三四线楼市即将谢幕，而你还想着买房？
清明时节，归乡祭祖。乡是标准的四线小城市。
这次回来，和往常一样没有什么变化，路边还是不紧不慢的年轻人，记忆中修了好多次的马路上还躺着残破的凿地机，注定难逃再次翻来覆去的命运，下午两点过后街边小馆还能看到挤着喝烧酒的壮汉。
看似一切舒适安然，但有一个地方却出奇的热闹。
这个地方就是售楼处！
随便进了一个新盘，你都可以看到这样一副景象。几乎所有的模型沙盘旁都簇拥着人群，来来往往甚是热闹，卖房小姑娘忙的焦头烂额，甚至还有因为抢最后一个户型撕破脸皮叫嚷的购房者。
在楼市面前，人们总能把最深处的人性表演的淋漓尽致。
和几个中介简单攀谈过后，事实又开始让我坐立不安。
难以置信，一个四线小城市，半年时间，房价竟然从6000飙到了9000一平，尤其是专吃三四线有钱人的碧桂园，最新开盘价高达1万6。这个涨幅和涨速就是连16年的北京都难与之匹敌。
而对于人均工资3千多的城市，我不知道这个房价会给大家带来多大的责任与压力，但我确定的是这里所有人都会坚信，现在如果不买房，以后还会更贵！
当天晚上和在政府工作多年的老友喝酒探到了实底。他对我说：“其实从去年接到房地产去库存的任务开始，大家都在发愁如何让老百姓买房。因为这个城市节奏太慢，房子一大片，人人都有房住，买房干什么？
而且房价不涨就永远不会有人买房。但这时候正好赶上棚改启动，以及货币化安置。农村人的房子给你拆了，不给房子给补贴，你就只能去城里买房，需求一下子刺激起来了！
有的楼盘因此供不应求坐地起价，房价就起来了。别的楼盘听说同行都涨了，哪有不涨的道理？于是也跟着涨。城里人一听说好几年没动静的房价竟然在疯长，这还了得？赶紧买呗。这时候刚需出来买，改善把旧的卖了再换一套新的，外面打工的人回来买，有钱人把钱从银行里都取了出来买房。这个连锁效应起来了，房价就起来了。
但是库存去了吗？并没有！因为现在开发商又开始拼命拿地，旧的房子卖完了，新的房子又盖起来了，地这么多，房子永远是盖不完的。”
子木曾讲过关于棚改的原因和来历，其实就目前情况来讲，三四线房价的疯狂已经处于最后阶段，接下来就是房价的下跌，这不是危言耸听，是即将发生的事情！
这波三四线房价的上涨总体来说分为三个阶段。
1.棚改拉升农民进城购房刚性需求
2.城市居民刚需和改善族入场接力
3.返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价
而今年3-4月很多三四线城市房价继续暴涨的原因正是上涨周期第三阶段遇上了楼市小阳春。
楼市小阳春不难理解，一般是年前3个月购房需求的集中释放，再加上谈婚论嫁等人生大事也在春节敲定，那么春节后买房就成了刚性需求的主战场。这个在三四线城市显得尤为明显，因为娶媳妇儿必须得买房，这时候买不买房不是市场说了算，而是丈母娘。
这也是我年前呼吁刚需赶紧买房的原因，年前买房还有议价权，好盘的选择也多。年后大家一起买房，你就少了很多机会。而且利率一直在不断上浮，很多三四线城市的房贷利率均上浮10%，凭空多出来十来万的利息谁都吃不消。
所以说，政府任务性的棚改拉升，开发商疯狂的抢地造楼，售楼小姑娘故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理共同打造了三四线楼市的繁荣。
这个局面一般人是无法避免的，因为你会发现周围的人都在谈论买房，所有人都在催你买房，他们会用各种各样的理由证明自己观点是正确的。
无论是攀比心理、从众心理，还是危机意识，你都会被疯狂的市场环境和人们带入迷局，众人皆醉而你也会被灌醉。
这时候我只能送你股神巴菲特的一句话：“别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂”。好好想想是不是你现在身处的环境。
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卖不完的房
这个其实可以从我朋友的话里找到线索。就是三四线的库存是永远去不完的。意味着什么？
意味着，三四线的房子，供给永远大于需求。
当地政府最缺的就是银子。管你房价透支了多少年居民劳动力，管你是否会扭曲城市发展路线，地是一定要卖的！
因为土地这个东西本质上价值为0，如果非要说有价值的话，那就是种粮食的价值，只有政府赋予了他很多额外的权利，他才具备价值，比如三通工程所带来的交通便利、生活便利，学校医院等赋予的增值价值，以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值，土地才开始从土壤向黄金转变，开始变得寸土寸金。
所以对于产业趋弱的三四线城市，卖地成为了主要且唯一的发展路径。
那么未来的房地产库存可能消化完吗？等这波需求释放完之后，追求销售指标的开发商又会有多少家参与到打折抛盘的行动中？
但是换句话讲，政府也有苦衷，这不是辩白。因为不卖地，哪来钱发展基建，招商引资，没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻？
人才是一切价值的核心承载，如果没有人，就算把纽约摆在你一个人面前，它也就是个大废墟而已。我们做个假设，世界末日到了，全部人都死光了，你一个人独享纽约，我觉得整个纽约的价值，还不如你自己开垦的那3亩良田，毕竟还可以长出来救命的粮食。
所以，城市发展的逻辑就是透支现有人的财富去供养即将到来的人群，层层向上滚动。
但可悲的是，这一切又是一个伪命题！
因为绝大多数三四线是吸引不来人才的，不单如此，甚至都留不住现有的人，譬如东北。
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留不住的人
很早以前流行的是北上广漂，前几年又是逃离北上广，现在竟然进化成了逃离三四线！
其实当初我听到这个命题的时候，颇为惊讶。但是后来和我的很多学生聊过之后才发现，这不是偶然，而是城市化和信息进步的弊端，大量的事实已经无法掩饰三四线人才流失的真相。
首先是就业资源紧缺。三四线年轻人的处境是非常恶劣的，大家或许在网上听说过，研究生为了抢收费站的铁饭碗争的头破血流，而在几年之后因为智能化被机器取代，被迫下岗的事实。
目前来看，绝大多数三四线的所谓高级工作还是国企和行政机关单位，所有刚毕业的大学生都在为争到一个铁饭碗而努力拼搏，稀少的就业名额，让他们穷途末路。
拿我们这个城市来讲，财经大学毕业的一本大学生几乎所有人的梦想竟然是在城里的四大行当一个柜员，原因是，工作体面还很稳定！
当然晋升更加艰难，关系第一，能力第二，这一直是三四线升职加薪恒定不变的法则！所以三四线的就业对于一般年轻人来讲，就是稀缺且不公平的竞争，那么大家为什么不选择一个更好的工作环境呢？
第二是，难以承担的生活成本。前面讲到三四线的年轻人都在争取体面的工作，但是体面工作赚来的薪水...
之前随着城市化和收入的提升，促进了三四线城市消费的增长，然而如今房价的一路飙升，被带动的物价水平也完全不输于一线城市。
吃顿快餐2、30，看场电影5、60，去KTV唱歌和北京的价格一个样，但音响设备还差之千里，花着同样的钱，纳着同样的税，却无法享受到和一二线城市等价的服务和配套。
所以，拿着四五千的工资，看着一眼望到底的生活，背负着成家立业的使命，看着心仪的姑娘，声嘶力竭的掏空父母辈的存折去买房，这也许就是三四线年轻人最为真实的生活写照。
但凡是有一丝拼劲儿的，都愿意背起行囊去寻找更好的发展机遇。
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三四线楼市的未来
那么卖不完的房子和留不住的人才共同证明了三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的。
而且，目前绝大多数三四线城市房价已经见顶，房价收入比拉伸到非常危险的状态，居民消费力被迫挤压，今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态，对于人口基数小的城市影响会非常大。
简单来讲，就是大家赚的钱都去给银行还房贷了，哪有更多的钱去消费支持城市经济的发展？
所以在此波房价上涨周期结束后，三四线将会进入一段很长的房价回落期。有人会问我，那么三四线的房价何时开始下跌呢？
按照之前的信息，国家确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，将再改造各类棚户区1500万套，18年将开工580万套。
而事实上，目前大批量三四线城市已经进入最后的冲刺阶段，不少地方已经开始为棚改建设资金发愁。而这580万套的棚改目标将会向更低级城市推进，这部分城市自身吸引力不够，并且当地人并不缺房，因此政策实际对房地产销售的推动作用将会大打折扣。
不出意外，子木预测，部分三四线城市将会在2018年底之前冷却转折，当然城市人口基数和棚改规模将会决定城市房价下跌的先后顺序。
现在三四线房价的疯狂一定会成为未来市场反水的依据。
最后给大家几条建议：
1.现阶段不要妄图在三四线投资房产，虽然这轮房价的快速上涨让当地房地产成了理想的投资标的物，但是人口的流失，无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运，况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯，你投资的房子未来谁会接盘？
2.部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在，需求面仍然可以继续接受溢出效应，因此房价相对较安全。而三四线中的省会城市，在城市化进程中由于首位度的原因，即使房价下跌，幅度不会太大。
3.如果有可能，年轻人尽量去周边最好的城市发展，接下来是二线城市的崛起时期，城市发展的红利会加速你财富的积累。年前听子木买了房的人，要操盘稳手，而现在准备在三四线买房的人，纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机，避开高峰。
如果你的丈母娘逼你现在买房，请把此文章转发给她，告诉她，一年之隔就是十来万的银子，与其白给银行和开发商，还不如带你心中的她来一次浪漫的旅行。
最衷心的建议！
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如何落实“房住不炒”？房地产市场长效机制呼之欲出！
长期以来，中国房地产市场调控仅具备短期效应，限售、限价、限购、限贷政策均属于短期调控政策，唯有建立长效发展机制，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，才能推进房地产健康发展。实际上，房地产长效机制已在路上，包括住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立完善的市场化住房租赁制度以及正在立法中的房地产税制度，预计今年后续将有更多制度性政策发布。
我国在过去20年房地产调控中，从来没有一次调控政策密集发布程度接近2017年。在“房住不炒”和严控房价的决心下，调控在短期内取得了明显效果。但历史上每一轮调控的经验显示，要保障房地产市场的长期稳定运行，必须尽快建立调控长效机制。住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示，“下一步将加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场的平稳健康发展”。无疑，2018年将成为房地产长效机制取得突破的关键一年。
2017年，我国各地房地产调控政策密集程度前所未有。中原地产研究中心统计数据显示，截至12月13日，年内全国各地接近110个城市与部门（县级以上）发布房地产调控政策，而且多达250次以上。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。
“‘房住不炒’不仅仅是房地产调控政策的主基调，也将是长效机制的主基调，这四个字将指导未来五年甚至更长时期内中国房地产政策的基本走向。”链家研究院院长杨现领分析认为，短期内调控政策不会放松，甚至趋于强化，尤其对于新热点和次热点城市。
“就目前来看，调控政策下的房地产市场呈现平稳健康发展走势，这种政策基调在2018年不太可能出现明显变化，只紧不松的格局不会发生较大调整，潜在新热点城市的调控将趋严，调控的高压仍将存在。”杨现领补充说。
链家研究院分析认为，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧态势。主要表现在：一、二线城市的行政性限制政策仍将持续，限售政策可能会推广至三、四线城市，从而防止市场过热；货币政策保持中性，宽松环境不再。
在调控力度不断加强的同时，将分清中央和地方事权，实行差别化调控。“调控政策将避免一刀切，开启打地鼠模式。”中原地产首席分析师张大伟表示，从城市看，房价上涨居前的城市将会继续调控。2017年，各城市调控实行了手术刀式的分类调控，在历史上第一次实现了市场的精准调控。2018年，房地产调控各地依然会采取不同力度。
王蒙徽表示，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。提高中小城市、县城和中心镇的教育、医疗等基本公共服务水平，引导人口和住房需求合理分布。始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。
如何落实“房住不炒”？“那就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，逐步建立房地产调控的长效机制。”易居研究院综研中心总经理崔霁认为，当前的四限政策（限售、限价、限购、限贷）均属于短期调控，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产业健康发展才是长效机制。
长期以来，中国房地产市场调控仅具备短期效应，唯有改革才会让房地产健康发展，建立长效发展机制是关键。全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，房地产的问题不仅仅局限于房地产领域，主要还是房地产以外的问题，所以要制定长效机制，尤其是土地制度、财税制度、金融制度等。
值得注意的是，2017年中央经济工作会议指出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2018年中央经济工作会议则提出，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。
张大伟表示，从“研究建立”转变为“完善促进”，表明房地产长效机制已经由理论层面进入到了实践层面。结合2017年全年各地房地产政策的一系列举措，从今年年初提出的差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进，再到党的十九大重申“房住不炒”和“租购并举”，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出。
财经评论员马光远同样认为，过去两年“去库存”的提法已经悄然退出，政策侧重点已经转向房地产制度改革和长效政策。
实际上，房地产长效机制已在路上，包括住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立完善的市场化住房租赁制度，建立分类调控的土地供应机制，以及正在立法中的房地产税制度，预计2018年后续将有更多制度性政策发布。
“稳定预期，建立长效机制，重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯有此，才能将各项长效机制制度化，不至于落入调控的范畴，不因楼市波动而随意调整。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉如是说。
何谓新的住房制度改革？王蒙徽解释说，就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。
在住房制度改革中，目前力度最大的就是住房租赁市场的发展。万科高级副总裁谭华杰说，租购并举，“租”放在前面、“购”放在后面，说明未来大的趋势就是以租赁的方式来供应住房，租赁应该是住房供应最主要的方式。
事实上，2017年租赁市场已经成为各路资本争夺的焦点。万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作方式进入长租公寓领域，积极布局；链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。甚至连互联网巨头阿里巴巴、京东等也在住房租赁市场上重点布局。
“整个行业应深深认识到中国发展租赁市场绝不是短期策略，而是长期战略。”崔霁表示，未来从比重上看，租赁住房的地位和作用会超过保障住房。因为从发达国家和地区经验可以看到，一个健康的房地产市场一定少不了租赁市场的完善，未来租房将成为一种趋势。
张大伟认为，从租赁市场发展角度看，专业化、机构化住房租赁企业发展受到鼓励和支持。预计后续将有更多的政策变化，体现在对企业端做租赁的支持。但从目前的租售比看，房企发展租赁依然基本都是口号，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加倾斜。
作者：子木 来源：子木聊房（ID：zimuliaofang） 编辑：武亚东 经济日报（记者王轶辰）
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