北京土拍取消限竞，上行下效，将是中国楼市新方向

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◎作者 | 十一侠

◎来源 | 米宅（MizhaiPlus） 已获授权

最近两个月的土拍新政，正在推着楼市走向扑朔迷离。

谁都没有想到，在杭州刚刚刷新了一波高潮之后，关于土拍最大的雷，竟然炸响在北京。

大大小小50多家房企，集体围猎了北京30宗宅地。

——中指院监测整理

这已经是过去两个月来，国内核心城市继广州、重庆、杭州之后的第四场大型土拍了。

单看排名前十的参拍数据，一共30块宅地，金地凭一己之力就参拍了24块，大有将紫禁城尽收囊中之意，气势咄咄逼人。

接下来是保利23块、华润22块、首开20、中海18、万科16、城建15、招商14、旭辉14、金茂14……

这既是一场央企与央企的对决，又是一场央企和民企的对决。

于是，按照剧本的正常推演，北京土拍势必会是一场硝烟弥漫、血流成河的生死之战。

但没人能想到，故事却走了另外一个方向。

在5月10日首日，一共出让了12宗地块，但和动辄超过30%、40%的高溢价相比，北京土拍整体的溢价率，只有4%左右。

这个开场的架势本应是一出全本大戏，岂料最后却只打了个不咸不淡的水花，就此完结。

但，这才是集中土拍原本设定的剧情走向。

整体来看，这一次，北京是用自损出让金，塑造了一个集中拍地的全国样本。

这才是北京土拍最大的意义。

从过往数个城市的土拍中，集中暴露出一个非常明显的特征：

混乱，无比的混乱。

在前期，因为没有经验可循，很多开发商只能未雨绸缪，用大量马甲，准备海量资金。

最终导致开发商抢地，强出了炒房客抢房的架势。

地方政府也并无经验应对，只能照搬旧有模式，进行双限政策和竞自持。

但是很明显，这些已经使用了数年的老旧方法，开发商已经基本免疫，不过后期做产品的时候减减配，利润就回来了。

这一切让原本平抑市场的土拍新政，反而成为了激化市场的催化剂。

但是，以上所有的乱象，都只是事物的表象而已；背后的本相，则是生产力已经进化，但生产关系还停留在旧时代。

这个时候，就需要一个标准。

毋庸置疑的是，和各地参差不齐的土拍限制政策相比，北京的行动才更具有风向标的意义。

原因很简单，因为他是皇城根，因为他更代表了中国传统意义上的上行下效的内涵。

而这些，正是2016年和2017年在全国限购此起彼伏时，所带给我们的最深刻的真知灼见。

一切看北京，跟着北京的脚步走，就准不会错。

在SCDA的建筑设计中，有一个单位是灰色空间，代表的是室内空间向室外空间的过渡部分。

对于中国楼市来说，北京就是这个灰色空间。

北京此次土拍，有几个非常典型的新趋势：

1、推出政策工具箱，进行土拍精准限制

北京这一次彻底取消了开发商双竞模式。

这是前几年各地惯用的招数，竞地价限房价。这是高地价+低房价的组合，主要是限制开发商利润空间，从而劝退竞争者。

但最终，开发商普遍通过后期施工简配，进行了利润回笼。

唯一的结果是，开发商开启了比烂模式。

现在北京转变了这个模式。

限地价，所以最终土拍均以低溢价成交，北京首日土拍的均值只在7.7%左右。

而房企之间的竞争主要集中在附加条件的竞报上。

这个附加条件，就是北京这次推出的政策工具箱。

北京就是北京。

没有治不住的楼市，只有北京尚未出的政策。

这一次，北京直接将调控，精细到每一块土地。

本次北京土拍，用了这些政策：新型共有产权、租赁住房和套内70/90政策、高标准住宅……

最终：

有6宗土地竞政府持有产权份额，也就是新式的共有产权房；
有3宗土地竞报公共租赁住房面积；
有13宗土地执行套内70/90政策。

这是结合每一块土地的实际情况，选择政策组合，然后确定交易方式。

郭德纲说，一个猴一个拴法。

一刀切的蛮荒时代，已经逝去。

比如说，越是核心区的土地，大家抢的越是厉害。那么附加条件也就越多。

这一次，有多块宅地用了设地价上限+竞政府持有产权份额+高品质住宅；也有地块用了设地价上限+竞公共租赁住房+高品质住宅。

这就是下一步拍地政策的标准模版。

通过控制地价上限，平息市场传播热度；

通过附加条件，减损开发商利润，逼退竞拍者。

最终，北京土拍成了一场风花雪月的故事。

刀光和血影全部被隐藏在了水面之下，市场情绪被极度克制。

和重庆、广州、杭州造成的市场喧哗相比，北京土拍，只不过拍了个寂寞！

——中指院根据北京规自委官网监测整理

2、还有一个政策非常值得注意，就是套内70/90政策。

套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的 70%以上。

按照正常的75%的得房率测算，这些房源的最小入市面积120平。

这个政策，必须结合北京执行了很多年的公共产权房政策一起来看。

通过最小面积限制，让豪宅和改善住宅更彻底；

刚需，则竞买共有产权住房。

然后，再通过平权政策，将两者同权。

北京楼市已经彻底的新加坡化。

也就是说，北京的豪宅，将会越来越权贵化，税费也会越来越高。

和普通住宅消费的隔绝，也将越来越远。

中国的住宅，也将在长时间内有两种模式共存：这就是香港模式和新加坡模式。

最近有两个关于野生动物的新闻，放在一起看非常有意思：一个是杭州金钱豹出逃，一个是野生东北虎入村。

眼下的土拍，就像是第一次逃出围墙的圈养金钱豹。

一边有些懵，有些手足无措；一边又初入山野非常欢畅。

但可以确定的是，它最终的结局只有两个，要么回笼，要么死。

因为它的出生就已经决定了它的最终结局。它永远成不了入村的野生东北虎。

同样是被麻醉，不同的是，一个被麻醉后重新被圈养；一个是被麻醉后被远离乡村，重归山林。

对于集中土拍来说，要么回归正途，起到它应有的作用。要么，就只能夭折，而不可能成为一直扰乱市场的因素。

在北京土拍之后，一个明确的信号已经诞生。

更多城市将快速跟进，就看谁的政治觉悟高、领悟能力更强了。

END

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