一笔中小企业房地产抵押贷款业务带来的启示（干货）！
房地产抵押贷款是商业银行的核心优质业务。不过现实中由于房地产的情况复杂，因而其抵押贷款仍然存在一定风险。本文通过对一宗土地与房地产使用权抵押贷款案例的深入分析，结合相关法律的“房地一体”、“先后顺位”原则，分析了目前抵押贷款中的瑕疵及其风险形成，并从债权银行、房地产估价中介服务机构和政府相关登记部门等不同角度进行了剖析，并提出了相关建议。
D公司是B县的一家从事药品和食品添加剂生产销售的中小企业。经借款人申请，A银行于2015年7月向其发放一年期流动资金贷款2,000万元，以第三人E公司名下的一宗土地使用权提供抵押，E公司和D公司属于同一控制人下的兄弟公司，整个担保贷款流程如图1所示。
2016年2月，E公司因涉及民间集资，被集资人挤兑、银行抽贷，D公司也受其影响陷入困境，无力按合同约定归还贷款本息，形成不良。A银行被迫实施诉讼清收，但在诉前债务人资产调查中发现，该行抵押物的地上房产已于2010年抵押给B县工投公司，造成第二还款来源出现瑕疵，如图2所示。
抵押人E公司的主业是在B县本地从事房地产开发，作为第三人提供给A银行抵押的土地使用权来源于其兼并的一家早已停产倒闭的建材厂，E公司拟将其作为房地产项目的第三期用地，地上厂房建筑久年未用。提供给A银行抵押时，土地用途已由工业变更为商业、住宅，并领取新的土地使用证。E公司向银行声称，地上厂房建筑并无产权。鉴于该县工业厂房建筑未办产权的现象并不鲜见，A银行便信以为真，与E公司在B县国土部门办理了抵押登记手续，却未料到自以为足值的抵押存在重大瑕疵，无法有效发挥风险缓释作用。
房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件，《担保法》允许多重抵押，《物权法》也认可重复抵押。但抵押一旦沦为顺位在后，抵押的效用就大打折扣，甚至形同虚设。同时，无论是《担保法》还是《物权法》，都强调“房地一体”：《担保法》第三十六条规定，“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”，“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”。《物权法》第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。据此项条款可以理解为，在建筑物或土地使用权单独抵押时，抵押权人就未抵押财产所取得的抵押权属于法定抵押权，无需登记即成立。
对于抵押人将土地使用权及其地上建筑物分别抵押给不同的债权人，均办理了抵押登记，其抵押效力如何认定问题，四川省高级人民法院民二庭认为，“根据担保法第三十六条、第三十七条关于土地与房屋同时抵押的规定，土地使用权和该土地上的建筑物、其他附着物不能单独抵押，应当一并为抵押权的标的。因此，若土地与房屋分别抵押并办理了登记的，应优先保护对土地使用权或房屋登记在先的第一顺序抵押权人，登记在后的第二顺序抵押权人后实现抵押权”（《四川省高级人民法院关于担保合同纠纷案件若干法律问题指导意见》第九条）。结合本案例，可以基本判定A银行的抵押权为第二顺位抵押。
而我国长期以来实行的是房屋与土地分部门管理，房屋和土地权属登记分别在房产管理部门和土地管理部门进行，这正是造成上述案例中A银行原以为是第一顺位抵押而事实上却为第二顺位抵押的根本原因，这一因素尚不会因《不动产登记暂行条例》的颁布和生效而立即消除。在本案例中，A银行确实存在贷前调查工作不细：客户经理本应监督抵押人一并去房产管理部门查询抵押人名下房产权利状况，核实该宗地上的厂房建筑是否为合法建筑并拥有产权，是否存在抵押、查封等权利限制情况。但倘若该抵押房产未登记在抵押人名下(如仍在其兼并的建材厂名下)，客户经理还是不会发现其中瑕疵。
按照惯例，银行一般会要求借款人在借款前委托房地产估价机构为拟抵押的房地产进行价值评估，以确定抵押贷款的额度。原建设部、人民银行、银监会2006年联合发布《房地产抵押估价指导意见》将房地产抵押价值定义为“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”，并指出“法定优先受偿款，是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款”。因此，对于房地产抵押价值中不应包含已抵押担保的债权数额是确定的。但该《意见》以及住建部2015年修订发布的《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)均未就房地产估价机构和估价师如何“知悉”已抵押担保的债权数额做出明确的操作性要求。在房地产估价实务中，很多估价师并未调查披露并扣减已抵押担保的债权数额，这使得房地产估价报告的专业性和权威性大打折扣。本案例中亦有外部估价报告出具，但与银行客户经理一样，亦未发现并指出标的物宗地上厂房建筑先已抵押的事实，在估价报告中将标的物宗地描述为“尚未拆除地上建筑物的待开发用地”，在抵押估价结果中仅扣除了地上建筑物的拆平工程成本。
在本案例中，B县国土部门是有可能发现和阻止顺位抵押的当事人。首先，E公司在向B县国土部门申请土地用途变更登记时，地籍调查表是必备要件，同时也必须得到地上厂房建筑的抵押权人的书面同意。其次，《物权法》颁布实施后，A市国土部门为进一步规范辖内国有土地使用权抵押登记，曾下发A国土资发[2008]××号文，该文件明确规定，“已经在房产管理部门办理了在建工程抵押或房产抵押的，其土地使用权一并抵押，国土资源管理部门不再单独设立土地使用权抵押”，“有地上建(构)筑物，经核实未办理房产抵押或在建工程抵押，抵押人和抵押权人申请办理国有土地使用权抵押的，国土资源管理部门按规定程序办理抵押登记”。作为A市辖属的B县国土部门，如果其严格执行上级政府主管部门的文件，则不应办理为银行和E公司办理该宗土地使用权单独抵押，银行也就有可能不会发放该笔抵押贷款。
需要指出的是，抛开抵押顺位问题，该宗土地用权并不适宜作为A银行贷款的抵押物。根据抵押估价报告描述，该宗地属于“毛地”，四面不临街，仅有一条长约200多米的道路与外界相通。只是该宗地临近E公司的二期项目用地，适宜E公司用作连片开发。而E公司二期项目当时尚处于建设初期，三期项目还没有做出明确具体的规划。在估价时点上，该宗抵押物的独立开发价值并未显现。而A银行贷款为一年期短期贷款，贷款用途也不是本宗土地的开发，一旦债务人出现违约，很难依赖于该抵押物强制变现来偿还贷款。这一点已经得到验证：由于资金链断裂，E公司二期项目陷入“烂尾”，负债情况复杂，目前尚无人有意接盘。作为三期远景用地的上述抵押物预计更是有价无市，无人问津。
通常来说，第一还款来源才是贷款风险的决定因素，银行应把贷款管理的重点放在第一还款来源的评估和关注上。但中小企业因其自身规模小、经营管理不规范等原因，抵御市场风险能力普遍较弱，银行较难以真正把控其真实经营状况，不得不倚重于第二还款来源。作为目前抵押担保方式中的主流品种，房地产相对于普通商品而言，尽管其有不可移动、不会被债务人隐藏的优点，但也同时具有“独一无二”、千差万别的特性。其抵押价值和变现能力受其自身实物状况、区位状况和权益状况等因素的影响，其中更为重要和更难识别的是其权益状况。
不动产抵押物的评价和选择是一项政策性、专业性和实践性都非常强的工作，无论从精力还是能力上来说，银行一线营销人员都不能独立担此重任。银行有必要在管理部门中建立抵押担保管理专家团队，并采取措施保持其相对稳定性，以提高其经验积累值，借以指导一线营销人员的贷前调查工作和提升贷款审批部门的风险评估水平，从而提升银行的整体风险把控能力，实现风险收益最大化。
目前，房地产抵押目的下的估价报告约占到所有房地产估价报告总量的1/3左右，房地产抵押估价业务价仍然是房地产估价机构的主要业务来源之一。无论是抵押人委托还是债权银行委托，抵押估价报告的主要使用者实际上是债权银行。从实践来看，相当一部分估价机构专注于单纯的业务拓展，而忽视专业能力的提升和对估价报告质量的追求，导致银行对其认可度不高。房地产估价的鉴证性（或称公证性）受损，必然威胁到整个估价行业的健康发展。政府主管部门和行业协会对此要引起高度关注。对于抵押估价过程中的关键性环节，如法定优先受偿权利的调查、估价参数的选取、估价对象的变现能力分析等方面，各地估价师协会应结合本地实际，出台切实具有可操作性的行为规范，并不断与时俱进，及时加以完善，以指导和约束辖内估价机构和估价师的估价行为，提升估价行业的整体形象。
“房地一体”是《物权法》和我国现行的对土地、房屋的管理的重要原则。实行统一的不动产登记，是有效保护不动产交易安全、提升登记部门公信力的客观要求，是避免一物多卖、隐性重复抵押等欺诈现象的发生的根本途径。国土资源部2016年1月发布的《不动产登记暂行条例实施细则》明确要求“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿”。目前，各地政府正在相继成立不动产统一登记机构，积极展开不动产统一登记工作，但现有的土地、房屋等是由不同部门进行的登记，其数据是基于各自独立的系统进行管理，各类空间数据和土地所有权图形数据之间没有进行衔接，存在相互矛盾和冲突的情况，不动产登记信息数据整合工作难以一蹴而就。在此过渡阶段，登记部门仍有可为，完全可以利用政府电子政务平台，就办理抵押登记审核时所涉及到的基础信息进行网络函证，为抵押权人提供更加高质高效的服务，充分发挥出政府职能部门在维护金融安全工作中的作用。
本文通过一宗房地产抵押贷款案例分析，结合目前的《物权法》、《担保法》等法律规定，表明房地产抵押贷款应遵循“房地一体”原则。如果存在房、地等重复抵押情况，则应遵循先后顺位的赔付准则。针对房地产抵押贷款存在的风险现状，提出应加强银行监管、提高估价机构的鉴证公信力以及促进政府部门之间的信息整合，只有通过多主体的协同合作，才能将房地产抵押贷款风险降低到最低程度。