结合强制执行看抵押物的考察重点！
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作者：高硕
墨市卓瑞小额贷款有限公司法务
抵押物作为贷款的担保措施之一，至关重要。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。如贷款有抵押物作为担保措施，则债权人有权就抵押物优先受偿。
除抵押物的位置、面积、产权情况、市场价值等因素外，关于房产抵押物的考察，结合法院执行实际，从强制执行阶段考虑，考察时容易被忽略却应重点注意的有以下几点：
根据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释>第六十五条、六十六条关于抵押与租赁顺序的法律规定，一旦贷款逾期起诉进入强制执行阶段，如果抵押物在贷款抵押之前已出租，即使经过拍卖程序买受人购得该房产，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，即在租赁合同有效期内，受让人也不能驱赶承租人。作为受让人，购买该抵押物时，租赁到期日及租金支付情况为必须考虑因素。因此在贷款前应查清楚抵押房产的租赁情况，如在贷款前该抵押房产已出租，需要借款人提供与承租人的租赁合同，确定租赁到期日及租金支付情况，以便之后更好的处理抵押物。
同时实践中还有一种情况，借款人将抵押房产在贷款之前已经与买受人签订合同卖出，买受人也实际占有了抵押房产，但借款人一直未配合办理过户，抵押房产仍在借款人名下，借款人拿着自己名下已经卖出的房产告知贷款人该房产只是出租出去仍在自己名下来做抵押登记，并办理了贷款，对此买受人并不知情。之后在执行阶段经法院取证证实该房产已卖出，对该抵押房产的执行，买受人提出执行异议，如异议成立，该抵押房产将无法执行。为防止这种情况的发生，在贷款之前除了对抵押物进行实地考察、询问外，让借款人提供租赁合同，将租赁合同与实地考察情况相结合，可以查证该房产到底是已卖出还是已租赁。
虽然根据法律规定，目前被执行人唯一住房在以下情况可以进行拍卖：
1、对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必需的居住房屋的；
2、执行依据生效后，为逃避债务，转让、转移自己名下的房产的；
3、申请执行人按照当地廉住房保障面积标准提供临时的周转房的，或者申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的。但如果借款人在贷款之时已有两套住房，为了防止抵押人在贷款期间执行依据生效之前将其中一套住房转让、转移只剩下唯一住房，也为避免执行唯一住房的繁琐程序，可在贷款时将借款人两套住房都办理抵押手续，这样一旦借款人逾期偿还，便可申请法院评估拍卖其中一套住房，而不会因为只抵押了一套住房出现唯一住房无法拍卖或者拍卖程序复杂的情况发生。但应注意，因为两套住房在执行阶段要留一套唯一住房给被执行人，即只能拍卖两套抵押住房的其中一套，所以即使抵押两套住房，对于抵押率，仍应按照一套住房的抵押率计算；同理，如果抵押一套住房、一套门头房，则只能按门头房的抵押率计算借款额度。
个别抵押人在贷款之前早已离婚，已将抵押房产分给前夫或前妻只是未办理过户，拿该房产在贷款人处办理了抵押登记并贷款。在查封或执行阶段其前夫或前妻提出异议称该房产在离婚时已经分割只是未办理过户，并提供民政部门登记的离婚协议，如异议成立，则该房产就无法拍卖。
为避免这种情况的发生，有以下做法：
一，抵押人的配偶也应签订担保合同。这样即使其前妻或者前夫提出执行异议，作为担保人，仍可拍卖其名下的房产。
二，在贷前让抵押人提供婚姻情况证明，如其已离婚，除了提供离婚证外，还应提供民政部门登记的离婚协议，查看财产分割情况。为防止个别抵押人在离婚之前复印结婚证伪造婚姻状况，如抵押人已婚，应查看其结婚证原件，因为如果婚姻状况为离婚，结婚证原件上会有作废章。
如抵押房产有人居住，在执行阶段将该房产如果拍卖出去，涉及到该抵押房产的清理与交付，以便交付买受人处分。如果居住人不配合迁出，将给执行工作带来难度。很多情况下居住者年纪较大、身体状况较差且不配合，如果产生意外情况将难以交付，因此评估拍卖程序不得不中止。
所以在贷款前应了解抵押房产的居住情况，一般而言，考虑到居住人的身体状况，年轻人居住比老年人居住更容易迁出，少数人居住比多数人居住更容易迁出。
很多时候例如抵押物评估100万，如根据50%的抵押率，贷款人放款50万，抵押50万。但需要注意，这50万只是本金，如果该房产有二押存在，因为只抵押了50万，执行阶段只能就本金50万元优先受偿而不包括利息。所以建议先授信，例如授信借款人60万额度，对应授信协议办理抵押，抵押60万，这样即使存在二押，就60万优先受偿也足以覆盖借款本息。
抵押物对贷款至关重要，做好抵押物的考察，贷款就有了很大的保障。对抵押物价值的粗略估算，可以按照以下公式：
抵押物现有市值，按照拍卖阶段两次均降价20%计算（具体降价要看抵押物的评估价值，我们在这里按照最高降价粗略估算），是否能够覆盖借款本息+案件受理费+财产保全费+执行费+评估费+律师代理费等费用。
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