关于抵押率你所不知道的4个小细节！

一、如何计算抵押率

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抵押概念

一般而言，抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

通常情况下，下列资产可进行抵押：

1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

3、抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

4、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

5、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

6、依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

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抵押率

抵押率又称“垫头”，是抵押贷款本金与抵押物估价价值之比，在实际计算中，常常会出现理解相反的情况，具体给大家举个例子解释一下：比如房子贷款80万，房子估价100万，则抵押率为80%。合理确定抵押率，是抵押贷款管理中的一项重要内容。通常，银行在确定抵押率时，应当考虑以下因素：（1）贷款风险。贷款风险与抵押率成正向变化。抵押率越高，风险越大，抵押率越低，风险越小。所以贷款人对风险大的贷款，采用降低抵押率来减少风险；风险小的，抵押率可高些。（2）借款人信誉。一般情况下，对那些资产实力匮乏、结构不当，信誉较差的借款人，抵押率应低些。反之，抵押率可高些。（3）抵押物的品种。由于抵押物品种不同，它们的占管风险和处分风险也不同。按照风险补偿原则，抵押那些占管风险和处分风险都比较大的抵押物，抵押率应当低一些，反之，则可定得高一些。（4）贷款期限。贷款期限越长，抵押期也越长，在抵押期内承受的风险也越大，因此，抵押率应当低一些。而抵押期较短，风险较小，抵押率可高一些。

二、实际操作中的小细节

1抵押率高好还是低好：

抵押率的另一种理解，是抵押人愿意承担的债务金额与抵押物价值之比。从这个角度讲的话，为维护银行债权利益，抵押率越高越好，最好确认到100%，但银行需要自行控制贷款发放比率与抵押物价值比率，这样做一方面控制了贷款与抵押物价值的比率，另一方面防止了客户将抵押物进行二次抵押融资。

从另一个角度来讲，在授信方案设计时，倘若两个抵押物，抵押物一价值大于抵押物价值二（其他同等条件不变），那么我们应该选择抵押物价值大的抵押物一，这个时候，抵押率越低越高，意味着倘若一旦发生授信风险，银行可获得的拍卖物价值最多，当然不得超过债权总金额。

在理解上述两个观点时，应注意其实质并不矛盾。情况一针对的是抵押物价值不变的情况，将抵押物在办理抵押登记时价值确认到100%，即全额抵押。情况二说明的是选择授信抵押物时，应尽量选择价值高的抵押物。

2债权金额与抵押物金额大小问题：

根据《中华人民共和国担保法》第35条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。为了受担保债权能得到充分的担保，抵押物的价值至少应大于或等于受担保权的金额。抵押合同签订时，应按当时市场同类物的一般价格对抵押物进行估价，以确保债权能获得充分担保。抵押权为价值权，抵押权人只能就抵押物的交换价值而使其债权得到清偿。在抵押物价值较大的情况下，同一抵押物可使多个债权都能获得充分的担保。为了保护抵押权人的利益，特别是先位抵押权人的利益，本法规定债权人只能就抵押物超出先位债权的余额对其他债权进行担保。本法这款规定包含两层意思：一是再抵押的设定，必须以抵押物价值扣除所有先位受担保数总额后尚有余额为前提;二是抵押人设立再抵押时，再抵押所担保的债权不得超过先期抵押物价值的余额。

在实际操作中，有些时候抵押物价值超过债权金额，抵押率难以确认到100%，在这种情况下，如若有些银行采用双额度管理，既有额度限额又有敞口限额。授信额度指客户可以使用的授信产品金额，授信风险敞口指授信额度扣减保证金以后的实际额度。例如，某企业在某银行开立银行承兑汇票1000万，保证金比例为50%，那么实际敞口为500万元，额度为1000万元。按照借款合同签订的贷款金额即为授信额度1000万元，额度高于敞口，这样有利于银行将抵押率确认的更高。

3抵押物处置清偿顺序：

上面探讨的是将抵押物确认金额确认更高的问题，接下来要谈下实际拍卖后清偿顺序，了解清偿顺序，有助于更好地维护银行债权安全。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照上述（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

4最高额抵押与一般抵押：

最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债作担保。其他类型抵押即为一般抵押，一般抵押针对具体单笔业务。从实际操作情况来看，银行一般与借款人签订的抵押合同为最高额抵押合同，这有助于业务的连续性，提高效率，也有利于维护银行债权安全。

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