一手房与二手房贷款审批要点对比！（附：常见二手房交易税费一览表）
“一手房”含义是房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预)售的商品房。房屋根据用途可以划分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓，商用房包括商铺和写字楼。
“二手房”的真正含意是存量再交易的房子，二次转手后的房子旧的占多数，但是，也有崭新的新房子，简称“二手毛坯房”。
01
单价差异
一手房与二手房价格有三种情况：一手房>二手房。一手房=二手房。一手房<二手房。一般情况下，二手房价格低于一手房，这主要原因在于二手房房龄较久、房屋陈旧且交易程序繁琐复杂涉及税费较多，但也会出现一、二手房价格倒挂的现象（二手房所在地段较好、或者带有学区位等特殊附加产品）。
02
购买程序不同
购买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和卖家打交道，还要和中介打交道，买卖中常常隐藏着一些购房陷阱，稍不留神，购房者就可能吃到“哑巴亏”。
问题1：房屋没有产权，只有使用权。
解决方式：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。
问题2：卖房者非房屋产权所有者。
解决方式：购房人可到房管局产权登记部门查询产权所有者。
问题3：房屋是共有产权房。
解决方式： 要求卖房者出具其他共有人同意证明出售。
问题4：法律限制或禁止交易的房产。
解决方式：如该二手房已被查封或者抵押则拒绝购买。
问题5：房屋性质跟购房需求不一致。
解决方式：购房人一定要看清房屋性质。
所谓“阴阳合同”天龙八部，指的是买卖双方之间所签的买卖合同，反映的是房子的真实成交价格为“阴合同”。而“阳合同”则是买卖双方另签的一份成交合同，用于到房管部门备案，到税务、财政部门交税，特点是房屋的成交价格远低于“阴合同”的价格，这样就可以少交税。
纠纷和解决方式：
最简单也最有效的方式，也是唯一合法的方式。卖方拒绝签署“阴阳合同”，避免不必要风险。
这种操作手法在非正规中介公司或无良经纪人中非常常见。虽然这种行为从法律上来说不算违法行为，但这对买卖双方利益角度来说是涉嫌欺骗的行为，另外中介或经纪人通过隔离卖方和卖方的方式，通过如时间差等手段赚取中间差价，这样做还存在隐藏的风险天龙八部，如果中介“时间差”失败，其将用各种理由延迟或撕毁和卖方达成的协议，极大损害卖方利益。同时也会造成买房成本增高。
纠纷与解决方式：
作为卖房者应该选择信誉好的中介卖房，在交定金前，买房者要求卖方、买方和中间方见面，特别是在谈价格、过户的时候，买房者一定要求与卖房者见面。
03
税费成本不同
以首次购房为例，按泉州某一小区买一套产权面积120平方米的房子，假设首付三成，需要商业贷款112万元。在房价相同的情况下：
(1)买二手房。房价160万元，贷款112万元，评估价由税局决定难以估算，因此这里按160万元来计算，那么，支出是多少？
契税=160（评估价）/1.05* 1.5%=2.29万元
增值税=160/1.05 *5.6%=8.53万元
个人所得税=160/1.05* 1%=1.52万元
112万元贷款利息=53.23万元
买方拿到产权，开始装修前，总计支出：160+2.29+8.53+1.52+1.6(中介费=房价 1%)+53.23=227.17万元。
(2)买一手房。房价也为160万元，贷款112万元，首付48万元（一般两年后交房，两年内无权转让房子，不像买了现房能随时折价套现）。两年后拿到产权，开始装修，那么支出是多少？
契税=160/1.05* 1.5%=2.29万元
维修基金=40元/平方米* 120平方米=0.48万元
管道煤气费+有线电视初装费等相关费用=0.35万元
112万元贷款利息=53.23万元
买方拿到产权开始装修前，总计支出：160+2.29+0.48+0.35+53.23=216.35万元
从以上案例可以看出，总价看似相同，实际加上税费，总成本二手房往往高于一手房。
04
其他事项
一手房一般选择空间更大，买新房无论在房型、朝向、楼层等方面有很大的选择空间，不象二手房“受制于人;新房设计较好，房型缺陷较少，功能更齐全。开发商一般能够注重小区绿化、景观造型、物业管理及配套设施建设等;部分发展商为了尽快卖房，有可能采用先进的建材(比如节能环保材料、高新科技建材)以及新颖的建筑设计。但劣势在于交房期不确定，无法马上入住(一般在购房后一年左右才能真正居住，要多支付一年的利息和租金);有些新楼盘周边配套设施不方便，有待进一步提高;目前有些新盘地理位置相对比较差，交通需要一段时间才能成熟，生活成本一般比较高。
二手房优势在于房源选择面广，价格弹性大，小区品质可见，房屋质量可控，同等价位地段配套更佳，可以随意选择邻居，购买装修房可省下装修费用，充分了解物业管理水平，二手房有时候等同于新房，二手房交易越来越趋向于公开透明。 劣势在于交易过程中涉及的税费较多，交易过程中的安全隐患应选择大品牌中介公司。
1、审查所在楼盘是否进行准入。
2、审查借款人的还款能力。通过借款人提供的还款来源或资产证明，审核其家庭资产情况；核查借款人偿还贷款本息的能力，要求住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含），需要在收入比中将配偶、共同借款人的收入计算在内的，也应相应的把其债务一并计入。
3、认定居民家庭住房套数。同时须按照当地住房限购措施严格审核借款人条件。
4、核查借款人的信用记录。通过中国人民银行个人信用信息基础数据库等，查询借款人房贷次数、信用记录和其他负债情况。
5、落实开发商阶段性担保等事项。
1、核实交易背景的真实性。
2、审查借款人的还款能力。通过借款人提供的还款来源或资产证明，审核其家庭资产情况；核查借款人偿还贷款本息的能力，要求住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含），需要在收入比中将配偶、共同借款人的收入计算在内的，也应相应的把其债务一并计入。
3、认定居民家庭住房套数。同时须按照当地住房限购措施严格审核借款人条件。
4、核查借款人的信用记录。通过中国人民银行个人信用信息基础数据库等，查询借款人房贷次数、信用记录和其他负债情况。
5、审查抵押品合法性和价值。认真审查核实抵押房屋现状、房屋用途、房屋权属状况和交易价格，确保抵押物合法，抵押价值合理。
总而言之，二手房审批要点在于虚假交易、评估价值虚高两个最重要的风险点。
附件：常见二手房交易税费一览表
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