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最严调控下,还有城市不得不拼命卖地,这份土地财政榜单让人尴尬

2018-02-05 旺角黄局长 智谷趋势 智谷趋势

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  旺角黄局长


2018年地方两会开完,最大的波澜是会前爆出的“GDP造假”事件,再然后就一切风平浪静。


不过,想也能想到,那么大的波澜,水面哪是说静就能静的?


地方两会最有价值的信息就是“账本”,这也是最让地方纠结的。所以,每年都是公布GDP的时候腰板挺直,晒账本的时候小心翼翼。


哪些项目该精确,哪些项目该模糊,总是要来来回回推敲、打磨好几次。


这些公开的数字表面看来枯燥无味,但对于局长这种有多年驾龄的老司机来说,里头可是干货满满。


这两年最热的词莫过于“土地财政”。中央多次强调要降低地方对土地财政的依赖,那么实际情况如何呢?


我们选35个重点城市近几年的财政报告,以土地收入为切入点深挖,还真是挖出了点东西。


这儿先扔三块砖头出来——


以“移动金融”叫响全球的杭州,它的财政实在没有表面那么风光;


说不上好坏,老牌一线城市广州,它的房价未来5年都将停留在“二线”水准;


在这一波最严调控之下,真会有城市熬不住率先松动……


所有这些问题的答案都藏在地方财政报告的“土地收入”一项中,它们与各地楼市构成一种“镜像”。


谁在裸游,谁在演戏,一切都一目了然。


01


老说土地财政,但地方政府到底有多依赖卖地,吃瓜群众心里真没多少点数。


业内常用“土地财政依赖度”,也就是用城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%,来进行分析研究。


百分比越大,表示地方对土地财政的依赖度越高。


不算不知道,一算真是吓一跳。看图——



这一年来媒体配合最严调控,整天都是楼市冻结、房价下跌的新闻,但只看这张图表,你不会有这样的感觉。35个城市中,有21个城市的土地财政依赖度还在稳步上升。有些甚至称得上是暴增,其中就不乏武汉、成都、北京这样的城市。


当然,这毕竟是全国最热的城市,那些个三四线就算政府想卖地,都不一定有人接盘。


财政部没骗人。它今年1月25日公布说,2017国有土地使用权出让收入超过5万亿,同比增长40.7%,再次刷新历史记录。


说好的调控呢?说好的房住不炒呢?


这两年土地财政依赖度在逆风中坚挺不倒的城市,除了前面提到的三个,还有佛山、济南、珠海、三亚、福州、无锡、青岛……


虽然政策有滞后效应,但不得不让人怀疑,地方上是不是留了一手。限价也好,限购也罢,本质上只是把卖地的冲动挪到了背后,根本没有消除。


最让我们感到意外的,是在这份长长的名单上遇到了杭州和广州!这两座城市平常可是大家眼中的一股清流啊!


是不是有什么难言之隐?


02


全国GDP超万亿的城市,除了北上广深之外,就是天津、苏州、重庆、武汉、成都、杭州、南京、青岛、无锡、长沙十座城市。


在这个强二线的俱乐部中,杭州是一座非常复杂的城市。


杭州,在一般公共预算收入方面的结构,健康到爆表。



2012-2017年,杭州市税收收入占一般公共预算收入的比重年均93%以上,横扫全国所有一二线城市。这个数据是一张比西湖更靓丽的名片。


超90%,意味着除了税收之外,杭州的各种行政收费、罚款少到了极致。或可以说,这个城市大约是中国最不扰民的城市,对企业吃拿卡要少,非常佛系。


但是,当我们在土地财政依赖度方面搜索杭州的身影时,我们发现数据高得吓人——



2017年,杭州的土地出让金高达2190亿元,比一般公共预算收入多出600亿。当年全国657个城市中只有两个城市的土地出让金超过2000亿,一个是北京,另一个就是杭州!


不乱收费,还要花钱,钱从哪里来?只能是卖地。最近3年,杭州在35个样本城市当中,土地财政依赖度排名第三!拉长4年看位则列全国第2!


这个引领了中国互联网方向,甚至是中国未来的城市,民营经济、创业氛围充满了活力,连上海人都甘愿来这里充当硬盘。谁能想到,杭州形象竟然大部分是由土地财政撑腰的。


杭州花钱为什么多?一,城建过猛;二,债务较高。


近几年,杭州的基础设施投资力度非常大,画风一日一变。



以地铁为例。仅去年,杭州同时上马在建的线路就有足足10条,包括1号线延伸线、2号线二三期、4号线、5号线、6号线、临安线、富阳线、绍兴线、海宁线等,其数量之多,线路之密,令人瞠目结舌。随便拎出一条,总投入都是数百亿元的底价,这些钱都要从哪里来?


以2015年为例,



当年杭州一般公共预算总支出和政府性基金总支出有三千五百亿。民生、教育、科学、医疗、农林水等各项领域,一个都不能少。但一般公共预算收入也就以前两百多亿,加上上级转移支付、调入资金等勉强二千亿,但还是不够。


高投入当然就意味着高负债。当年举的债,含着泪也要还完。


这方面,杭州公布得有点含糊。我们能找到的最新完整数据是2015年,彼时杭州光是还地方债务本金,就要拿出656.11亿元,占了全市财政规模约32%。



进入2016年,杭州争取到了发行置换债的指标,借新还旧。到了年底一盘算,全市还有1924.44亿元的地方政府债务余额。总不能把一般公共预算收入全都倒出来填上这大窟窿把。


于是,最终的解决方案就是卖地。反正,地都是地方的,只要符合城市规划纲要,只要在省里给的指标内,我爱咋滴就咋滴。


我们可以大胆预测,未来几年,杭州的土地财政依赖度依然会高居不下。


在供给方面。虽然主城区的土地开发强度(建设用地与全域土地面积的比值)已超过了国际30%的警戒线,但全市的开发强度只有13%左右,比起上海、深圳这些地方是低得不要不要的,供给存在很大的空间。


在需求方面。2020亚运会越来越近、民生工程刚性支出,轨道建设嗷嗷待哺,诸多张嘴都要求土地出让必须高歌猛进。


在大量的土地供应之下,面包一多,面粉就不会贵到哪里去,杭州的房价会保持平稳状态。别说厦门,就是要全面赶超广州都不容易。


杭州距离它的一线梦,还有一段小距离。


03


最近一年来,关于一线格局大洗牌的争论甚嚣尘上,广州被认为是那个最有可能掉队的城市。


从数据上看,2015年-2017年,广州土地财政依赖度平均68%,在样本城市当中排名第9。而北上深只有为37%,26%,24%,排在倒数。这说明,广州是一线阵营中唯一没有走出土地财政怪圈的地方。



其实四个城市里头,广州的土地出让金收入并不是最高的,近三年土地出让金总共也才2900亿元,比起北京、上海四五千亿要少一大截,跟深圳的水准差不多。


问题,出在一般公共预算收入这个分母身上。


自2010年以来,广州的地方财政收入增速在一线城市当中垫底,北上深用了5、6年的时间,就实现了翻一番的小目标,而广州至今还有一段距离。


根据各地的统计年鉴,广州虽然贵为一线城市,但全市税收收入仅为1055.2 亿元(2016年),分别只有北上的23.7%、18.8%。或许这并不让人惊奇,毕竟北上的经济体量非常大。


广深放到一起就更清楚。


广深的GDP相差无几,但广州的税收收入只有深圳的41.6%;


不仅低于天津、重庆,还落后苏州。



作为传统制造业大市,广州不像北上深那样有大量的国企大鳄、高科技企业和金融机构扎堆,中低端制造业才是它的主体,企业利润较为薄弱,能剪的羊毛不太丰厚,导致最终自我造血能力相对弱了一点。


不过话又说起来,广州也是有点小委屈。除了苏州外,北京、上海、天津、重庆是直辖市、深圳是计划单列市,出生的时候都含着金钥匙。这几个地方的财政收入除了伺候中央外,剩下的基本都归自己,而广州还要上缴给省里边,去照顾粤东西北的小兄弟。


宝宝心里苦啊,为广州心疼十秒钟。


为了不从一线滑落,继续保持区域竞争的优势,广州会有很强的动机在土地出让上做文章。


一,它没有北京上海那种“国有建设用地负增长”的政治红线。


二,它也不像深圳那样无地可卖(后者土地开发强度49%),有着南沙、黄埔、花都等广阔的后花园。


可以预见,在房地产行业的下半场,广州仍会沿着依赖土地财政的惯性前进,推出大量土地。基于前文分析的逻辑框架,广州也会保持住平稳的房价。


因此未来好几年里,广州的房价都不可能追上同为一线的北上深,其价差会保持高位震荡,甚至不排除会继续拉开距离。


04


欣赏完广杭的账本,我们最后来聊一聊财政与楼市调控之间的暧昧关系。


自2016年以来,房地产行业进入史上最严调控,全国近110个城市/镇发布了270多次调控政策,其中就有45个城市限购。


从过往的经验来看,土地财政依赖度越大的城市,其首先放松限购的可能性就越大。


限购——土地出让收入减少——阶段性的土地财政危机——为了不失血过多地方选择救市。


这种逻辑在历史上屡次得到验证。


2013年2月,中央出台国五条,对于房地产市场的调控大为升级,多地楼市进入冰冻期。一年半之后,46个限购城市中有36个城市捱不住,仓惶放开限购。




所以我们看到,近来土地财政依赖度最高的那几个城市,比如南京(第1)、合肥(第3)、济南(第5)、武汉(第8),在这一波抢人大战中也是叫的最凶,最起劲的。


以南京为例:


去年5月,对硕士放开限购

去年12月,在本市就业创业的高职、大专以上学历不限购

今年1月4日,40岁以内本科生可直接落户买房


这种以人才新政为幌子的画风好不清奇,既能落得一个爱人才的美名,又能给土地市场松松土,真是大大的有才华。


在早前的文章中,我们就提到目前地方财政收支压力大,而地方政府债务问题已是中国经济最大的“灰犀牛”,中央制止地方政府违法违规举债的力度不断加码,地方融资渠道要么缩紧,要么受限。唯一能速来钱的方式,就是想办法卖地了。


短期内,虽然中央已经明确提出了大力发展租赁市场,但可部分代替土地财政的房地产税还不可能那么快落地,所以大家依赖土地财政的模式很难改变,仍会继续持续下去。


现在的问题是,在这一轮新的调控中,谁最有可能率先撕开更大的口子?我们认为,当一个土地财政依赖度高的城市同时爆发以下特征时:


一二手房价倒挂

地王迟迟未动工或捂盘

土地出现流拍或者溢价率走低


说明开发商处于观望状态,入市意愿较为低迷,土地市场有步入下滑的征兆。长久下来,地方政府有可能会扛不住。结合三个特征的新闻一排查,有几个城市就上了名单,分别是南京、合肥、杭州、武汉。


接下来会怎样,你懂得。


谁会成为下一个兰州。我们等着瞧。



附表:



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