这个全世界人口增长最快的城市，有你不知道的房地产密码…
◎智谷趋势（ID：zgtrend） | DJ
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*特别鸣谢合和海外对此次海外调研提供的帮助。
“1607、1608、1624、1625号房已经售出。恭喜W小姐成为我们的业主！1601、1620已售出…”
高亢而富有节奏高的进行曲背景乐与拿着话筒播报卖房单元的女声交织在一起，整个会议厅里的气氛紧张且活跃。
女主持似乎受到进行曲音乐的影响，声调不自觉地提高、语速也在加快…制造出一种“快点抢，快结束了！”的氛围。
事实也确实如此。交易台前四五个人反复地确认着房屋，再过一会又换新的一批上去，火热程度可见一斑。他们有些人原本跟我说不打算买房，还有一些曾经犹犹豫豫，现在却第一时间跑到交易台前——抢房，不然最好的位置就没了！
而在5分钟前，嘉宾还在台前发表高谈阔论的时候，我完全没有想到接下来会是这样的景象。甚至在嘉宾演讲结束后，主持人接过话筒对着厅里看房团的四十来号人说，“如果有任何问题，欢迎咨询我们在会堂两侧的工作人员，他们已经在桌前准备好回答您的问题”时，我还曾暗暗地想，等会这些工作人员会冷场吧？
但没想到，气氛从冷静到焦虑，只用不到5分钟。
这样的抢房速度，如同金边位居世界前列的人口增速，异常迅猛。
01
金边房产是“中美合璧”的优产儿
柬埔寨早上九点的太阳已经开始灼烧皮肤，NagaWorld酒店门口停着前往位于索菲特大酒店参加中柬合作高峰论坛的客车。
车没开多久，就来到了索菲特大酒店的领地，规整的绿化以及稍显华丽的大门装饰让人耳目一新，在路边看到的一群坐在大马路石阶上、衣着廉价的年轻人的画面早抛到脑后。
（索菲特大酒店，图片来自网络）
索菲特酒店内也是一副金碧辉煌的模样。但它并不独霸金边的核心区，NagaWorld、日本东横酒店，以及在这两个酒店之间，由中国开发商承建的香格里拉大酒店，都在附近。在建的和已落成的酒店都在描绘着金边市中心的繁华制高点。
（香格里拉大酒店的大致位置）
中柬合作高峰论坛从柬埔寨国务秘书、新闻发言人开始，演讲围绕着中柬关系修好以及未来两国发展潜力无限的主题展开，然后是几个大佬在舞台上早就安排好的座位上坐下，探讨对柬埔寨的发展前景。
在主持人接过话筒，预祝参加此次活动的中国看房团“淘金成功”后，就出现了文章开头的那一副景象。
Y先生这次的收获不小。他身着宽松的白底T恤、7分休闲裤，穿着个球鞋背着个双肩包。
他原本还有点犹豫要不要买这个不算非常市中心（靠近独立碑、王宫的片区）的房产，但参加完会议后，他不再犹豫。
对于他而言，人口增长、落后经济体的红利已经在国内印证。他从2013年之后，不再关注国内的房产，转而对海外资产感兴趣。国内的外汇管制、货币超发等现象让他不安。
相反的，柬埔寨没有外汇限制，并且在2018年大选、洪森当选结果尘埃落定后，再加上金边拥有全球第三的人口增速，他预计这里的房价将迎来一轮大涨。对此，他信心满满。
和Y先生一样，主持人预祝“淘金成功”的话音刚落，L女士就跑到交易台前选房。她和Y一样，一开始并不考虑买，但最终还是买了。
她看到了金边这几年来在中国资产涌入之后的高速变化，对柬埔寨直接运用中国的这一套开发系统感到放心。她认为国内的先进技术必会让金边的房产受到越来越多人的欢迎。“我在机场还看到一批国内的装修团队，如果开发的项目没有市场，怎么可能有装修团队入驻？”
与这些有一定经济积累的投资客不同，一同前来的几个二十几岁的年轻人们在这次高峰会议上就没舍得下手，而是坐在自己的座位上，不时地望向交易火热的桌台方向。
站在中国巨人的肩膀上前行、美元资产，问那些投资客和代理商，为什么要往柬埔寨跑，中美两大国的这两个因素必定是首先提到的。
等于说，只要赌柬埔寨的政局稳定就行。经济发展靠中国这个先行师父，资产稳定靠全球强势货币美元把持，这样的组合在目前的全球市场上来看，十分好。也难怪万事考虑周全的日本人也在金边投资布局。
风险有的，潜力也是有的。
02
凡有机会处必有中国人
中国的热钱正在不断涌入这个东南亚国家的首都，从你下飞机在俄罗斯大道上途径的各个施工地就能看出。为了印证观点，我从柬埔寨政府文件中找到2012-2016年以来投资柬埔寨的国家金额以及占比：
此前，中国一直占据第二的位置（柬埔寨本国第一），直到去年，中国超越柬埔寨本国的投资，荣升第一，占全球投资该国的29.92%。“一带一路”倡议是推动中国投资落地的一大动力。
与此同时，这一年美国的投资也榜上有名（前几年上榜名单中都没有美国的身影）。
在索菲特酒店吃完午饭，我和同事陪同另一组朋友考察除了当地的其他项目。说明一下，我们考察的项目都是购买了土地的开发项目，非租赁土地的项目。
红星部分就是我们这次了解的项目的具体地点，独立纪念碑右边的那颗蓝星处，是我们此次居住的酒店。
除了一处是日本开发商所造以外，其他全部是中国的楼盘，这种财大气粗的一拥而入开发的行为真是哪里有机会哪里就有来此掘金的中国人，甚至有些时候是不畏风险地前进。
这些项目分布在四个区域，桑园区（Chamkarmon包括万景岗1分区）、隆边区（Daun Penh）、鸭子岛（Chroy Changvar水净华区）以及菩森芷区（Par Sen Chey）。
桑园&隆边：金边的中心区
金边共有12个行政区，其中桑园区是金边最繁华的区域，也是整个金边公寓布局最多的区域。
这里的地价最高，特别是毗邻独立纪念碑、王宫和使馆的地方。而当地人称其为BKK的万景岗分一区也在此，该区有较大的外国人市场。同为中心老区的隆边区，虽然租金会稍低一些，但也是有核心的地位。
我们在隆边区和BKK看了两处房，都是中国开发商建成的。它们共同的特点：都是独栋式的高楼。但是一个是正在建便开始卖的期房，另一个是已经建成并在出租的现房。
现房会有比较大的优势，其一，在建的房源只能承诺大概的租金，而现房据了解目前已经全部出租出去，并能保证三年内能有7.5%的租金回报率。
这两个楼盘，一个更临近王宫，所以房价稍高，另一个楼盘因为贴在桑园区的边界上，相对更便宜。文末将会贴上我们考察的不同楼盘的大概价格。
未来将有更多楼盘在金边桑园区建成，这加大了竞争力，对这两个房产而言，毕竟选择了中心地带，就需要与周边竞争。
菩森芷区：临近多个工厂的金边郊区
之后我们去了临近机场的菩森芷区的两处楼盘。一个是由日本的开发商所建，另一个是中国开发商的楼盘。
日本也是柬埔寨的大投资方之一，2016年日本在柬埔寨的投资比重也达到了22.78%。在这里拥有许多投资项目和工厂，甚至在政府还专门设有日本投资顾问协会，他们为来柬埔寨投资的日本商人提供咨询服务。
不过这样一个开发商为什么选择在有限高要求的机场边上开发？
接待我们的是一个中国人，我们暂且叫她C女士。C女士在柬埔寨生活了12年，先生是个柬埔寨人，她说她曾经是金边NagaWorld的酒店经理，现在帮日本开发商卖房。短发、一双漆黑的眼睛又大又圆，微胖，笔挺的鼻梁，穿着白色衬衫、手拿LV手包的C女士跟我们介绍她的楼盘。
这个楼盘也是期房，不过，因为限高、远离市中心且开发商拿地早的原因，他们拥有大量土地足以盖多栋楼。所以临近机场的这个项目多是小区，总共有6栋楼，每楼13层。
C女士告诉我们，这个区的好处是——有潜力，竞争少。我归纳成以下几点：
1．金边未来的新城：目前这个地区有好的学校、医疗项目，同时正在建购物中心。虽然现在生活不方便，但未来，金边的中心区将往西部突进。
2．交通：金边去西哈努克市唯一的一条高速公路（4号公路）就经过这个楼盘；机场到珍珠岛（市中心的一个小岛）未来将开设轻轨；去往西哈努克的高铁火车站也将在附近建成。这些是市中心无法达到的。
3．基建：市中心的土地规划已经到顶，没有更多的开发潜力（比如窄小的道路等），但这里的道路还没建成，可以建成宽阔的大道。
4．竞争压力小：2020年交房潮来临时，老金边建成的公寓将膨胀，但这个楼盘却在这里抢得先机。
5．日本开发商，品质保证：中国开发商的楼盘一般使用标准年限是50年，而这里的房子的使用年限标准是100年。
6．贴近柬埔寨人选住宅的习惯：房子主要朝向是北和东。相比于国人喜欢朝南的房子，柬埔寨因为一年四季暴晒，所以不喜欢太晒，而朝南的房子日照时间比较长。
7．精准对准工厂的高管作为租赁对象：目前在这个位置往南走，有许多工厂在建或者建成的（主要是成衣制造业），其中50%的投资者是日本企业。他们对准这些工厂的高管，未来等工厂办起来了，这些高管就会到这里租房。
这个楼盘拥有一个许多其他考察楼盘没有的荣誉：柬埔寨房产奖（Cambodia Property Award），也是该区目前规模最大的日资开发住宅项目。
但作为画大饼的项目之一，所有优势都在“规划中”，而相对于其他项目，它的报价惊人地高，甚至有点身价与表面价格不符。这也导致来接盘的代理商很难马上下定决心为他们代理，卖房的速度较慢。
邻近日本开发项目的另一个中国楼盘，跟其他中国有钱的开发商相似：精美的售楼处，奢华装修的样板房（然而里面的所有家具都不配，要配的话额外加收8000美金，日本的项目则家具都包了）以及超高的佣金。
不过，相比于这位C女士资深的柬埔寨生活经历，在这个楼盘售楼的中国小弟才来柬埔寨不到半年，对这个楼的价值讲解得更简单、我们几次发问还把他问倒了。不过，与日本的楼盘相比，这个中式的房价和租金就低许多。
鸭子岛：离市中心最近的新区潜力股
红色圈的地区就是鸭子岛。
鸭子岛是金边新开拓的一个区，在2014年才成立，所以整体是落后的。岛上有金边整个市都难见的穆斯林群体，还有穆斯林的清真寺。排屋则少得多，许多随意搭起来的小棚子就是一个家庭的家。
岛上沙尘漫天，如果金边市中心是国内三线城市的水平的话，那这个岛充其量是个未开发的村。
我们在鸭子岛上路过一个楼盘名叫Bellevue的日本开发商楼盘，原本打算去了解一下情况，但被固执的日本开发商婉拒了，原因是没有预约所以只能到第二天才开放参观。
Bellevue的厉害之处在于，它虽处地理劣势，但它目前已经满客，相比之下，已经交房的四星级公寓式酒店索卡酒店的入住率不足四成。根据考察过该楼盘的朋友介绍，Bellevue的亮点就是配套落地、服务好，而且建好时间早抢得了先机，并且一直保持良好口碑。
我们在鸭子岛上看了一个中国开发商的项目。它离鸭子岛唯一入城的日本友好桥的距离，比Bellevue远（从下图中可以看出）。
在这个项目门前有一个轮渡，据负责人介绍一个小时来回一次，从此岸开往桑园区，相关配套都还在“酝酿”中。
这个楼盘总共约30层，据负责人介绍已经卖掉一半，几乎是来自国内的买家。
它的均价在2500美元/平米，大楼前是他们的售楼处，5层楼高，面临河海。负责人把我们带到售楼处的顶楼，一眼望去视野开阔，但是看遍上海黄浦江两岸高楼林立、广州珠江彼岸的繁华模样，从鸭子岛看向金边市中心时，却是一整片平静悠闲…
就在这个楼的不远处，有两处年份比较久远的烂尾楼。在金边，因为外部不可控原因，一些不错的开发商也出现了资金断裂的问题。
所以没盖好的楼盘都需要注意潜在的烂尾风险。
对于个体投资客而言，没有准确的消息就去投不确定性高的地区，还不是个好主意。我们虽然一直往未来走，但是开发商所承诺的未来不一定能抵达。
03
扫雷秘籍：楼盘要有不会受外力影响的独特之处
与一个一起前来考察市场的朋友聊天，他的一句话让我印象非常深：
如何选择楼盘？这个楼盘一定要有不受外力影响（比如大选结果）的独特之处。
选择楼盘一定要找到这个楼盘无可取代的特点，全世界通用的法则在金边一样可行。而金边的楼盘也面临一个与其他热点投资地不同的状况：它是个买方市场。
我们前面的文章聊到的CBRE报告，里面曾提到目前金边的在建公寓达到空前数量，预计未来成交以后会对市场造成冲击，供大于求。而对于投资者而言，房子升值是考量，但这期间的投资回报——租金也是重中之重。对于这一点，许多房地产开发商给出了很高的数值。
以下是我们认为，你在选择金边这样的风险房地产投资时需要关注的几个要点：
开发商的特质。是否真正拥有这片土地（是不是靠谱）、财力如何、曾经是否是土地开发商，对金边的当地市场有多少真正的了解等等。一个开发商的品质优劣决定了他们房屋的优劣。
目标接盘的群体是否明确？这个问题是中国开发商普遍的毛病。你能在百度上用这个楼盘的名字搜到此楼盘，但是在谷歌上搜却连一个英文主页都没有。谷歌地图上更是找不到坐标。没有Facebook等官方渠道，这样对接的客户多半都是咱们中国人。
地段是否好。地段说的不是那些看不到的高楼、双子塔、开发区，而是实实在在的地段好，比如BKK核心区、王宫和领事馆区附近的楼盘等等，这些才是真正的地段好，受到外力的影响也相对小，但也会小贵。
熟知所青睐的地产周边的发展情况。一般这类信息都是从销售员处获取，可以的话尽量问得细致一些，如果只是画大饼的销售员，遇到具体问题就会不知如何回答。除了销售渠道获取的信息，如果可以也应该尽量多地从其他渠道，比如上网读相关报告，或者到本地的中介地产处了解情况。
现房还是期房。考虑了前三点后，再考虑这一块。目前的金边卖方多数是拿期房成交，少部分有财力的开发商除外，一些地产商会描绘宏伟的蓝图但最后却因为资金链断裂而导致在建房烂尾，所以选择现房还是期房，需做比较。
是否有完善的物业管理机制。就算国内优良的开发商也不一定拥有一条龙式的优良服务，毕竟开发商仅负责开发。但是这一部分却是考验资产能不能在当地持续产生效益，并可能让当地人转而租公寓的重要软实力，像Mansion 51和Bellevue都是公寓服务业里的翘楚。
第一点的考察可以通过事先摸底，相对简单。而第二重要的“接盘群体”，考察起来却比第一点难多了。因为它要求一个人足够了解当地的租赁市场需求。
对于许多国内的投资客而言，金边价面上的租金回报率已经十分高。此前，开发商曾带我们去参观过位置极佳的Mansion 51酒店式公寓。一经询问，1700美元/月的单间公寓和2700美元/月的两床公寓都已客满。这样的需求量在开发商给我们展示的情况看来，非常可观。
但我们还是要回归现实，以下是金边的普通排屋的租金回报率情况：
（数据来源：Global Property Guide）
排屋都尚且如此，公寓的租金回报率只会稍高一些。从目前已出租的房地产来看，租金回报率约在7~10%之间，并不会像许多开发商吹的那样，超过10%。
我们询问了在金边投资了较长时间的一位台湾开发商，在桑园区的租金回报率是否能达到10%以上，他告诉我们当地的需求并没有因为公寓建成而出现井喷式增长，所以短期内，租金会有下跌空间，房价也如此。
不过买房的人既然决定了，就没有这个担忧。L女士觉得，最不济国内的租金回报率、房租价格已经在台面上了，金边的租金不会比国内的更低。人们既然已经接受国内的租售比，那么金边这里就算房屋建成后因为租赁市场的要求半价出租，也比国内的情况好太多。
“最后的最后，即使真的不幸亏损了，其实也不会太心疼。就当这50万作为风险投资投进去了，我还有这个能力承担这样的风险。”L女士微微一笑，露出一口整齐的白牙。
房产投资沙龙
柬埔寨房产投资沙龙
给一个机会，了解柬埔寨
这个机会，足够让你喜欢上这个“奇迹王国”
主讲人：邓文芳
中柬投资创始人兼董事长
合和海外柬埔寨项目合伙人
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