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这个世界上人口增长最快的城市,没有外汇管制、不在CRS征税国之列、通行普通话,它正在上演最火热的抢房狂潮

2017-11-15 智谷趋势 智谷趋势

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  DJ


海外调研记一请点击:《在这里,我们看到了80年代的深圳》

海外调研记二请点击:这个全世界人口增长最快的城市,有你不知道的房地产密码…

海外调研记三请点击:没有外汇管制、不在CRS征税国之列、美元资产,这个国家的房产要怎么买?


为柬埔寨的调研做最后的收尾了。

 

在这篇文章中,我会稍微写写在柬埔寨的生活见闻,这次跟前两次不同,写得轻松一点。


以下都是个人观察,欢迎大牛们拍砖。

 

01

在金边的生活

 

A 治安

 

去金边之前稍微做了一些功课,其中最关注的问题就是——金边安全吗?

 

没有去过柬埔寨的人,第一反应清一色地认为,柬埔寨是个比较乱也比较危险的地方。而金边作为首都应该是相对安全的。

 

但是事实并不都是如此。


(混乱的街道,随时有被抢的风险)

 

柬埔寨已经在洪森的治理下安稳度过了二十多个年头,所以整体来说是安全的。并且因为是佛教国家,佛教信徒都相对温厚,待人真诚。

 

柬埔寨的贫富差距大,有14%人口的收入仍低于柬埔寨在2013年规定的水平,但在与了解当地风俗的朋友聊天时,多半会说柬埔寨当地人并不怎么仇富。

 

这个国家的人就是——生活乐呵,穷也穷得有趣。

 

不过这是一般情况。如果在一个高速发展的地区,对于物质的欲望是参与者最直接的动力。

 

所以,反而是发展得越好的地区,特别是金边,治安越不好。

 

若要对比,那可以把金边的治安相比于上世纪90年代的深圳。

 

你如果在夜里,一边走在路上一边玩手机,很可能会遇到“飞车贼”。偶尔会有抢劫,而且多半抢的是外国人。这个时候,要多留意,少露富。

 

不过,我和同事曾在晚上经过他们的闹市区,留点心有个伴,一切平安无事。

 

金边到了晚上11点以后,路上的车明显减少,一路回来也是比较平静的,没看到酗酒闹事的情形。

 

B 交通

 

之前的文章中已经把金边比作东南亚版的中国“二三线城市”,在基建(特别是道路建设)方面普遍不好,就算是市中心,也因为缺乏交通制度的意识而经常塞车。

 

突突车、摩托车到处都是。卡车的后箱还经常坐满了人。柬埔寨家庭人丁兴旺,一家人会经常有两三个小孩,而我就看过一个卡车后面坐了几个小孩,目测是家里的小朋友。↓↓

 

 

因为没有交通规则,马路上也就没有斑马线。要过马路,全凭直觉。

 

川流不息的各种小车小摩托一般是不会让道的,因此有时候要等上5分钟才能从马路的一遍跨过马路的另一边。

 

这是一个大摇大摆横穿马路而不会被骂不遵守交规的城市。

 

根据柬埔寨国家警察总署发布的数据,在这个200万人口的城市,过去9个月共发生322宗交通事故,共计死亡130人,受伤432人。

 

所以在柬埔寨,还是要仔细看路再抬步。

 

C 吃

 

这次出团举办方把我们安排得非常好,结果没吃几次柬埔寨当地的小吃,有点小遗憾。

 

第一次是刚到柬埔寨第一餐,吃了他们的甜点:菠萝蜜包绿色椰子饭。

 

(据说这是泰国的甜品,我们在柬埔寨吃的跟这个类似,就是糯米的颜色是绿色的;图片来源:百度百科)


第二次是婚礼上,同事喝的酸不拉几的汤。

 

第三次是索菲特酒店自助餐的一个鱼鳞表面椭圆形的水果。吃起来也是非常酸。

 

不过据说,柬埔寨食物甜得很,汤头都是甜的。这个跟邻国越南的河粉应该差不多。

 

据说柬埔寨的水比啤酒还贵,路上经常能看到啤酒的招牌。

 

柬埔寨的两大啤酒商分别是:Angkor以及Cambodia。据说Cambodia也是一个什么产业都有的当地土豪,由柬埔寨权贵控股。

 

(接待我们的售楼处,装饮料的啤酒杯都是CAMBODIA)

 

在金边市中心的BKK区,井字形道路横竖贯通,这里可以看到不少国外的餐厅,而且富有欧式风情。经常在一个街道转角就能看到一家欧美样式的小餐馆。

 

我最惊讶的是居然有Bonchon韩国炸鸡和Domino’s,这些连中国市场都没有进入的美国餐饮店却在柬埔寨开得火热。

 

看来外国人在这开餐馆都不难,听说国内也有不少人来柬埔寨开饭馆,兰州拉面在金边也有一个个分店。

 

对外资不做限制,从餐饮店的多样化也可见一斑。

 

02

金边常住的外国人

 

这个话题很多投资者感兴趣,因为这关乎租房市场中,房产中介定位的出租受众就是这群收入颇高的外国人。那他们具体都分布在什么地方?

 

因为金边的统计局跟他们的民风一样慵懒,所以目前看来没有这方面的统计。因此,目前在金边的外国人口数具体有多少,各方各执一词。

 

具体的常住人口数有多少我们不得而知,不过有几个领域是外国人比较扎堆的地方,所以可以在考察的时候留意一下。

 

  • 大使馆

 

大使馆附近一定是外国人出没最频繁的地方,下图就是金边大使馆的大致分布。基本上在桑园区和隆边区。

 

(金边大使馆分布;来源:谷歌地图)

 

  • 国际学校

 

金边的国际学校非常之多,也是一开始意想不到的,但也因此鱼龙混杂。

 

曾听朋友说,金边有一所非盈利的国际学校,虽然叫非盈利但学费非常高,但他们把所有的财力都用来聘请“最好的老师”,所以教育质量有保障。

 

能拥有这样的资金实力当然也是租得起不错的公寓的。

 

教育质量高也冲击了我们对金边教育的印象。不过,大部分的教育还是比较差的。

 

(金边国际学校分布;来源:谷歌地图)

 

我也曾在从机场到市中心的路上看到过中文的“国际双语学校”宣传海报,校园就位于俄罗斯联邦大道旁的一个小叉道里,还有日柬合资的学校也在旁边。整天与沙尘为伴还是挺难受的。

 

  • 工厂、金边经济特区

 

据我们了解,金边的工厂现在正在逐一撤出金边市中心,往城市的西南边扩张。

 

金边目前有1087家制衣制鞋厂,这些工厂也是柬埔寨本国经济的一大支柱。

 

金边还有一个2005年成立的金边经济特区,主要是工厂用地,坐落在机场往西南的方向,在金边到西哈努克经济特区途径的公路上。截至2016年11月,共吸引了4.7亿美元的外商直接投资进入。

 

目前在这个地区仍有工厂在建,可想而知未来在这片区域的外国高管数将不断上升。

 

(金边经济特区、工厂分布;来源:谷歌地图)

 

高管多为外派,外派来柬埔寨做生意的话一般公司会出资为其租房,也就能够负担得起更高的房租消费。

 

  • 国际非盈利组织(NGO)

 

这个最后写原因,NGO众多的柬埔寨正在减少NGO的进驻。今年8月,柬埔寨政府下令关停一家美国资助的NGO。NGO在当地的状态摇摆不定。

 

虽然在柬埔寨,NGO的数量众多,但是在一定程度上他们的分布不均、对住房的需求不等,而且一些NGO在当地拥有“特殊的身份”(比如帮忙机构洗钱等等),它们属于无法统计与预估的群体。

 

还有许多其他的外国人群体,比如游客、餐饮业从业者、品牌高管(OPPO、苹果等科技类),还有便是源源不断的想要进入柬埔寨拓荒的中国商人,都对公寓有需求。

 

03

总结

 

最后说说金边的消费。

 

金边的消费水平不低。虽然这次被旅行团安排得妥妥当当,没有直接在当地购买产品,不过当地的消费不低,特别是蔬菜水果、电费、网费和水费。

 


(其实旅行团有安排去日本永旺超市逛逛,如果有兴趣知道一些具体消费情况的话,到时候可以去看看。)

 

蔬菜水果跟香港一样,基本上进口。一些进口自中国,一些进口自越南泰国马来西亚等。金边的电器商品主要依靠进口,电力匮乏也导致电费高。供水情况也相似。

 

所以你去询问那些高级公寓的房租,因为水电的价格高,他们一般都不包括电费和水费。

 

对了,如果你认识了柬埔寨当地人,不要直呼他的名,这对柬埔寨人来说不礼貌。因为外资进入频繁,柬埔寨人为方便起见都会起一个英文名,叫他英文名比叫他本名来说会亲切得多。

 

柬埔寨的公寓不贵,而金边又正热,一套算下来价格也不高,便宜的50万人民币就能到手。再加上手续一切从简,除了政府的不确定因素外,一切看上去如此平顺。

 

我甚至感觉,会不会因此在国内兴起一股“柬埔寨购房+旅游”的服务:去一趟吴哥窟玩一玩后,再跟着团来金边看房,觉得不错了,就决定投资一套。

 

还是那句话,这里是个风险投资的地方,投对了你会赚。而除了金边,未来的经济特区西哈努克也是潜力股,不过建议等几年,先观察观察。

 

这个地理位置绝佳的国家,会是你的投资选择吗?

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合和海外柬埔寨项目合伙人

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