如何进行交叉检验？——二手房按揭贷款实战案例！
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作者：叶荣辉
作者投稿并授权刊发
作者简介：叶荣辉，从事小微信贷工作近十年，拥有丰富的小微理论和实操经验。曾在某城商行支行三年累计发放1000多笔贷款零不良率，并在该行总行从事小微风险管理三年，现就职于民生银行台州分行。个人邮箱：huirongye123@163.com
之前两篇文章从基本信息和财务信息层面讲述了信息交叉检验的关注要点，得到很多老同学和同事的鼓励和反馈，深表感激，主要问题是在实战中如何信手拈来、随心所欲的连贯性应用，能否结合日常工作案例给予分析讲解。因此，暂停信息交叉检验理论性的阐述，后续推出交叉检验在小微企业贷款、消费性抵押贷款、按揭贷款等层面的应用案例，再继续交叉检验综合理论的探讨，以飨读者。欢迎交流，个人邮箱为：huirongye123@163.com
客户W，2016年8月向某银行申请个人二手住房按揭贷款，申请金额95万元，申请期限20年。该客户及配偶之前在该银行未有业务合作。
家庭基本情况：
W，男，出生于1974年7月，证件住址为：浙江省A市B街道C路22号；配偶Z，出生于1974年10月，证件住址为：浙江省A市B街道D巷51号3单元605室。
家庭资产负债情况：
资产 | T市某小区住房两套，总价值142万元 | 412万元 |
T市某大厦两间商铺，总价值70万元 | ||
A市B街道某小区房屋（住宅），总价值100万元 | ||
J省E市五金城商铺，总价值100万元 | ||
负债 | W：名下无贷款；信用卡总授信额度为67.5万元，已使用33.3万元，近6个月平均使用额度为30万元； 配偶Z：A市农商行抵押贷款1笔余额50万元（房产），信用卡总授信额度为92.3万元，已使用44.7万，近6个月平均使用额度为38.8万。 | 127万元 |
净资产 | 285万元 | |
对外担保 | W无对外担保，Z对外担保7笔金额150万元，余额100万元 | 100万元 |
客户经理描述：
申请人与配偶共同经营微商，主营各种生活用品、化妆品、衣饰等，订单稳定，货源渠道丰富，经营状况良好，年收入20万元。借款人商铺用于出租，租金收入10万元，家庭总收入30万元。
申请人法院执行查询无记录，借款人名下执有营业执照，实际无经营。信用卡使用较多主要用于微商贷款与资金流通。
支行调查结论：
申请人 41 36347 41 15231 0 0 2234 0 0:00:16 0:00:06 0:00:10 3037家庭年总收入30万元。本次按揭月供7372元，月供占比29.49%。综上所述，第一还款来源充足。
拟给予申请人W个人二手住房（首次）按揭贷款人民币95万元，期限20年，采用按月等额本金还款方式。借款人家庭名下无住房按揭贷款余额。本笔贷款的月债务支出与借款人家庭月收入之比29.49%，借款人家庭月债务支出与借款人家庭月收入之比39%。担保措施：1）以所购房产T市某小区住宅（建筑面积164.72㎡）抵押担保，契证价格136万元（单价8257元/㎡），抵押物合同商定成交价142万元（单价8621元/㎡），实付47万元，申请按揭贷款95万，参考契证价格抵押率为69.9%；2）追加配偶Z为共同借款人。要求办妥抵押登记后放款。
信贷档案另附：业务审批表，身份证、结婚证和户口簿等复印件、房产证明（土地证、房产证）复印件，标的房产不动产证（已提前过户）、契证、交易合同等复印件，夫妻双方个人征信，某城商行个人2016年流水明细对账单，抵押物和调查人员入景影像打印件。
按揭业务属于相对标准化和调查技能要求不高的信贷业务，该笔贷款由入行不足一年的新客户经理负责经办，整体信贷动作和调查描述上可以算是差强人意的。但由于金融从业经验不足的大学生，且未经过系统性的信贷培训，信贷调查技能不足，风险意识薄弱。主要表现如下：
1、成交价格严重偏离市场成交均价未引起足够重视，房屋合同商定成交单价为8621元/㎡，契证单价8257元/㎡，而T市该楼盘整体成交均价在11000元/㎡左右，偏离度达到22%，这个价格偏离的原因是什么？房屋是否存在瑕疵等？
2、抵押物实地调查不到位，从入景照打印件分析，小区门口的调查人员入景照观察当天阳光较好，另一张抵押物室内调查人员入景照发现，客厅开着灯，且背景中窗帘未展开。阳光灿烂的天气窗帘关闭而使用客厅灯照明，房屋主人是否想掩饰某些信息，该房屋是否通风、采光很差？或者阳台、窗户外面有什么特殊情况？
3、抵押物的契证办理时间为2016年8月10日，首付款凭证时间为2016年6月份，房屋买卖合同中提到“甲乙双方在2016年7月底办理过户前，先支付购房首付款，在乙方获得贷款时一次性付清房屋余款95万元”。总体感觉信息比较正常，但是翻阅房屋买卖合同时，第一感觉该房屋买卖合同有点异样，但未能找出清晰的疑点。
查阅申请人其他资料，在翻阅配偶Z的个人征信时，在其“居住信息”部分的居住地址列表发现，信息更新日期为2013年12月的居住地址为本次办理二手房屋按揭业务的业务标的地址，此后2014年更新了居住地址，而2016年初又更新为本次办理二手房屋按揭业务的业务标的地址。如果说2016年初的居住地址可以解释为存在先入住，后付款过户的可能性，那么2013年12月的入住，住了接近3年时间再付款过户的可能性应该极低。
显而易见，征信居住信息这跟该二手房屋于2016年6月付首付款，8月办理过户的信息矛盾，特别是2013年12月已显示该申请人配偶的居住地址即是该处，调查人员忽视了这个重要信息。
4、申请人结婚证显示登记日期为2010年12月，当时夫妻双方为36岁左右，大大超过了晚婚的年龄，也大大地超过T市当地的平均结婚年龄，这是信贷调查过程中需要深入挖掘原因的，审查过程翻阅了申请人的户口簿，育有三个子女，长女14岁，二女5岁，儿子刚出生，分析的思路开始清晰，从时间上推理二女和儿子是登记后所生育，而长女出生时间离结婚登记时间较久，两人均为首婚共同生育三个子女的可能性较低，而客户经理未能发现披露这些信息。
5、经营信息了解不完整，微商是最近几年才蓬勃发展的一个产业，申请人夫妻名下固定资产积累良好，从产权证登记信息看大部分是购置于2009年之前，彼时微信应用尚未推出，显然不是依靠微商发家致富，那么其积累来源于何处，亦是不得而知。而从工商查询信息申请人夫妇分别从事过贸易公司、健康咨询、饭店等多个行业，经营主体经常更换，具体经营能力如何，后续是否具备可持续的盈利能力？
6、个人征信中信用卡已用额度和最近6个月平均使用额度说明提到“较多主要用于微商贷款与资金流动”，此解释有一定的合理性，但只能得出单一的信息吗？
在家庭资产调查中未提及汽车这一资产情况，而从申请人W的“信贷交易信息明细——贷记卡”分析，其中2012年某机构发放的一张额度300953元的贷记卡，推理应该为汽车分期贷款卡，且该车价值不菲，那么现在已经结清，车还在不在？
其次，“未销户贷计卡信息汇总”中“授信总额”67.5万元，已用33.3万元，近6个月平均使用额度为30万元,。如果剔除汽车分期贷款卡30多万元，实际有效授信总额为37.5万元，已用33.3万元，当前额度使用率为88.8%，近6个月额度平均使用例为80%，对于拥有多张信用卡且总授信额度不低的客户，这未尝不是风险指标。
再则，配偶Z个人征信“信贷交易信息明细——贷记卡”中， 2014年7月某机构发放的308475元贷记卡未能给予说明并对家庭负债信息披露给予调整或说明，特别是其每月需要还款8600元，这是客户家庭一笔较大的日常支出，会对本次按揭贷款的还款有重要影响的。
同时，对于配偶Z的负债描述中“信用卡总授信额度为92.3万元，已使用44.7万元，近6个月平均使用额度为38.8万元”，不能直观的反映去贷记卡使用情况，理应剔除该笔汽车分期贷款卡来说明，并将汽车价值和估算汽车分期贷款卡余额计入家庭资产负债情况。
7、银行流水明细对账单，提供了2016年以来某城商行的交易明细，特征为基本使用电子渠道的跨行交易为主，金额从几千元到几万元不等，交易对手相对固定，最近两季的季日均存款接近20万元，浏览流水明细发现2016年5月有一笔对方户名为“资金清算应付款-信贷资产”的交易，为该银行贷款还款交易，同时紧挨着的两笔交易摘要为“贷款”和“印税”，应该是还款后立即办理了续贷，而调查报告未提及此负债情况，翻阅个人征信，2009年开始在该城商行发生信贷业务，授信额度逐步增加，且最近一笔信贷交易的发放时间与流水明细对账单记录吻合，而征信显示于次月还清，而该月流水中未发现该笔贷款的还贷记录，只显示一笔摘要为“贷款结息扣收利息”的交易记录，这笔保证贷款究竟有无结清呢？
在审查机构提交信贷档案后，审查人员结合自身的经验，对发现的疑点逐一展开分析和信息交叉验证。
第一，根据对T市借款人所购楼盘的了解，该楼盘部分房屋的位置不佳，处于滞销状态而价格较低，而掌握的部分位置欠佳房屋所在楼层与该抵押物一致，窗外是小山，坟墓较多，旁边有一个较大的寺庙，风水讲“衙前庙后不宜居”，易形成冲煞，因此人们置业时一般不会优先选择该附近的房屋，也导致这部分房屋的销售价格较整个楼盘均价下浮较多。针对这一情况，调查人员的入景照的疑虑可以迎刃而解，该房屋主人采取了遮光处理，虽然我们不能推断为了应付银行调查人员而采取的措施，而更多的应该是一种日常生活习惯，有所反常的习惯应该在信贷调查中给予关注。
第二，初步判断，有必要给予重新实地走访，因此，让信贷人员带着上门拜访，该处小区楼盘整体布局、地下车位配套和小区内绿化、安保等相当不错，物业对非业主入内盘问和放行严格，自然环境也较好，从地下车库直接到所在楼层电梯，申请人在地下车库等候随同上楼，申请人（男主人）对银行人员二次上门有所反感，路过一辆越野车边，申请人告知这是其车，日系高端车型，价值50万元以上，这于其名下的房产积累及汽车分期贷款卡完成了一次基本匹配度的验证（参考交叉检验文章）。
路上了解到客户原先从事销售工作，且父母还经营着一家某品牌的销售点，家庭积累较好，且客户表示从炒房的朋友那边直接购房，装修刚完成，最近刚搬入居住，以打消我们的疑虑，因为征信显示的问题，对此未作评论和进一步询问以免与客户发生尴尬。
在进入房屋门口，所粘贴某银行赠送的对联击破了客户的不诚实，如若刚刚装修的房子，不会在装修好后且过了春节再贴上再春联，同时银行赠送春联一般在春季前，，申请人更不可能将春联放置几个月后拿出贴上。入门扫过墙壁涂料、窗帘和物品摆放，墙壁有较多细微划痕，窗帘特别是窗纸颜色偏旧，所摆物品大多不是崭新的，因此装修时间至少在一两年以前，基本排除了新购房刚装修的情况。
第三，房子靠山窗户以不透明窗纸贴上，且是长期关闭状态，窗下位置堆了一些杂物，时值中午，主人家保姆正在做饭，因此在厨房灶台和菜案对应的位置开了两扇窗，刚好以参观厨房的机会从窗口探望外景，斜对面是寺庙，该处房屋的位置比旁边的房屋要好些，而正对面是绿色枝叶覆盖的小山，因为夏天，藤蔓灌木的枝叶繁茂，基本看不到墓葬，因此未对此处楼盘了解的调查人员很难在夏季顾虑到抵押物的这一方面。女主人属于能力比较强，谈吐比较沉稳的类型，相比申请人W直接告诉我们“是不是银行对其不放心，并表示其生意做得不错，这么点贷款毫无问题”。女主人很合适地表达了“买房子之前找人看过，后有小山表示有靠山，适宜做生意之人”。对其家里三个子女，夫妻，保姆的氛围感觉，并非冷清的家庭，且女主人表达其父亲是医生，且自身原在医院上班（结合征信显示其职业信息也能验证），加上从窗口观察和朝南阳台（小区内部）的良好采光性，降低了这方面的顾忌。
第四，申请人家中房间布局，为子女购置的钢琴，整体较为和谐，同时房间摆放了较多的各种日用品，衣饰品，与其当前的微商经营较为吻合（通过加微信号也检验了这一点）。特别是其配偶Z对于自身从事职业的规划和经历，合理性较强，且进货渠道确实可以使用信用卡结算，因此，几分钟的交流弥补了对申请人W自身不稳重的印象，基本达到了调查的目的。
第五，因为是二次调查，为提升客户满意度，未能就一些隐私性强的问题过于质疑，例如再婚的问题、具体经营情况，房子居住时间和装修时间表述不诚实的问题，因拟对该笔贷款采取了提高首付比例的保障措施，此类引发调查冲突和降低客户满意度的问题对后续安全性不会产生显著的影响。另外，城商行的贷款有其特性，该银行常将部分优质客户的授信资产转让出表，导致征信会显示提前还款，且该笔保证贷款存在亦不影响风险判断，因此未针对该问题进行深究。
当然，以上分析对于正常作业的按揭业务是一种苛求，很多疑点也是依靠信贷第六感发现，并去查找问题所在，这需要长期的信贷实践和技术经验来提升风险敏感度。
在信贷经验不足的情况下，需要花费大量的时间去挖掘且往往事倍功半，导致业务发展和风险控制的失衡，且对于大部分银行信贷人员而言，按揭业务有30%的安全垫且分期还款的方式，相对弱担保等其他业务的风险要低。但是，“资产质量是第一生命线”，刚入行信贷人员经验不足，而作为业务经办机构和上级行，理应重视客户经理信息交叉验证技能的提升，在贷款调查环节有效防范基本风险，做好前端流程的风险控制。
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