香港其实并不缺地!


全香港1100平方公里的土地上,有高达400多平方公里是没人去的郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%,住宅用地7%,只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。


为什么不供地?要维护有房者的利益,就不可能大量供地。


当年香港8万5公租房计划,就是因为房子建多了,又遇到金融危机,导致房价跌的太猛,损害了大量有产阶层的利益。房价大跌让不少人几十年积累的财富瞬间化为乌有,引发了大规模的游行。


最后香港迫于压力,停止了之前的8万5造屋计划,转成了勾地政策,土地政策又回到了挤牙膏的阶段,于是房价又开始上涨,越涨越高,人们反而没有再出现过对立的声音。


空头


1.中国不缺地,中国人口密度143人/平方公里,世界排名第55。


中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡,位列世界第五。(注意,人均居住面积,和上面多军的人均可居住面积,是两个不同的概念)


2.中国宜居面积占全部面积的60%以上,这是除去山川河流荒漠外可以适宜居住的面积。


3.中国只有少数几个城市土地稀缺,大部分城市都在去库存,17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。


4.农村正在衰落,很多小镇已经濒临崩溃(尤其是东北),人口大量外流,只剩下独居的老人。


5.未来人口都会流向大城市,在小城市赚的钱,也都会被转移到大城市中,这是一个不可逆的过程。


6.未来,哪里有工作,哪里才有人,哪里的土地和房子才值钱,三线后面的城市别再有幻想。


7.至于大城市,土地也不可能永远涨,现在基本上卖地都是限价卖,更别说租赁用地了,简直就是白送,8月23号上海推出的4块租赁用地,楼面价都是只有5000多/平,这可都是在黄金地段。


8.土地财政模式正在改变,“轻租重售”完全被颠覆。


四回合结束


中立观点:香港其实是一个很好的前车之鉴,这一回合多军优势明显。


谁控制土地的供给,谁有话语权,说白了,房价涨跌是可以被控制的。


虽然正在出台一些改变的政策,比如增加供地,增加租赁用地。但是政策从发布,到土地入市,到建成交付还需要很长的一段时间,也需要市场的检验,检验效果到底如何,我们仍需保持谨慎的态度。


毕竟,廉租房、经济适用房和限价房,都是当年曾经使用过的手段。然而,你也看到了,现在的房价……


所以,从土地供给这个角度来看,2018多军占据优势。


05

第五回合  收入,房价,租金  


多军


1.目前国内租售比低是因为房价涨的快,房价上来了,但租金还没有跟上来,以后会慢慢涨上来的,像美国,英国的一线城市,房价高,租金更高。


2.中国租售比低是因为观点导致的,跟房价没关系。中国处于相对传统社会文化,落根文化根深蒂固,对故乡感情有一种特殊理解;美国处于一种迁移社会文化,人们并没有故乡情结,人口处于高度流动。 所以,美国人喜欢租房,中国人喜欢买房,需求点不同,自然造成中国房价高,租金低,美国房价不高,但租金相对较高。


3.中国租金低,还有一个很重要的原因,就是租赁市场不规范,没有保障,比如房东会不会突然涨价,会不会突然卖房,会不会突然不让你住赶你走等等情况。


而在国外,相关的法律非常健全,比如租住后多少年不能赶人走,比如每年租金涨幅不能超过多少,等等,所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规,相信愿意租房的人会越来越多。


世界各大城市买房租房情况情况


租房市场还有很大的空军,租金一定会上来的。


4.虽然大部分城市租售比很低,大城市基本都不到2%,明显租房划算。


但是,由于中国房价一直上涨,导致了大多数人买房是为了财富增值,变相的扩大了购房的需求,抑制了租房的需求,造成租金低,房价高的现象,租售比低,并不意味着房价就会崩盘。


5.过去,只有买房才有户口,才能上学,而租房没有,因此买房本身含有的价值就比租房要高的多,虽然现在搞租收同权,但是好学校都是要排队的,租房都要排到3级4级了,根本不可能上好学校。



所以,想上好学校还得靠买房,租售根本不可能真正完全同权。


6.中国人收入增长的很快,2016年开大会时就明确表示,2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番,所以大家不要担心房价会不会下跌。虽然房价在涨,但是收入也在涨,而且房价涨的时快时慢,有时候甚至好几年不涨,但是收入是每年都在涨的。走走停停,总能赶得上,不会让房价成为空中楼阁,绝对有足够的支撑力。


空头


1.房价收入比过高,不吃不喝要36年才能买房。


国外顶级城市,如曼哈顿,东京,慕尼黑,按照城市均价和城市人口平均收入水平,基本10年就能买套房,也就是说房价收入比基本都在10左右。


而深圳,按照平均收入来算,至少需要36年才能买得起,这样的房价绝对过高了,至少按照当下的收入水平来说,支撑不起这么高的房价。


全国30个重点城市,20个房价收入比都超过10,说明现在的房价是绝对过高的。(下图中人均收入是半年的,不是全年的)



2.租金收入比过高,大多数人一半的钱都要交房租。


根据报告统计,2017年6月全国50个城市中,超过70%的城市房租过高,其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高城市。


也就是说,北上深的大部分人,一半的工资都要交房租,算上房租+日常开销,还能剩下什么?这还叫人怎么生活?


房价远高于租金,租金增速远高于收入增速,当下的收入,如何支撑虚高的房价?


3.租售比过低,买房的钱用来租房可以租100年。


越是房价低的城市,租金的收益率就越高,越是房价高的城市,租售比就越低。


像厦门,买房子的钱完全可以租房子100年!



但是,美国等发达国家,人家房价也很高,甚至有些高过北上深,但是租金回报率都能超过3.5%,如下图。




这完全说明了,人们的收入水平没有提上来,租金水平也没有提上来,但是房价反而提前透支了,未来有很大的可能,房价是不涨甚至下跌的,因为人们的收入确实太低了,没办法给高房价持续做支撑。


短时间的房价上涨,是金融属性的影响,是信贷的推波助澜,但是房价的长期稳定,还是要靠人们的收入来决定。毕竟,贷款贷的再多,买房买的再多,也是要通过收入,去还银行钱的。


4.之前,租房不能落户,不能上学,确实让租房市场受冷,但是2017年完全变了,最近出台的种种政策显示,未来租住是会享受同样待遇的,就像现在欧美国家一样,租房和买房,完全享受相同的待遇,都可以上同样的公立学校。


5.多军总喜欢说租赁市场空军很大,一旦政府合理规划开发,需求一定会提升,租金一定会上涨。


那么问题来了,当大家都愿意多花钱去租房的时候,是不是买房的人就少了,是不是购房的需求就少了,房价是不是就更不稳了?


总之,国内这几十个大中城市,尤其是北上广,除了房价,租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平,必然是有风险的。


五回合结束


中立观点:这一回合,空军明显占优,有理有据,更让人信服。


每每谈到租售比,收入比,房价比等话题,多军基本都是在防守,很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳,收入三流,租金二流,房价一流是不争的事实。


再者,2017年这一波租赁市场,租售同权的推进,确实跟往常的小打小闹不一样。


所以,从收入,房价,租金的角度来看,2018空军占有优势。


注:本文有删减。


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