最高法院丨以房抵债未办过户登记，不能排除强制执行！

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最高法院丨以房抵债未办过户登记，不能排除强制执行！

2017-04-06 信贷人必看 信贷风险管理

作者：林夕琳

经授权转载自公众号：尚格诉讼观

判例要旨

案外人与被执行人达成了以房屋及土地使用权抵债的合意，但未办理过户登记手续的，不发生物权变动的效力。案外人依法不能善意取得该房屋所有权及土地使用权，不能排除强制执行。

关键词

案外人执行异议之诉不动产以物（房）抵债善意取得物权变动过户登记

案情简介

本案再审申请人王荣因与被申请人刘富裕、辽宁众志公司智能系统工程有限公司（以下简称众志公司）、王泓元、吉林省四平市和谐房地产开发有限公司（以下简称和谐房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第00309号民事判决（以下简称原审判决），向最高法院申请了再审。

申请人王荣主张众志公司的实际所有人为王泓元，而王泓元将众志公司及其名下财产抵顶给和谐房地产公司，和谐房地产公司又将众志公司及其名下财产抵顶给自己（王容），自己持有众志公司的公章、营业执照等，已经取得众志公司及其名下财产的所有权。但最高法院经审查认为，涉案房屋及土地使用权均登记于众志公司名下，即使王荣与众志公司达成了以这些房屋及土地使用权抵债的合意，但因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，王荣没有取得涉案房屋所有权及土地使用权，更不存在善意取得。王荣的该项再审请求于法无据。

据此，最高人民法院裁定驳回再审申请。

点评

从此案的审查中我们可以看出，案外人执行异议之诉的指向应当是执行标的物，构成异议依据的应当是对物的排他性或者优益性的权利。

虽然本案中申请人与被申请人就执行标的物达成了“以房抵债”的合意，但因为未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以执行标的物的物权并未实际发生变动，申请人王荣并未取得涉案房屋所有权及土地使用权。申请人与被申请人之间仅存在普通债权，不具有优先性，无理由排除其他债权的执行。

也就是说，在案外人执行异议之诉中，案外人对于执行标的物主张权利，就必须有指向该特定财产的法律关系作为依据，同时该法律关系所支持的权利主张还必须优先于普通债权，符合这一条件的，有基于所有权产生的物权请求权、物权期待权等，即对物的权利。而普通债权，作为一种对人的权利，并不具有对物的优益性或者排他性，不能阻却其他债权的执行。普通债权不能成为案外人执行异议的实体权利依据，不能作为排除强制执行的理由。

案例延伸

实务中，在同样是未办理不动产登记的情形下，还需要区分单纯的抵债不动产受让人和不动产的买受人，后者可能因符合相关法律的规定，以物权期待权为依据来请求排除执行，一般也是作为案外人在执行异议或者执行异议之诉中提出。

未办理过户登记的不动产买受人，如能提供证据证明在人民法院查封之前其已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。则法院可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，从而支持其异议判决不得执行该执行标的。

但是，单纯的抵债不动产的受让人，在未办理不动产登记的情形下，持有与债务人签订的以物（执行标的物）抵债协议，也请求排除强制执行的，往往难以适用物权期待权得到保护。这主要是因为未进行不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，抵债协议本质上的目的仍是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现。本案情形正是如此。

同时，鉴于实践中以物抵债的问题比较复杂，常出现案外人与被执行人恶意串通倒签抵债协议以排除其他债权人的问题，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪，无法确定抵债关系真实。所以从理论和实践情况来看，单纯的抵债受让人不宜列入物权期待权保护范围而阻却执行。而司法裁判中适用《异议复议规定》第28条来排除对登记在被执行人名下的房产的强制执行，一般要求买受人（案外人）同时符合以下要件：

法条链接

【本案适用】

1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（自2015年2月4日起施行）

第三百一十二条　对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

2、《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）、

第九条

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

【相关延伸】

1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（自2015年2月4日起施行）

第三百零五条　案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：

（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。

人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。

（《民事诉讼法》第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。）

第三百零七条　案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。

第三百一十一条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。

第二十五条　对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。

第二十七条　申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起施行）