热点问题之物权编

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「民法典」

热点问题之物权编

一

业主权利保护问题

    民法典在所有权分编第六章，业主的建筑物区分所有权中，对业主权利保护所涉及的问题作出了明确规定。其中，与物权法相比，修改的内容主要集中在业主的共有权及共同管理权部分。

01

共有权

    针对共有权问题，民法典首先明确了业主对建筑物的共有部分享有权利并承担义务；并指出，业主不得以放弃权利为由不履行相应义务。其次，民法典在修改中对建筑物及其附属设施的列举性规定予以扩充，增加了屋顶、外墙、无障碍设施等内容，使之具有更强的明确性。另外，为切实维护业主权益，此次民法典最新纳入了共有部分所得的收益分配规则，从而更好地解决住房商品化后社会长期存在的业主共有权权益保障问题。

《物权法》	《民法典》
第七十二条　【业主对共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。	第二百七十三条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十九条　【建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。	第二百八十一条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
无	第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第八十二条　【物业服务企业或者其他管理人与业主关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。	第二百八十五条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。 　　物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

案例

秦毛宁与乔永锋,周凤艳,岳建军等业主共有权纠纷案

陕西省咸阳市中级人民法院

【案件事实】

    2018年8月25日，迎建小区物业办公室发出告知书决定维修楼顶，将相关费用及情况进行了告知，但因得不到业主委员会的认可和同意，物业办公室退出维修楼顶一事。后案件中的四名原告开始组织修缮，2018年9月15日四原告对工程验收和决算进行了张贴，并于2018年10月25日通知缴费，依据已经认定的证据，结合原告陈述，被告的答辩以及提供的工程重新清算和核算对比表，合计32755.35元。每平方米分摊费用应为13.02元，被告秦毛宁的面积为111.3平方米，因原告给主户均摊时均将不足1平方米的面积未计入，故被告应按111平方米计算，被告应承担1445.22元。

【判决理由】

    一审法院认为，该案所涉的楼顶部分属于原、被告共同共有部分，原、被告享有共同管理的权利，应共同承担义务，任何业主不得以放弃权利而不履行义务，楼顶维修是全部业主的义务。四原告与被告均在旬邑县迎建小区后楼居住，均系该小区业主，楼顶漏水这一事实客观存在，不维修将直接对四原告的生活造成影响，四原告为了原、被告共同的楼顶维修，垫付了楼顶的维修费用，修缮事实客观存在，四原告有权请求被告承担分摊费用。二审法院维持原判。

案例

潘晓林诉湖南瑞地顺兴投资有限公司业主共有权纠纷案

湖南省长沙市天心区人民法院

【案件事实】

原告系位于长沙市天心区解放西路口的太平洋大厦103房与104房的业主。太平洋大厦的产权总面积为25288.1㎡，原告所有的房屋产权总面积为672.56㎡，占大厦产权总面积的比例为2.66%。2012年7月24日，被告与第三人签订了一份《广告位租赁合同书》，将世纪情珠宝大厦3-6楼东南角外墙面出租第三人开发三面翻广告牌项目，每季度租金为525000元，第一季度租金于合同签订后三日内交纳，以后每季度租金于当年3、6、9、12月底之前将下季度租金付清，租赁期限为6年，从2012年7月1日起至2018年6月30日止。从合同签订起至2014年9月30日，第三人均依约向被告支付了租金，被告从第三人处收取租金后未分配给原告，遂酿成纠纷。

【判决理由】

本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。世纪情珠宝大厦的3-6楼东南角外墙面属于该大厦专有部分以外的共有部分，属于大厦全体业主共同所有，因出租共有部分取得的收益，亦属于全体业主共同所有。因第三人已向被告支付了从2012年7月1日至2014年9月30日的全部应付租金4625000元，原告作为业主请求按2.66%的比例分得租金收益123025元，具有法律和事实依据，本院予以支持。

02

共同管理权

    针对共同管理权问题，民法典对业主就重大事项的表决程序作出了新的修改和规定。将“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分为“筹集”和“使用”两部分，并对二者适用的决议通过标准作出了不同的规定。

    此外，在决议的通过标准上，民法典也作出了较大修改，突破了原有以全体业主为基数的计算方法，修改为以专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决为前提，在此基础上设置通过比例的方式。同时，民法典还将三类特别事项的通过比例由原来的2/3调整为3/4，但由于前述表决人数基础的改变，这一整体调整实际上降低了决议的通过门槛，将一般事项由1/2降为1/3，特别事项则由2/3降为1/2。因此，该修改其实是在通过适当放宽表决程序，以达到促进业主形成合意的目的。

《物权法》	《民法典》
第七十六条　【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定： 　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。	第二百七十八条　下列事项由业主共同决定： 　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改管理规约； 　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； 　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； 　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二

“三权分置”改革的体现

    在农村土地制度改革中，“三权分置”政策有力推动了农村土地的市场化流转，在促进农村土地高效利用的同时，维护了农民的合法权益。此次民法典发布后，对土地经营权作出了更为系统的规定，明确了土地经营权的物权地位，并以立法的方式确认可以采取出租、入股、抵押等方式流转土地经营权。

《物权法》	《民法典》
无	第三百三十九条　土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
第三百四十条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。
第三百四十一条　流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百三十三条　【以招标等方式承包的土地承包经营权流转】通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。	第三百四十二条　通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

三

新增设居住权制度

    为贯彻落实党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，民法典在用益物权编中最新增设了居住权这一制度，以满足特定人群的居住需求，为公租房、以房养老等问题提供法律保障。

《民法典》	内容解读
第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。	与其他用益物权不同，居住权仅享有占有、适用的权利，并以满足生活需要为限。
第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 　　居住权合同一般包括下列条款： 　　（一）当事人的姓名或者名称和住所； 　　（二）住宅的位置； 　　（三）居住的条件和要求； 　　（四）居住权期限； 　　（五）解决争议的方法。	居住权依合同形式设立的，以登记为权利设立的生效要件。
第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。	居住权具有一定的专属性，不得让与或继承。
第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。	居住权依遗嘱方式设立的，不以登记为生效要件，自继承开始时设立。

案例

刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割案

重庆市第五中级人民法院

【案件事实】

　　被告刘茂勇、周忠容系夫妻，原告刘柯妤系二被告的独生女。2012年11月，刘茂勇、周忠容、刘柯妤购买房屋，合同约定刘柯妤占90％，刘茂勇、周忠容各占5％。2014年5月，该房屋交付使用，同年8月办理了房屋产权证，载明该房屋为成套住宅，权利人刘茂勇、周忠容及刘柯妤按份共有。其中购房款大部分系刘茂勇、周忠容出资。后刘柯妤与刘茂勇、周忠容因房屋装修发生争议，刘柯妤于2014年6月2日书面通知二被告停止装修该房屋未果。审理中，二被告明确表示不愿将其拥有的房屋产权份额转让。另查明，二被告仅有与刘柯妤共有的一套房屋居住，现暂住他人房屋。

【裁判依据】

　　重庆市第五中级人民法院再审认为，本案讼争房屋系被申请人刘茂勇、周忠容及再审申请人刘柯妤按份共有。单从《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定看，刘柯妤占份额90％，有权决定本案讼争房屋的处分。但本案中刘茂勇、周忠容与刘柯妤系父母子女关系，父母出资购房将产权登记在子女名下，具有赠与性质。子女不仅应在物质上赡养父母，也应在精神上慰藉父母，努力让父母安宁、愉快地生活。目前刘茂勇、周忠容与刘柯妤之间存在较深的误解与隔阂，刘柯妤虽然承诺财产份额转让后，可由刘茂勇、周忠容居住使用该房屋至去世时止，但双方目前缺乏基本的信任，刘茂勇、周忠容担心刘柯妤取得完全产权后变卖房屋而导致其无房居住，具有一定合理性。刘茂勇、周忠容承诺有生之年不转让处分享有的份额，去世之后其份额归刘柯妤所有，刘茂勇、周忠容持有的财产份额价值较小，单独转让的可能性不大，刘柯妤担心父母将其财产份额转让他人，无事实根据，且刘柯妤承诺该房由其父母继续居住，目前要求其父母转让财产份额并无实际意义，徒增其父母的担忧，不符合精神上慰藉父母的伦理道德要求，并导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化。《中华人民共和国物权法》第七条明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”综上，刘柯妤要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符，法院不予支持。

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作者介绍

杨黎明律师

毕业于西北政法学院，法国Ipag高等商学院工商管理硕士，北京市炜衡律师事务所高级合伙人，现任国家奥林匹克体育中心总法律顾问。曾获2009—2011年度北京市百名优秀律师、2018年度海淀区优秀律师称号。民建会员，民建中央法制委员会副主任、民建北京市委监督委员会委员。2018年牵头负责民建中央法制委员会“民法典编纂修改建议课题组”工作，主持撰写的《<民法典>编纂若干建议》课题成果以民建中央直通车形式报送全国人大常委会，获栗战书委员长重要批示。

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