楼市巨变前夕！2018年伊始最大的事情，发生在中国一座岛上

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◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  旺角黄局长

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中国城市发展的逻辑正站在巨变的前夕。

就在二三线城市以抢人才为幌子悄悄松开限购，给干渴的土地收入浇浇水的时候，中国最南的省份反而逆向而动，真撸起袖子向土地财政动手了。

2017年12月7日，海南省政府印发92号文称，从2018年起土地增值税、契税2个税种的省和市县分享比例提高到65∶35，而其他税种如增值税、企业所得税和个人所得税则进行调整，实现财力下沉。

12月25日，海南宣告2018年对保亭、陵水、乐东等12个市县的GDP、工业、固定资产投资取消考核。

2018年1月4日，海南出台新意见，实行建设用地总量和强度双控制度，严控商品住宅用地供应，禁止其他用途的土地变性 40 33170 40 13249 0 0 6671 0 0:00:04 0:00:01 0:00:03 6671商品住宅地……

了解中国地方政府运行的，一看这“三板斧”就知道它有多狠。

三者分别对应地方分税制改革、新版本的城市考核体系、史上最严苛的土地管理办法。

前者是在土地二级市场上做文章。省里都将与房地产关联度最大的两个税种收入大幅收上来了，地方就别再拼命卖地给房企了，还不如多动点心思发展现代服务业，那个税收你们留成更多啊。

后者则是在收紧土地一级市场。我把卖地途径都卡的死死的，像以前那样卖地是不可能的了，想想怎么用其他方式维持生活把。

中间的最为干脆。小的们，GDP、固定资产投资这些都不再是硬指标了，你们的官帽子跟这些东西没啥关系，依托房地产投资拉动经济这条大腿，不用再抱了。

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不知道海南省这次的动作和中央环保督查组狠批房地产行业破坏海南生态，说当地“财政过分依赖房地产”是否有关。反正数据显示，2016年海南土地出让金达246.34亿元，比同年海南省本级地方一般公共预算收入218亿元还要多。

目前，新版本的城市考核体系以及土地管理办法，到底会让海南省减少多少土地出让金尚不可知。不过，各个市县为此减少的相关土地税收却是一目了然的。

选取GDP排名前列的两个城市：

根据两市2017年一般公共预算收入统计，并假设2018年不变

尽管绝对值不是很大，占比财政收入的比例也不是很高，但比起那些只会打嘴炮的城市，这已经是非常了不起的开头了。

自1994年分税制改革之后，中央上收财权，下放事权。地方的事儿很多，教育的、医疗的、扶贫的都是我的事，口袋的钱却经常捉襟见肘。

不是每个省都能获得足够的中央转移支付的。于是，慢慢的，全国很多地方都患上了土地财政依赖症。因为大家发现，这一大块收入基本地方说了算，用起来简单干脆。

玩法是这样的：地方政府左手低价征地，右手高价出让，赚取巨大利差，之后再拿一些出来，继续拿地做储备，循环往复。在这其中，一些征来的地被纳入地方融资平台，抵押给银行获取贷款，用这些钱上地铁，建机场，扩高速。

这就是过往几十年内地城市发展的逻辑线。以至于政府都被房地产绑架了。所以，自2016年8月开启最严限购周期以来，我们一直在等着有谁最早熬不住了。

终于等到了一个。

1月5日,兰州打响2018年限购放松的第一枪，直接就取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域限购。急成这样只能推断为是贫血所致：相比前两年，66.68亿元的土地出让金几乎腰斩，市场惨淡。

兰州之所以受关注，原因在于此前的南京、东莞好歹打出了人才争夺的幌子，听起来至少名正言顺。

事实上，比起楼市到底是结构性宽松还是全面宽松，海南的实验更值得关注。这才是2018年开始最大的事情。

03

在中国30多年房地产发展史上，海南本就是一个特殊的存在。

海南有中国发达产业的黄埔军校之称，经历过“三轮”地产开发热潮，积累的经验和吃的亏一样多。

1988年海南建省、建经济特区，大批人马抱着淘金的梦蜂拥而入。潘石屹多年后回忆起当年的情形仍感到惊叹，“1989年坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片,第二天醒来,发现一夜之间,岛上已经涌进了15万人。”

当时工业、旅游业还在襁褓中，他们的首站几乎都选了房地产。这里边，既有中远集团、中粮集团 、核工业总公司的中央军，也有广东湖北等地来的杂牌军。

1991年，海南海口市区，街头的小摊及租买房广告

1992年邓大人南巡开启了海南房地产第二春。600多万人口的岛上，挤满了两万多家房地产公司，租金、房价全面开花，到处都是工地，到处都是疯狂的表情。

1993年上半年，海南房价7500，比5年前涨了4倍多。以四大商 业银行为首的金融体系大肆放水，与政府、开发商结成了紧密的铁三角，参与进这个击鼓传花的游戏——很多时候，一块地皮拍下来，根本就不用盖房子那么辛苦，转手卖给下家就能赚得盆满钵满。经过几番倒手，地皮从几万一亩起步可以一路炒到百余万一亩。

当时房地产就是一种击鼓传花的游戏，泡沫堆积

很快，潘石屹就赚到了他人生的第一个一百万，而此时，市场的投机性需求占到了市场的70％以上。

国家一看势头不对，次年果断出手，全面控制银行资金进入房地产业。开篇所提及的“土地增值税”，一开始也是中央为了抑制海南房地产炒作而临时开设的一个税种。

由于银根紧缩，开发商纷纷逃离或倒闭，最终留下六百多栋烂尾楼和一大批银行坏账，“海南的猪都住在独栋别墅”就是当时一片惨淡的写照。

“天涯、海角、烂尾楼”成为海南的三大景观

烂尾楼到2006年也只处理了80%。最终拯救海南房地产的，除了政策，还有雾霾。别的地方的环境污染重新激活了海南，过去的烂尾楼转瞬都成了香饽饽。海南是真正领略了青山绿水就是金山银山的地方。

谁让全中国现在就这么一个海南岛呢！

80%的购房者是投资客

居民年可支配收入刚过2万，千万元级别的豪宅销量排全国前五

经济总量排名全国倒数，房地产投资额占GDP比重位列全国31个省市第一（44.2%）

可以说，搞土地财政，第一个最疯狂的是它，第一个系统性崩盘的也是它。

但三十年后，历史竟然峰回路转，第一个全面转向的也是它。

04

海南重回到了最开始的起点！

这一切的变局，都发生在中央提出建立房地产长效机制、房住不炒之后。

12月底召开的中央经济工作会议提出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。推动高质量发展是当前和今后一个时期制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。

近期海南的一系列动作，就非常强调“存量优化、效益提高”。一句话，就是要告别出让增量的高速敛钱模式，盘活存量，走出一条高效益、高质量的发展道路来。

这就是海南版长效机制的一个注脚。

尽管近期房产税都不可能落地，至少2018年不会，但是当有第二个、第三个省响应中央的要求，在可自我调节的权限中改革省以下税制时，房产税真有可能会迈出实质性的步伐。

这是因为，一旦地方告别土地财政，就一定要有一种稳定的税收填补上缺口，充当地方重要的财政来源，而房产税的功能就是这样。

也只有到那个时候，当二三线城市不再依赖房地产时，租购并举的住房局面才有可能真正出现。

最为依赖房地产的省份都已经摊牌了，其他省市到底是跟还是不跟呢？

这个问题的回答，直接关系到由海南撕开的这个小口子，是否会推倒第一张多米诺骨牌，最终引起城市发展逻辑的巨变。

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