一文了解房屋抵押的6大误区4大问题！
出品：信贷风险管理
作者：李明君
《中华人民共和国担保法》
第三十三条规定：
“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”
“前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”
第三十四条规定：
“下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”
房屋无疑是人们最重要的资产，根据上述法律规定，房屋是可以用来抵押贷款的。但是，由于人们对房屋抵押贷款的认识存在许多的误区，导致房屋抵押不能，给生产和生活带来许多的不便。那么房屋抵押贷款存在哪些误区呢？
主要包括以下几个：
这个说法是错误的，因为银行房屋抵押贷款的目的就是减少贷款中的风险，如果用来作抵押的房屋存在瑕疵，银行收回贷款的风险就会加大。
因此，用作抵押的房产必须符合以下几个条件：
（1）用作抵押的房产原来不存在抵押关系；
（2）产权人或共有权人（含配偶）明示同意；
（3）抵押人能提供按合同还款的资质和实力证明（如工资收入、固定资产等，如果是企业，还需要提供公司一年的相关经营情况）。
具体条件包括：
（1）房屋的年限在20年之内；
（2）房屋的面积要大于50平米；
（3）房屋要有较强的变现能力;
（4）房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%;
（5）新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年；
（6）贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行;
（7）一般为“房龄+借款人年龄”男性不超过65岁，女性不超过60岁等等。
下列房产不能作为抵押房产：
（1）小产权房；
（2）房龄太久、面积过小的二手房；
（3）公益用途房屋；
（4）未结清贷款的房子；
（5）拆迁范围的房屋；
（6）部分公房。
（7）文物保护建筑；
（8）违章建筑；
（9）权属有争议的房屋；
（10）未满五年的经济适用房。另外，享有国家优惠政策购买获得的房屋不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
2没有房产就不能申请房屋抵押贷款。这个说法是错误的，因为自己没有房产可以申请第三方抵押贷款。所谓第三方抵押，就是贷款申请人在申请贷款时，征得第三方的同意，并由第三方出具同意抵押承诺书，将第三方名下的房产用于抵押，为自己的贷款进行担保。
第三方抵押贷款必须符合以下几个条件：
（1）担保人需要是有完全民事行为能力的自然人，年龄介于16到65周岁。
（2 44 35230 44 15525 0 0 2276 0 0:00:15 0:00:06 0:00:09 3365担保人需要提供有效身份证明，例如身份证或者户口本。若担保人已婚，需提供结婚证，未婚也需要提供未婚证明。
（3）担保人如实提供个人征信报告，证明自己有无负债，是否有着良好的信用记录。
（4）担保人有稳定的经济收入，并且自愿为借款人提供担保，在借款人无力还款时，帮其还本付息。
这个说法是错误的，因为只要在房屋拍卖前，借款人将所欠月供及利息还清，基本上你便不会无家可归。借款人将房屋进行抵押，使用权仍归借款人，而且当贷款全部还清后，抵押解除，房屋仍然归抵押人。当然，在抵押期间，如果房产发生重大变动，需要及时通知银行，征得银行同意后才能操作。 或借款不能如期归还，银行也会先行催收，催收半年无果后，银行才会放弃催款，然后向法院提起诉讼，在强制执行过程中，法院才会对抵押房屋进行拍卖。
这个说法是错误的，因为上市房产与抵押房产并非同一概念。众所周知，不可上市的房由于变现能力偏弱，所以不具备房屋抵押资格，但是由于各银行控制风险的手段不同，对抵押房屋的要求也不同，尤其是房子所处地段、户型等等，青睐落座在市中心位置的房屋；有的对房屋类型颇为看重，商铺、办公楼等一概不收，只接受普通住宅。因此，在一家银行得到的答复可能是这样，而在另一家银行得到的答复可能是另一样，银行相不中的房产以房产作抵押肯定就困难多了。
银行规定，房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%，这也就是说，房屋的评估价值越高，获得的贷款额度就会越大，因此，有些人片面地认为，房产的评估值越高越好，其实不然。如果房产评估值明显高于其实际价值，该行为将会被银行视为骗贷，进而拒绝为其放贷。
其实这种说法是可行的，并非危言耸听，首先二次抵押强化了担保方式，更容易获得贷款；其次随着时间推移，房产按揭部分的还款可以降低贷款金额，空出来的部分可以变成现金，为企业提供营运资金的支持；三是房产增值部分可以变为现金。一般情况下，银行会以风险高，产权处置难等各种理由拒绝二次抵押，但是目前，有些银行已经推出二次抵押贷款业务，且流程较为简单，不过利息比普通银行要高一些，这也是业内人都懂的道理。
中国银行现成为已获得中国银行住房抵押贷款的借款人提供加按贷款服务，二次抵押贷款的条件应基本具有：
（1）用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;
（2）房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;
（3）用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;
（4）房屋抵押登记已办妥，且中国银行是房屋的抵押权人；
（5）房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管;
（6）房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。
在抵押贷款中，有的银行注重抵押合同的内容，但却忽略了抵押登记的具体要求，以至于抵押登记内容与抵押合同约定有所差异。根据《中华人民共和国担保法》有关规定，以房屋等地上附着物或土地使用权设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由此可见，登记是抵押合同的生效要件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第61条明确规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以登记记载的内容为准”因此，未依法登记的房产不能产生效力，抵押权存在一定问题。当然，根据《中华人民共和国担保法》第三十六条规定：“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”即实践中所说的“地随房走，房随地走”，土地与房产是不可分割的，不管是对土地还是房产进行了抵押，其效力都应及于对应的房产和土地。
房产所有人与第三者串通，通过合法的形式将房产以较长的租期租赁给第三者，且一次性交清租金。之后，房产所有人再将房产抵押给银行贷款。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”即通常所说的“买卖不破租赁”，当银行或其他债权人取得抵押房屋的产权后，也不能与租赁人解除合同，抵押权的实现存在瑕疵。
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从这个规定可以推定，如果房产所有人未结清建设工程款，或者工程款虽已结清，但却串通建筑公司出具未结清建设工程的材料，只要权利人主张索要，拖欠工程款的“优先受偿权”要优先于抵押的“优先受偿权。”
由于《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》均明文规定了宅基地使用权不得抵押，而我国房屋登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则，集体土地也不应例外，故在宅基地上建设房屋的所有权也不能设定抵押。否则由于存在宅基地使用权禁止抵押的法律规定而使得房屋抵押权人无法实现房屋抵押权。另外，《中华人民共和国担保法》规定，除以下两种情况外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押：
（１）“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权”；
（２）“以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。
由此可见，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。
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